La baisse des prix immobiliers est-elle déjà terminée dans certaines grandes villes?

Les tarifs au mètre carré ne reculent plus dans plusieurs grandes villes, selon notre dernier baromètre BFM Business Bien'Ici "Les indicateurs de l'immo". Tout du moins sur un mois. Mais il faudra encore patienter plusieurs mois pour voir s'il s'agit d'une vraie tendance ou d'une accalmie temporaire.

Les prix immobiliers dans les grandes villes ont arrêté de reculer en janvier. Certes, sur un an, les tarifs au mètre carré sont encore en net repli un peu partout en France, comme en atteste notre dernier baromètre BFM Business Bien'Ici "Les indicateurs de l'immo". Mais si on compare les prix affichés dans les annonces en décembre et en janvier, ce n'est plus du tout la même histoire.

Ainsi, d'un mois sur l'autre, les prix n'ont pas bougé d'un iota à Paris, Aix-en-Provence et Bordeaux, ce qui n'était plus arrivé depuis longtemps. De même, ils ont à peine reculé dans des villes comme Lille (-0,2%) ou Montpellier (-0,3%). Et ils ont même légèrement remonté la pente à Rennes (+0,4% sur un mois), Lyon (+0,4%) et Strasbourg (+0,1%).

Plusieurs hypothèses peuvent l'expliquer. Premièrement, c'est globalement dans les agglomérations où les prix ont déjà reculé de manière importante qu'on observe cette stabilisation. Pour prendre l'exemple de Paris, les prix sont passés de 11.792 euros du mètre carré en septembre 2022 (dernier pic dans nos données qui ne remontent qu'à mai 2022) à 11.000 euros actuellement, soit un repli de 6,7%.

Des taux d'intérêt qui ne grimpent plus

Deuxièmement, après avoir explosé en 2023, les taux d'intérêt sur les crédits immobiliers ont arrêté de grimper. Certaines banques se permettent même de les baisser très légèrement. Or, c'est ce qui détermine le budget de la plupart des acheteurs. Si le budget de ces derniers ne baisse plus (comme c'est le cas quand les taux montent), cela met moins de pression sur les vendeurs.

Troisièmement, les vendeurs ont peut-être davantage tendance à ne plus bouger leurs prix (par exemple en laissant plus de temps en ligne une annonce sans nécessairement toucher au tarif), quitte à accepter ensuite de plus importantes ristournes. Et ça on peut difficilement le savoir avant d'avoir les données des ventes réelles (et non les annonces), qui ne seront publiées que dans plusieurs mois par les notaires.

Enfin, il faut rappeler que l'immobilier a une saisonnalité. La majeure partie des ventes s'effectuent au printemps, au début de l'été puis à la rentrée de septembre-octobre. Pendant l'hiver, les ventes sont moins nombreuses et le marché est donc davantage en "sommeil". Ce qui peut avoir un impact sur les prix.

Des prix encore largement en baisse sur un an dans de nombreuses villes

Quoi qu'il en soit, les vendeurs ne doivent pas vendre la peau de l'ours avant de l'avoir tué et ne pas s'emballer. Ni les acheteurs s'inquiéter outre mesure. Un mois ne fait pas une tendance. Et il est tout à fait possible qu'après cette accalmie, les prix repartent beaucoup plus nettement à la baisse. D'autant que même si les prix ont baissé, ce n'est pas du tout dans les mêmes proportions que la baisse du pouvoir d'achat liée à la hausse des taux d'intérêt. Le marché immobilier étant un paquebot, les mouvements sont souvent lents avant de pouvoir être observés clairement. Il faudra donc attendre plusieurs mois pour savoir si on fait face à une vraie tendance.

En attendant d'ailleurs, si on regarde le marché avec une plus longue-vue, les prix sont encore en baisse sur un an dans plus de la moitié des grandes villes de notre baromètre. C'est le cas désormais de Marseille (-1% sur un an en janvier), qui avait pourtant très bien résisté en 2023. Le mètre carré est par ailleurs toujours nettement en repli à Rennes et Dijon (-1,8% sur un an), Toulouse (-3,4%), Nantes (-4,4%), Paris (-5%), Lille (-6,1%) et Lyon (-7,9%).

Inversement, certaines communes ne connaissent pas (encore?) la crise, à l'instar de Calais (+7% entre janvier 2023 et janvier 2024), Caen (+4,4%), Boulogne-sur-Mer (+4,1%), Le Havre (+2,6%) et Nice (+1,7%). L'attrait du littoral dans le sud et dans le nord-ouest du pays ne se dément pas pour le moment.

Un marché de la location toujours très tendu

En ce qui concerne la location, les prix poursuivent leur envolée, alors que les biens sur le marché sont de plus en plus rares. Et ce, malgré la mise en place d'un plafonnement des loyers dans de plus en plus de communes. Les loyers au m2 flambent à Calais (+26% sur un an), Boulogne-sur-Mer (+20%), Villeurbanne (+16%) et Paris (+16%). Et seulement quatre villes enregistrent des loyers en baisse entre janvier 2023 et janvier 2024. La crise du logement semble ainsi toujours plus aiguë sur le marché de la location.

>> Voici le détail des prix immobiliers (location et achat) ville par ville:

· Les prix de l'immobilier à Paris

· Les prix de l'immobilier à Marseille

· Les prix de l'immobilier à Lyon

· Les prix de l'immobilier à Toulouse

· Les prix de l'immobilier à Nice

· Les prix de l'immobilier à Nantes

· Les prix de l'immobilier à Montpellier

· Les prix de l'immobilier à Strasbourg

· Les prix de l'immobilier à Bordeaux

· Les prix de l'immobilier à Lille

· Les prix de l'immobilier à Rennes

· Les prix de l'immobilier à Saint-Etienne

· Les prix de l'immobilier au Havre

· Les prix de l'immobilier à Toulon

· Les prix de l'immobilier à Grenoble

· Les prix de l'immobilier à Dijon

· Les prix de l'immobilier à Angers

· Les prix de l'immobilier à Nîmes

· Les prix de l'immobilier à Villeurbanne

· Les prix de l'immobilier à Mulhouse

· Les prix de l'immobilier à Rouen

· Les prix de l'immobilier à Caen

· Les prix de l'immobilier à Aix-en-Provence

· Les prix de l'immobilier à Reims

· Les prix de l'immobilier à Boulogne-sur-Mer

· Les prix de l'immobilier à Calais

· Les prix de l'immobilier à Colmar

· Les prix de l'immobilier à Dunkerque

· Les prix de l'immobilier à Gap

*Dans le cadre de ce baromètre mensuel Bienici - BFM Business des prix de l'immobilier, le portail Bienici compile les chiffres (prix à l'achat et loyers inscrits sur les annonces publiées avant négociations) du 1er au 25 de chaque mois et publiés au début du mois suivant. Les prix retenus sont des moyennes sur chaque critère. 29 villes sont analysées: Paris, Marseille, Lyon, Toulouse, Nice, Nantes, Montpellier, Strasbourg, Bordeaux, Lille, Rennes, Saint-Etienne, Le Havre, Toulon, Grenoble, Dijon, Angers, Nîmes, Villeurbanne, Mulhouse, Rouen, Caen, Aix-en-Provence, Reims, Boulogne-sur-Mer, Calais, Colmar, Dunkerque et Gap.

https://twitter.com/jl_delloro Jean-Louis Dell'Oro Rédacteur en chef adjoint BFM Éco