Crédit immobilier : comment encore emprunter sans mettre d'apport sur la table

Le 25/11/2021 à 14:55

Ne pas inclure d'apport personnel dans son prêt immobilier est encore possible sous certaines conditions et en fonction des profils.

Alors que le montant moyen de l'apport personnel est en hausse, les emprunteurs qui souhaitent réaliser un prêt sans apport doivent respecter certaines conditions.

La règle quand il s'agit d'apport personnel est aujourd'hui de disposer d'environ 10% du prix d'achat. Ce pourcentage, qui peut atteindre 20% selon les banques, a bondi en un an. "Il s’élève de plus en plus rapidement (+13.8 % sur les 9 premiers mois de 2021, en glissement annuel, après +11.3 % en 2020)", selon le dernier Observatoire Crédit Logement/CSA. Une hausse qui concerne tous les emprunteurs.

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Le courtier Vousfinancer observe également cette progression, avec un montant moyen de l'apport immobilier des dossiers accompagnés passant de 29.100 euros en 2020 à 39.955 euros en 2021, avec une proportion de 36% des dossiers avec plus de 10% d'apport cette année (contre 28% en 2020).

Si les financements sans apport n'étaient pas rares en 2019, ils sont de moins en moins courants et concernent majoritairement des profils qui réalisent leur premier achat. Les règles d'octroi de prêts du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), qui deviennent obligatoires en janvier 2022, ont resserré l'accès au crédit et limité les financements sans apport, c'est-à-dire des financements à 110%. Les banques se sont en effet déjà mises au diapason de ces règles avant la date butoir.

"Même si le HCSF n’indique pas noir sur blanc dans sa recommandation qu’il faut 10% d’apport personnel, pouvoir injecter de l’épargne dans le projet permet d’emprunter moins et donc de réduire l’endettement et la durée du crédit… En outre, la plupart des banques ne souhaitent plus financer plus de 100% de la valeur du bien, donc les frais annexes, afin de diminuer le risque de non-remboursement du crédit en cas de revente précipitée ou de baisse de la valeur du bien", explique Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.

Les jeunes privilégiés par les banques

"64% des dossiers financés n’ont pas les 10% d’apport soi-disant indispensables, mais souvent moins, 5% d’apport seulement par exemple", précise le courtier immobilier. Ce qui signifie qu'il est possible de décrocher un prêt immobilier avec un apport limité, voire de convaincre le banquier de financer l'intégralité de l'opération (prix du bien et frais d'achat).

Cependant, des contreparties sont souvent à prévoir pour rassurer la banque sur la solidité du dossier et obtenir un cautionnement bancaire. Certains profils ont plus de chances que d'autres de voir leur dossier accepté.

"Globalement, les banques ont une plus forte tolérance sur l’apport personnel pour les jeunes qui débutent dans la vie active: si à 30 ans, il est compréhensible de ne pas avoir pu mettre de côté 15.000 euros d’épargne, à 40 ans ou 50 ans il est plus problématique de ne pas pouvoir démontrer une capacité à mettre de l’argent de côté. Au-delà de l’apport, les banques étudient le comportement financier de l’emprunteur, le montant du reste-à-vivre, mais surtout le saut de charge qui est la différence entre le loyer actuel et la mensualité future qui permettra d’anticiper la capacité à faire face ou non à des remboursements", analyse Sandrine Allonier, directrice des études de Vousfinancer.

Le courtier ajoute que les emprunteurs déjà propriétaires de leur résidence principale et qui souhaitent investir dans l'immobilier locatif ou dans une résidence secondaire peuvent également être financés sans apport, à la condition d'avoir un taux d'endettement de moins de 35%

L'épargne de sécurité, un gage de solidité pour la banque

Une épargne résiduelle est généralement obligatoire pour un achat immobilier. Ainsi dans le cas des prêts sans apport, les banques peuvent exiger une épargne de 3.000 ou 4.000 euros, une somme qui permet de faire face en cas d'imprévu financier et limite le risque de surendettement. Des précautions nécessaires pour protéger l'emprunteur.