Marseille, valeur sûre pour investir dans l'immobilier en 2022

Yuno vient de publier un classement des vingt villes où investir l'année prochaine. Et Marseille arrive en tête des cités étudiées par ce spécialiste de l'investissement locatif sur le web.

En cette fin d'année, de nombreux bilans et prévisions sont publiés par les professionnels de l'immobilier. Comme la start-up Yuno qui vient de publier le classement des 20 villes où investir l'année prochaine.

Sa méthode de calcul* ne s'est pas limitée aux seuls rendements puisque ce spécialiste de l'investissement locatif a compilé une cinquantaine de critères pour établir des notes sur 100 points afin d'estimer l'intérêt d'un investissement immobilier dans les villes étudiées.

Parmi ces critères, il faut retenir :

1. Les prix et leur évolution,
2. La fluidité du marché,
3. La demande locative,
4. Les plus-values potentielles,
5. Les évolutions démographiques et économiques.

"Chaque investisseur suit une stratégie qui lui est propre et le rendement n’est pas toujours le critère numéro un. C’est notamment le cas pour un investissement patrimonial où l’investisseur recherchera avant tout l’appréciation de l’actif sur le long terme. Nous souhaitions aller plus loin en analysant une cinquantaine de critères que tout investisseur devrait prendre en compte avant d’investir. À partir de ces différents critères, nous avons créé un indicateur de performance locative, le Yuno Score, adapté tant aux grandes villes qu’aux moyennes", explique Guillaume Martin, CEO de Yuno.

Au total, neuf millions de data ont été analysées par Yuno et plusieurs villes se hissent en tête du classement.

Top 5 des villes où investir dans l'immobilier

Les meilleures notes sont ainsi attribuées à :

1. Marseille : 98 (5,1% de rendement)
2. Lille : 95 (4,66%)
3. Angers : 94 (4,23% )
4. Montpellier : 93 (5,1%)
5. Strasbourg (5,5%), Tours (4,5%), Cherbourg (5,1%) ex æquo avec la note de 92

Marseille, qui a eu le vent en poupe cette année, est donc la ville la mieux notée du classement de Yuno avec une note de 98/100. La ville affiche en effet des prix immobiliers relativement abordables, avec un loyer de 15 euros/m² en moyenne selon MeilleursAgents. Conséquence, les prix ont augmenté de 7% à Marseille en 2021...

Dans la cité phocéenne, il est donc important d'étudier les différents arrondissements avant d'investir, surtout que les prix par arrondissements varient fortement du nord au sud de la ville de 1.700 euros/m² à 4.500. euros/m² environ selon SeLoger.

Les 6e, 7e, 8e et 9e arrondissements sont relativement chers (plus de 4.000 euros du m²) avec une certaine pression locative. Ailleurs, les prix sont plus bas et baissent à 3.000 euros/m² voire moins, notamment dans les 14e et 15e arrondissements où le prix moyen est sous la barre des 2.000 euros/m².

Il est donc important d'étudier l'offre et la demande avant de se lancer, surtout lorsque l'on réalise cet investissement en n'habitant pas la région marseillaise et en ne connaissant pas ses différents quartiers.

La start-up Yuno propose un classement de 20 villes où investir dans l'immobilier en 2022. © Yuno

Quelles villes éviter?

À l'inverse de Marseille, dans certaines villes de plus de 50.000 habitants, mieux vaut attendre avant d'investir... Celles qui obtiennent les moins bonnes notes sont les suivantes: Pau qui est en dessous de la moyenne avec 47/100, à peine au-dessus Nancy (51), Rouen, Amiens (52) et Dijon (53).

Pourtant, les rendements bruts moyens dans ces villes sont plutôt attractifs et s'établissent autour de 5,5% à Nancy et Rouen. Ils frôlent même 6% à Pau et Dijon. Ainsi, il ne suffit pas de regarder le rendement pour investir malin...

*Classement établi pour des villes de plus de 50 000 habitants avec un rendement brut. Données analysées proviennent de la plateforme de Yuno et de sources multiples en open-data (INSEE, DVF).

Marie Coeurderoy