Avec 50.000, 100.000 ou 200.000 euros, où faire un investissement immobilier rentable?

La rentabilité d'un investissement locatif dépend en partie du prix d'achat et de nombreux frais. MeilleursAgents propose une sélection de villes où il est possible d'avoir une bonne rentabilité selon le montant investi.

L'année dernière, 30% des ventes du réseau d'agences Century 21 étaient des investissements locatifs. Un chiffre en hausse de 2,7% par rapport à l'année précédente. Ce chiffre en dit long sur la stratégie de placement des Français qui voient toujours la pierre comme une valeur refuge pour leurs économies et un moyen de préparer leur retraite. Et face à la volatilité des autres placements, l'immobilier n'a pas à rougir de ses taux de rentabilité.

Un choix de sécurité qui a le vent en poupe grâce aux taux bas. Investir dans l'immobilier en 2022 demande toutefois quelques connaissances sur le calcul de rentabilité, sur le choix de la ville, sur l'imposition des revenus ou encore sur la gestion de la relation avec le locataire. Tout dépend également du budget disponible pour l'opération et du financement.

Allez-vous payer comptant ou emprunter ? MeilleursAgents propose des simulations qui indiquent qu'il est plus avantageux d'emprunter pour augmenter la valeur finale de son patrimoine sur le long terme.

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Investir selon ses moyens

Après avoir étudié 413 villes de plus de 20.000 habitants, le site MeilleursAgents nous livre un certain nombre d'éléments pour investir 50.000, 100.000 ou 200.000 euros*. Résultat de leurs calculs? La rentabilité nette est plus élevée pour un investissement de 50.000 euros (4%) que pour un investissement d'un montant plus important puisque les calculs sur 100.000 euros et 200.000 euros affichent une rentabilité nette moyenne de 2,9% et 2,7%. Toutefois, MeilleursAgents estime qu'en investissant 50.000 euros comptant, le gain de patrimoine reste assez limité, contrairement à l'investissement avec un crédit qui permet d'acheter plus de mètres carrés en profitant d'un effet de levier et enfin de multiplier son patrimoine.

"En empruntant la somme de 50.000 euros sur 20 ans, un investisseur disposant d’un pécule du même montant augmentera considérablement son pouvoir d’achat immobilier. En revanche, devoir s’acquitter du paiement des intérêts du crédit rogne inévitablement la rentabilité nette (2,9 % en moyenne) de l’investissement", analyse MeilleursAgents.

Le choix de la ville a également une incidence sur la rentabilité, en fonction des prix qui y sont pratiqués. Et d'autres aspects doivent être étudiés avant de se lancer, notamment la demande selon la surface. Masteos, une jeune pousse spécialisée dans l'investissement clé en main meublé précise ces éléments. "Nous suivons plusieurs grands critères, notamment la tension locative, le rendement (loyer/prix), la taille du marché à partir du nombre d'habitants et le revenu médian ou encore le taux de chômage". Pour Thierry Vignal, son cofondateur, "les grandes villes sont des placements sécurisants, mais nos clients n'hésitent plus à s'éloigner pour aller dans des villes plus rentables et plus accessibles en termes de budget". Ces villes moyennes profitent des nouvelles tendances démographiques accélérées par le confinement. Les prix ont par exemple explosé dans des villes comme Brest et Cherbourg fait face à une pénurie de biens à la vente comme à la location.

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Les villes où investir

MeilleursAgents indique que des villes comme Lille, Reims et Tours sont particulièrement attractives pour un investissement locatif. Ce classement varie selon les montants engagés.

Investir avec 50.000 euros

Pour un investissement de 50.000 euros comptant, le site recommande de miser sur Limoges, Nancy, Clermont-Ferrand, Brest ou Poitiers. Des villes aux prix encore abordables où il est possible d'acheter l'équivalent d'un studio ou d'un deux-pièces. Pour un investissement de 100.000 euros, le pouvoir d'achat est plus intéressant avec l'équivalent d'un deux-pièces à Reims ou d'un studio à Lille.

Pour un investissement de 50.000 euros sur 20 ans, la rentabilité nette se situe entre 4 et 5% dans les meilleures villes du classement, avec un gain de patrimoine intéressant © MeilleursAgents

Jusqu'à 100.000 euros d'investissement, il est possible de faire une opération qui s'autofinance, le loyer rembourse les mensualités, ce qui est un vrai plus pour capitaliser. En revanche, on constate que les revenus mensuels sont inférieurs à 100 euros par mois, contrairement au cas n°1 avec des revenus plus intéressants, jusqu'à 212 euros à Limoges. Pour ce montant, Villeneuve-d'Ascq, une commune aux portes de Lille, arrive en tête. On la retrouve également première pour un achat locatif à 200.000 euros. Suivent Reims, Montpellier, Tours et Lille.

