Ces villes à suivre pour investir dans l'immobilier en 2022

Le 21/12/2021 à 6:15

L'immobilier reste le placement préféré des Français. - Unsplash

Certaines villes sont plus rentables que d'autres avec un potentiel de plus-value élevé. Mais l'emplacement n'est pas la seule clé de réussite d'un investissement locatif. BFM Immo vous conseille.

Alors qu'il a le vent en poupe, plusieurs villes ont un fort potentiel pour réaliser un investissement locatif en 2022. Il est néanmoins recommandé de bien préparer ce projet en se posant les bonnes questions puisque ce placement comporte quelques risques financiers, notamment de dégradations, de vacance locative ou d'impayés qui peuvent peser lourd s'ils ne sont pas anticipés. L'imposition des revenus locatifs est également un élément capital lorsque l'on se lance. De plus, les règles de plafonnement des loyers ou encore d'obligation de rénovation des passoires thermiques doivent être prises en compte par les futurs bailleurs.

La clé pour réussir serait-elle de confier cet investissement à un gestionnaire ou de s'en occuper seul? De miser sur des villes loin de chez soi ou au contraire d'opter pour des villes à une heure ou deux de son domicile? Le prix d'achat est-il le gage d'une bonne rentabilité? Faut-il opter pour un investissement en loi Pinel, louer nu dans l'ancien ou en meublé? Des experts de l'investissement locatif répondent à BFM Immo pour vous éclairer en fonction de votre projet sur les villes à fort potentiel pour un investissement locatif en 2022.

L'impact du prix d'achat sur la rentabilité

La flambée des prix dans les grandes villes a un impact sur la rentabilité des investissements locatifs et certains acquéreurs n'hésitent plus à s'éloigner pour retrouver des prix plus abordables. Le prix d'achat a en effet une incidence sur la rentabilité de ce placement puisqu'il sert de base de calcul à la rentabilité brute.

Formule de calcul de la rentabilité brute : (le loyer annuel/ le prix d'achat) x 100

Notez que le rendement brut est un indicateur intéressant mais il vous faudra cependant calculer la rentabilité nette pour avoir une idée plus précise des frais liés à ce placement.

Formule de calcul de rentabilité nette : le loyer annuel – les frais et charges / le prix d'achat + le coût du crédit immobilier x 100

Enfin, la rentabilité nette-nette, c'est-à-dire la plus précise possible, dépend de votre imposition et de vos éventuelles déductions fiscales, notamment si vous investissez en loi Pinel. Autant d'éléments à garder en tête avant même de choisir une ville et un bien immobilier.

>> Téléchargez le guide de l’investissement LMNP de la rédaction de BFM Immo

Investir près de chez soi ou s'éloigner ?

Une fois ces formules de calcul connues, l'emplacement doit être le critère numéro 1... Et les investisseurs optent généralement pour des villes à proximité de leur logement. Toutefois, la barrière géographique semble disparaître progressivement.

"Nos clients ont tendance à s'éloigner un peu plus et à déléguer la gestion", constate Manuel Ravier, fondateur de la société d'investissement clé en main Investissement-locatif.com qui conseille de miser sur des villes "qualité de vie" qui sont particulièrement recherchées post-confinement.

"C'est le cas, de Metz, Rouen, Metz, Bordeaux, Lille...", énumère l'entreprise qui a accompagné plusieurs projets avec une rentabilité brute supérieure à 6%, à l'instar de l'achat d'un T2 de 36m² avenue d'Epernay à Reims pour 114.000 euros ou un T3 de 66m² à Metz Avenue de Strasbourg pour un montant de 155.150 euros.

Toutefois, si l'opération peut être tentante, "acheter loin de son domicile est parfois risqué", prévient Stéphane Desquartiers, fondateur de La Maison de l'investisseur. "Les investissements de proximité sont à privilégier à mon sens pour une meilleure gestion du bien, spécialement pour les locations meublées. Même avec un gestionnaire, le propriétaire doit parfois reprendre la main de la relation avec le locataire", poursuit l'expert.

