Prix immobilier: la baisse des prix gagne les villes moyennes depuis la rentrée

Le 02/10/2023 à 6:15

Si les prix continuent de reculer à Paris, Lyon ou Bordeaux, c'est à Amiens (-15%), Limoges (-10%) ou encore Besançon (-9%) qu'on constate les baisses les plus fortes, selon notre nouveau baromètre mensuel BFM Business Bien'Ici.

BFM Business lance ce lundi son baromètre mensuel BFM Business avec le site d'annonces Bien'ici "Les indicateurs de l'immo". Marché de la transaction, marché locatif... Prix, loyers, évolution de l'offre et de la demande, critères de recherche, les grandes tendances nationales et régionales, des focus dans les villes où le marché évolue le plus... Nous mettrons à jour ces datas au fil de l'eau pour vous informer chaque mois sur l'évolution du marché immobilier.

>> Retrouvez tous les prix de l'immobilier ville par ville et en détail à la fin de ce papier (après les cartes)

Avec ces premières données, qui portent sur la rentrée de septembre, on a déjà un nouvel élément qui se dégage: après Paris, Lyon et Bordeaux, la baisse des prix est en train de gagner les villes moyennes.

Pourquoi les prix baissent-ils autant dans l'immobilier ?

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Amiens (-15%), Limoges (-10%), Besançon (-9%)... C'est dans ces villes que les prix affichés au m² (dans les annonces, donc avant négociation) baissent le plus sur un an en septembre. Si on regarde cette fois-ci non pas le prix au m2 mais le prix médian global (par exemple 150.000 pour un studio) de tous les logements à la vente (50% des biens sont vendus au-dessus de ce prix et 50% en-dessous), on peut même ajouter à cette liste Mulhouse (-21%) et Brest (-12%). Toutes ces villes dont les prix avaient fortement augmenté après le Covid sont désormais en train de se retourner à leur tour et assez violemment.

Les datas de Bien'ici sur la transaction confirment également la baisse des prix qui s'installe dans les grandes villes les plus chères: -4,7% à Paris, -6,5% à Lyon ou encore -7,9% à Bordeaux.

Marseille poursuit son rattrapage

Sur ce marché de la vente, l'autre élément frappant c'est à l'inverse ces prix qui résistent au sud de la France: Nice (+4,8% sur un an), Marseille (+1,9%) et Aix-en-Provence (+1,9%). Voilà les villes qui affichent encore des hausses et en l'occurence les plus fortes hausses, avec Rouen (+3,3% sur un an). Parmi les éléments d'explication: l'aspect démographique: les acheteurs sont plus âgés et n'ont pas ou peu recours au crédit. Et puis Marseille, très longtemps sous-évaluée, poursuit son rattrapage.

Sur ce marché de la transaction, au delà de l'évolution des prix, une autre tendance illustre l'ampleur et la "violence" de ce retournement: c'est l'évolution du volume d'annonces de biens à la vente. Il n'y en a jamais eu autant sur le site Bien'ici. Plus de 650.000 logements à vendre en septembre, c'est 68% de plus qu'en janvier 2022 au moment où les taux ont amorcé leur hausse. Les régions où ce volume d'annonces à la vente augmentent le plus sont celles qui avaient été les plus demandées post-Covid et qui aujourd'hui ne trouvent plus preneurs. En Bretagne, on compte 78% d'annonces en plus sur un an. Dans les Pays-de-la-Loire, c'est +73%.

Du côté du marché locatif, la part des biens à louer sur le site Bien'Ici par rapport à la part des biens à vendre est en nette évolution. Sachant que traditionnellement les mois de septembre font la part belle au marché locatif.

Ainsi en septembre 2019, en moyenne, Bien'Ici affichait 35% de biens à la location et 65% à la vente. On est tombé en septembre de cette année à 16% de biens à la location contre 84% à la vente.

Une tension locative qui a doublé en deux ans

Les évolutions sont encore plus spectaculaires quand on regarde à l'échelle de certaines villes. A Lyon, Lille, Toulouse et Strasbourg, la part des logements à louer représentait 60/70% des annonces en septembre 2019. Cette rentrée, on est descendu autour de 30% seulement dans ces villes. Mais c'est évidemment à Paris que la pénurie de biens à louer reste la plus frappante. Avant le Covid, pour la rentrée de septembre, près de 50% des biens affichés pour Paris était à louer. On est désormais à 20% à louer et 80% à vendre.

Tout s'est accéléré depuis la hausse des taux. Ainsi la tension locative, autrement dit le nombre de demandes de contact pour une location par bien disponible, a doublé en l'espace de deux ans. Toulouse, Paris, Nice et Montpellier sont les villes où cette tension à la location a littéralllement explosé. En cette rentrée, elle a quadruplé par rapport à septembre 2021.

>> Voici le détail des prix immobiliers (location et achat) ville par ville: