2021, l'année de tous les records pour le marché de l'immobilier

Alors que la nouvelle année commence, l'heure est aux bilans pour les professionnels de l'immobilier. Et ils sont unanimes, 2021 aura été une année record sur tous les plans.

L'immobilier est en fête. "2021 est l'année de tous les records pour le secteur", a déclaré Laurent Vimont, président du réseau d'agences immobilières Century 21. Les taux immobiliers à leur plancher ont été un véritable carburant pour l'immobilier en 2021 permettant de solvabiliser de nombreux acquéreurs. Et les recommandations du Haut conseil de la stabilité financière (HCSF), qui sont devenues contraignantes depuis le 1er janvier, n'auront finalement pas freiné leurs projets grâce à l'assouplissement du taux d'endettement (de 33% en 2019 à 35% depuis 2020).

Record des transactions

Le niveau des taux d'emprunt (1,06% en moyenne toutes durées confondues en novembre selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA) n'a pas été le seul moteur du marché, qui devrait enregistrer près de 1,2 million de ventes dans l'ancien selon les notaires, un record. Le dynamisme du marché a été boosté par les envies d'espace et de mieux vivre dans son logement des Français. Et les ménages n'ont pas hésité une seconde pour s'offrir un logement plus confortable afin de ne pas vivre un nouveau confinement ou de nouvelles restrictions dans un logement trop étroit.

"En vous éloignant de seulement 4 kilomètres de Paris, vous pouvez vous acheter un bien avec un extérieur ou une pièce en plus pour le même budget", note Laurent Vimont qui constate que le phénomène de saut de puces des acquéreurs qui quittent les grandes villes, souvent devenues trop chères et trop denses, s'est confirmé en 2021.

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Record de la hausse des prix immobiliers

"C'est la fin de l'obsession d'une époque où il fallait être le plus près possible de son emploi", ajoute Laurent Vimont. Ces envies ont toutefois tiré les prix vers le haut. MeilleursAgents constate que le prix moyen en France se rapproche de 3.000 euros/m², un montant en hausse de 5% en un an.

Les prix ont augmenté partout selon Century 21 qui enregistre un prix moyen pour ses transactions de 2.355 euros/m² pour une maison et 3.878 euros/m² pour un appartement, un record selon le réseau qui rappelle que le prix moyen à l'échelle nationale s'élevait à 1.952 euros/m² en 2015, soit une hausse de plus de 20% en six ans.

Les montants moyens des acquisitions ont eux aussi fait un saut, avec une hausse pour les maisons de 7,7% sur un an et pour les appartements de 5,6% selon Century 21 pour atteindre une moyenne de 267.524 euros pour une maison et de 227.897 euros pour un appartement. Et dans le détail, ce ne sont pas dans les grandes villes où les prix ont le plus progressé.

Des chiffres à retenir publiés par Century21 sur l'année 2021 :

- 2.355 euros/m² en moyenne en France (+7,5% sur 12 mois)

- 3.878 euros/m² en moyenne en France (+5,3% sur 12 mois)

- 78 jours pour vendre une maison, en baisse de 13 jours par rapport à 2020

- 80 jours pour vendre un appartement, en baisse de 6 jours par rapprt à 2020

- 267.524 euros, le montant moyen pour acheter une maison (+7,7% sur 12 mois)

- 227.897 euros, le montant moyen pour acheter un appartement (+5,6% sur 12 mois)

Nouvelle géographie immobilière

"Pour la première fois depuis 5 ans, ce ne sont plus les grandes villes qui tirent les tarifs vers le haut, mais bien les villes moyennes, les territoires péri-urbains ou encore les zones rurales dont les prix ont littéralement bondi de 8,5% depuis janvier pour ces dernières (soit deux fois plus que les grandes villes)", confirme de son côté Thomas Lefebvre, directeur scientifique de MeilleursAgents.

Le réseau Orpi, lui, a également observé la revanche des villes moyennes avec une hausse très marquée du nombre de compromis signés de 30% à Toulouse, de 50% à Reims ou encore de 29% à Pau. "Une tendance d’autant plus marquée avec la généralisation du télétravail et l’essor de la bi-résidence. En effet, acquéreurs comme locataires se projettent dans un mode de vie à deux vitesses, entre ville et campagne, pour conjuguer travail et douceur de vie", note Orpi dans son bilan de l'année 2021.

"Les tendances que nous observions avec prudence en 2020 se sont largement confirmées cette année. Attirés par une certaine qualité de vie, de plus en plus de Français ont sauté le pas et se sont installés dans des villes secondaires comme Nice, Toulouse ou Limoges", remarque Christine Fumagalli, présidente de la coopérative Orpi.