>>Téléchargez le guide Loi Pinel de la rédaction de BFM Immo

Zoom sur les villes qui ont eu la cote en 2021

Selon le courtier immobilier Empruntis, cette année, la majorité des dossiers accompagnés pour ce type d'achat immobilier se situaient en Ile-de-France (25%), en Auvergne-Rhône-Alpes (13,4%) et la Provence-Alpes-Côte d'Azur (12,2%). "Un top 3 inchangé depuis 3 ans mais où l’Ile-deFrance perd peu à peu de son intérêt (-2 points en 2 ans). La région Auvergne-Rhône-Alpes avait suscité plus d’engouement de la part des investisseurs en 2020 (+2,5 points) mais revient à son niveau de 2019 en 2021. Provence-Alpes-Côte d’Azur suscite plus l’intérêt des investisseurs (+1 point)", souligne Empruntis qui détaille les villes prisées par les investisseurs avec Paris, Marseille et Lyon en tête et l'arrivée de Rennes, Angers, Aix-en-Provence et Reims dans le classement.

Évolution de la demande des investisseurs locatifs dans les villes les plus prisées en 2021 selon Empruntis. © Empruntis

Le courtier en prêt immobilier précise d'ailleurs que la part des dossiers sans apport est en hausse d'un point alors que l'apport moyen est en baisse pour ce type d'opération financé à crédit avec une durée moyenne de 18 ans. Et selon le réseau Century21, le montant moyen d'un investissement au second semestre 2021 a progressé de 4,5% pour atteindre 181 856 euros, avec superficie moyenne de 74,6m², en baisse de 2,5% en un an (76,8m² en 2020.) L'immobilier étant, en période de crise, plus que jamais une valeur refuge, en atteste le volume record des ventes immobilières en 2021 avec près 1,2 millions de transactions à fin octobre selon le bilan des notaires de France.

Bon à savoir pour un crédit immobilier en 2022 :

Les mesures du HCSF deviennent contraignantes pour les banques le 1er janvier 2022.

Ces mesures auront une incidence pour les emprunteurs, notamment pour les investisseurs, puisque les critères seront resserrés, notamment sur le taux d'endettement limité à 35% assurance incluse, avec la fin du calcul en différentiel et la durée du crédit limitée à 25 ans dans l'ancien et 27 ans dans le neuf ou la rénovation.

"La fin du calcul différentiel, qui avantageait grandement les investisseurs ayant déjà un crédit, impacte les possibilités de financement. Un projet sur deux ne peut aboutir. Les conditions se sont durcies et il faut répondre aux attentes des banques sous tous les aspects: apport, épargne résiduelle, taux d'endettement...", souligne Pierre Chapon, president de Pretto.

Les villes à suivre en 2022

Les villes TGV ont un fort potentiel en raison de prix tout à fait raisonnables et de marchés locatifs sains, Reims notamment ou Le Mans à moins près d'une heure de Paris en train. Plus globalement, les villes qui rejoignent Paris en moins d'une heure ou en deux heures en TGV peuvent être sérieusement étudiées par les investisseurs. D'autant plus qu'il sera plus simple de s'y rendre en cas de nécessité.

En revanche, le taux de vacance locative et le taux de chômage sont à étudier sérieusement avant de se lancer. Aussi, le bon conseil est de bien étudier les annonces immobilières à la location et de vérifier que l'offre n'est pas saturée en meublés par exemple ou en colocations.

Zoom sur Reims

Située à 45 minutes de Paris en TGV, Reims a vu ses prix augmenter de 29% en 5 ans et de 9,4% en un an, selon MeilleursAgents.

"Cette ville va encore prendre de la valeur en raison de sa proximité avec Paris", explique Stéphane Desquartiers.

Les prix s'y établissent autour de 2.600 euros en moyenne pour un appartement ou pour une maison.
Les loyers moyens s'établissent à 11.8 euros/m² pour un appartement et 9.7 euros/m²pour une maison.

"Grâce à sa population étudiante et active, ses pôles universitaires et son réseau d’entreprises variées, la ville se développe et évolue constamment, ce qui en fait un lieu idéal pour un investissement locatif. Les meilleurs quartiers pour investir sont le centre-ville, le quartier Jean-Jaurès, très paisible, le quartier Clémenceau pour ses nombreux espaces verts, le quartier des Moissons pour ses immeubles de standing et enfin le quartier Saint-Rémi pour sa population étudiante. Pour le coût moyen au mètre carré, il faut compter en moyenne 2.154 euros pour les appartements", constate Investissement-locatif.com.