Top 5 des villes selon MeilleursAgents pour investir 100.000 euros sur 20 ans. © MeilleursAgents

Investir avec 200.000 euros

Pour un investissement de 200.000 euros, privilégiez l'achat de 2 appartements, conseille MeilleursAgents. "Au vu du contexte bancaire actuel très favorable, en souscrivant deux emprunts (de 75.000 euros chacun) destinés à porter à 200.000 euros sa mise de départ de 50.000 euros, un investisseur tirera incontestablement son épingle du jeu en investissant dans deux appartements à 100.000 euros chacun", estime le site d'estimation de prix immobiliers. En effet, les taux restent à des niveaux extrêmement bas pour investir, avec une moyenne de 0,99% sur 20 ans au 4ème trimestre 2021 selon le dernier Observatoire Crédit Logement/CSA. En investissant 200.000 euros (dont 50.000 euros d'apport), l'effort est plus important, le bien ne s'autofinance pas, mais le gain final est plus élevé dans les villes étudiées. Ainsi, avec cette somme, les investisseurs peuvent acquérir entre 50m² à Lille et 70 m² à Reims pour un gain final multiplié par 3.

En investissant un total de 200.000 euros, le gain final est plus intéressant que les autres montants, malgré un effort mensuel. © MeilleursAgents

Le choix de la ville ne doit pas se limiter au seul calcul de la rentabilité et s'étudie selon différents indicateurs, comme le taux de chômage ou la demande locative. De plus le choix du type de location nue ou meublée ou en colocation doit également se réfléchir, certaines villes sont en effet saturées de biens loués en meublé ou d'offres en colocation.

Investir ces montants oui, mais encore faut-il pouvoir convaincre la banque, puisque les règles concernant l'octroi des crédits ont évolué, notamment concernant le taux d'endettement maximum (35%) qui peut pénaliser les investisseurs selon les professionnels du crédit immobilier.

"La modification du mode de prise en compte des revenus locatifs dans le calcul du taux d’endettement a contribué à réduire la capacité d’emprunt des investisseurs privés", commente Olivier Lendrevie, président du courtier Cafpi.

Selon Cafpi, le montant moyen des opérations est en recul en 2021 par rapport à 2020 (-1,2%), mais en hausse par rapport à 2019 (+3,4%) avec un niveau d'apport en constante progression (taux moyen de 13,3% en 2021 versus 12,1% en 2019). Avec des durées d'emprunt de plus en plus longues pour compenser les mesures du HCSF (241 mois en 2019 versus 250 mois en 2021). Dans le même temps, la part des investisseurs locatifs accompagnés par le courtier continue de chuter, passant de 15 à 12 % de 2019 à 2021.

Pour Century 21 un autre problème se pose pour les investisseurs. "Ils risquent de se détourner du marché compte-tenu des nouvelles dispositions liées au DPE (diagnostic de performance énergétique, NDLR). Avec le changement de mode de calcul de ce dernier, un nombre croissant de biens est désormais considéré comme très énergivore. Or, l’interdiction de les louer (en 2025 pour les logements classés G, 2028 pour les F et 2034 pour les E, NDLR) risque d’écarter les investisseurs de ce type de biens et d’entraîner une pénurie de logements à louer sur le marché dont les premières victimes seront les locataires, particulièrement les plus modestes", remarque Laurent Vimont, président du réseau.

Mieux vaut donc avoir en tête tous ces éléments pour investir dans la pierre. Enfin, dernier conseil pour la route, mieux vaut s'orienter vers une ville assez proche de son domicile afin de pouvoir gérer les éventuels problèmes locatifs, surtout si vous ne déléguez pas la gestion. Financièrement aussi, il est important de prévoir différents scénarios et une épargne de sécurité, car la vacance locative peut d'une part diminuer la rentabilité, et si vous avez un crédit, vous mettre en difficultés. Raison pour laquelle les banques ne se basent pas sur 100% des revenus locatifs...

Selon la somme engagée, le patrimoine final n'est pas le même selon la valeur initiale de l'achat. Deux investissements pour 200.000 euros au total semblent garantir un meilleur gain final selon MeilleursAgents. © MeilleursAgents

*Méthodologie de MeilleursAgents: l’investissement initial inclut les frais d’agence et de notaire pour un logement vide. La rentabilité nette est définie comme le rapport du loyer charges comprises annuel duquel on déduit les coûts annuels liés à l’investissement locatif ainsi que les intérêts moyens annuels du crédit sur l’investissement initial. Les coûts comprennent la taxe foncière, l’impôt sur le revenu (avec hypothèse d’un régime micro-foncier et d’un taux d’imposition à 30%), les charges de copropriété et les frais d’entretien courant pour un investissement de 20 ans.

Marion Marten-Pérolin