"Mais que l’on ne s’y trompe pas, si les dix plus grandes métropoles hexagonales, hors Paris, ont ralenti tout au long de l’année, elles continuent néanmoins à bien se porter. Certes, elles sont loin des 9,2% de hausse moyenne enregistrés en 2019 mais elles voient malgré tout leurs prix progresser encore de près de 4,1% cette année. Même si la fin d’année voit cette progression encore ralentir", ajoute Thomas Lefebvre.

Paris retrouve un certain équilibre

À Paris, le marché retrouve un certain équilibre et la baisse des prix constatée en 2021 aura eu un effet positif sur le marché puisque le nombre de transactions réalisées a évolué, lui, à la hausse. Century 21 note une diminution des prix de 2,2% dans la capitale en 2021 pour atteindre 10.367 euros, un niveau plus élevé qu'en 2019 et un bond des transactions de 22%.

"Paris perd ses habitants, mais ce marché reste particulièrement attractif pour les investisseurs notamment qui représentent 32,5% des acquisitions sur l'année et à l'échelle du pays, ils représentent 30,2% des achats", observe Laurent Vimont. "Au moment où de nombreuses incertitudes ont pesé et pèsent encore sur l’économie, la pierre apparaît pour les Français comme un investissement fiable et pérenne. L’immobilier, parmi les actifs dont la volatilité est la plus faible, se confirme comme une valeur refuge pour les Français, avec des rendements bien plus élevés que la plupart des autres formes de placement", estime Jean-Marc Torrolion, président de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim).

Des profils exclus du marché

Toutefois, la hausse des prix, qui se poursuit depuis plus de 5 ans, exclut progressivement du marché certains acquéreurs, notamment les plus jeunes et les employés et les ouvriers, deux catégories qui reculent de plusieurs points: -4 points pour les employés et les ouvriers en 2021 (35,3% des opérations) et -6 points en 2020 pour les jeunes (19% des opérations) selon Century21. Ces derniers, pour continuer à acheter, n'ont plus d'autres solutions que d'acheter plus loin ou plus petit ou de s'endetter plus longtemps...

Le niveau d'apport nécessaire pour obtenir un crédit est en forte hausse selon les professionnels. Conséquence, les cadres et les professions libérales sont plus représentés. Les retraités tirent également leur épingle du jeu puisque leur proportion augmente sans discontinuer.

Des durées d'emprunts plus longues

Les durées de crédit ont également fortement progressé en 2021 enregistrant un record puisqu'elles s'établissent désormais à 20 ans en moyenne, soit une hausse de 7 mois par rapport à l'année passée.

"Pour financer leur acquisition, les ménages exploitent au maximum tous les leviers du crédit", rappelle Laurent Vimont. Ainsi, selon ses chiffres, la part d'acquisitions réalisées par crédit augmente de plus d'un point: 81,8% en 2021 contre 80,5% en 2020.

Hausse des achats de résidences secondaires

Une autre tendance significative sur le marché est la progression des achats de résidences secondaires. Selon Century 21, elles ont augmenté de 6% en 2021 pour représenter 7% des acquisitions.

2022 : vers l'accalmie ou de nouveaux records?

Difficile de faire des prévisions pour l'année qui commence. "Le secteur de l'immobilier est un miraculé de la crise sanitaire" pour Laurent Vimont qui s'avance à donner quelques perspectives pour 2022. "Le marché immobilier de l’ancien demeurera porteur tant que les taux d’intérêt resteront bas, mais automatiquement toute hausse des taux d’emprunt viendra effranger la demande solvable". Selon les courtiers en crédit, les taux devraient augmenter dans l'année, mais très légèrement, de façon à ne pas freiner la demande.

Aussi, "il faut être attentif aux investisseurs qui représentent actuellement 30,2% des transactions en France. Ils risquent de se détourner du marché compte-tenu des nouvelles dispositions liées au DPE. Avec le changement de mode de calcul de ce dernier, un nombre croissant de biens est désormais considéré comme très énergivore. Or, l’interdiction de les louer à terme (à partir de 2025 pour les logements classés G, NDLR) risque d’écarter les investisseurs de ce type de biens et d’entraîner une pénurie de logements à louer sur le marché dont les premières victimes seront les locataires, particulièrement les plus modestes", conclut le président de Century21.

Les notaires de France estiment d'ailleurs que la baisse des stocks de logements, bien qu'elle soit le signe du dynamisme du marché, devrait maintenir la pression sur les prix en 2022. En d'autres termes, les prix devraient continuer d'augmenter en 2022. Reste à savoir si la demande sera au rendez-vous pour devenir propriétaire coûte que coûte.

Marion Marten-Pérolin