Zoom sur Le Mans

À une heure de Paris en train et deux heures trente en voiture, Le Mans reste abordable pour investir dans l'immobilier, avec un prix moyen de 1.587 euros/m² pour un appartement et 1.984 euros/m² pour une maison.

Les prix immobiliers ont progressé de 5% en un an et de 19.2% en 5 ans
Les loyers s'établissent à 10.2 euros/m² pour un appartement et 8.7 euros/m² pour une maison.

Selon les calculs de Masteos, start-up spécialisée dans l'investissement locatif dans l'ancien clé en main, Le Mans affiche une rentabilité brute de 8.27%*.

Zoom sur Metz

En Moselle, Metz est une ville universitaire à suivre de près. Son immobilier affiche une moyenne de 2.028 euros/m² pour un appartement et 2.266 euros/m² pour une maison selon MeilleursAgents. Le secteur à privilégier? L'hypercentre de Metz.

Les prix y ont progressé de 3.6% en un an et de 9% en 5 ans .
Les loyers moyens s'établissent à 11.8 euros pour un appartement et 12.2 euros/m² pour une maison.

"Nous croyons beaucoup au potentiel de Metz ou encore de Valence qui affichent une excellente tension locative et un bon taux de rendement, souligne Thierry Vignal, président de Masteos. Ce sont deux villes accessibles pour un premier investissement avec un rendement brut de 7,3% en moyenne".

Zoom sur Marseille

A Marseille, l'immobilier est particulièrement attractif et... actif. Encore abordables, les prix de la deuxième ville de France en nombre d'habitants atteignent une moyenne comprise entre 3.293 euros/m² pour un appartement et 4.181 euros/m² pour une maison selon MeilleursAgents.

Côté loyer, les appartements et les maisons s'y louent en moyenne autour de 14 à 15 euros/m².
Les prix y ont progressé de 7% en un an et de 28.5% en 5 ans.

"Marseille est assez complexe à décoder, et le choix du quartier est très important. Pour investir dans la cité phocéenne, il faut connaître et être en mesure de gérer son bien", remarque le fondateur de la Maison de l'investisseur.

Et son taux de rentabilité estimé par Masteos atteint 6%. "Marseille demeure une ville de choix. Composée de plus de 90 000 étudiants, la colocation est un excellent moyen d’augmenter ses revenus locatif", analyse la jeune pousse.

Zoom sur les villes d'Ile-de-France

Alors que le prix du mètre carré à Paris s'est stabilisé à un pic d'environ 10.700 euros en moyenne, l'Ile-de-France compte de nombreuses communes qui affichent des rendements intéressants.

Masteos révèle ainsi dans une étude sur les villes étudiantes d'Ile-de-France, que Villetaneuse et Cergy affichent un rendement brut supérieur à celui de Paris en lui étant reliées en RER et considère que le potentiel de plus-value est particulièrement élevé à Saint-Denis, Aubervilliers et Ivry-sur-Seine.

Manuel Ravier rappelle que les déplacements de la population, en quête d'espace suite à la crise sanitaire, l'importante augmentation des prix et la baisse de la rentabilité, rebattent les cartes de l'investissement locatif qui voit naître de nouvelles tendances avec de nouvelles zones recherchées. Des tendances qui pourraient se poursuivre l'année prochaine.

Les clés à retenir pour réussir son investissement locatif:

- viser des villes avec un faible taux de vacance locative et proches des centre-villes,

- opter pour un logement bien situé, près des transports, en centre-ville, dans une zone étudiante...

- ne pas tout miser sur la rentabilité brute qui ne prend pas en compte tous les éléments qui ont un impact sur les revenus générés, notamment les frais et les charges,

-prévoir une épargne de sécurité et anticiper les risques.

Si les rendements dans l'immobilier peuvent faire rêver dans certaines villes, les primo-investisseurs doivent garder en tête que ce type de placement demande du temps et peut comporter quelques risques tels que des dégradations, des loyers impayés ou de vacance locative (période où le bien n'est pas loué).

De plus l'imposition n'est pas à prendre à la légère et le choix du type de bien (appartement ou maison, studio, T2 ou T3) et du type de bail (nu ou meublé) ont toute leur importance...