Assurer son investissement locatif : le réflexe GLI

[CONTENU PARTENAIRE] A l'heure de se projeter sur sa future retraite, on sait que l'investissement immobilier reste une valeur sûre. Mais malgré leur solidité, les revenus immobiliers comportent leur part de risque, liée au paiement des loyers. C'est l'enjeu auquel répond la garantie des loyers impayés (GLI), que propose Galian Assurances. Alain Ledemay, son directeur général, nous a décrit le paysage de l'assurance loyers impayés, et sa progression auprès des professionnels de l'immobilier.

En quoi consiste l'activité de Galian, et à quels besoins répondez-vous ?

Galian est un des leaders sur le marché de la garantie des loyers impayés (GLI), avec une expertise de près de 20 ans sur le marché. Galian est une société d'assurance née en 1965, détenue par des professionnels de l'immobilier (agents immobiliers, administrateurs de biens et syndics de copropriété) qui a pour vocation de garantir les fonds versés par les clients des agences immobilières, dans un cadre réglementaire fixé par la loi Hoguet. La mission d’origine de la société Galian est la garantie financière obligatoire. Elle sécurise totalement les fonds des clients (loyers, dépôts de garantie, appels de charges, séquestres…). Dans les années 2000, nous avons développé en complément une gamme de produits d'assurance. Parmi les produits que nous avons conçus pour les administrateurs de biens Galian, il y a la garantie des loyers impayés. Elle couvre les propriétaires bailleurs contre le risque d'impayé des locataires. C'est un produit que nous distribuons par l'intermédiaire de nos sociétaires qui le commercialisent ensuite auprès des propriétaires dont ils gèrent les biens. Ils sont d’ailleurs formés et habilités pour cela. Aujourd'hui, c'est un élément clé de l’offre de nos sociétaires, car les Français se constituent de plus en plus un patrimoine immobilier, notamment en prévision de leur retraite. Ils y sont d’ailleurs incités par des mesures fiscales favorables.

L'immobilier est plus que jamais, une valeur refuge ?

Bien sûr, cela fait partie des axes d'investissement traditionnels et essentiels, à côté de l'assurance vie. L'investissement locatif a d'autant plus besoin d'être protégé que lorsque vous vous constituez un patrimoine par endettement, vous avez d'un côté votre prêt à rembourser pour financer votre acquisition, et en face, un revenu provenant du loyer qui couvre une partie de l’échéance de crédit. Si le loyer de votre locataire est impayé, vous devez rembourser un emprunt, sans avoir de revenu en face, ce qui peut être problématique. La GLI qui couvre ce risque d’impayé connaît donc un certain essor. Plus généralement, les incertitudes économiques ayant augmenté au cours de ces dernières années, les Français sont de plus en plus soucieux de préserver leurs revenus, d'où l'intérêt de cette garantie.

Est-ce qu'il y a une croissance du taux de couverture ?

Oui, il y a une croissance progressive du taux de couverture. Cela ne se fait pas très rapidement car il y a d'autres mécanismes de garantie, notamment la caution personne physique. Un propriétaire peut demander à un locataire de lui apporter la caution d'une autre personne, par exemple des parents ou un ami. Cela reste un mode de garantie mais ce n'est pas toujours facile pour un locataire de trouver une caution. Et pour celui qui cautionne, cela engage. Selon moi, c'est de loin le pire moyen de garantir ses loyers, car une caution peut devenir insolvable, ne pas vouloir payer, disparaître... C’est une garantie très incertaine pour un propriétaire. C’est pourquoi la GLI trouve son public. Et il y a un troisième mécanisme de garantie public, Visale, mais il est moins complet que le mécanisme assurantiel de garantie des loyers impayés et cible un public spécifique. La GLI est donc le choix le plus sûr. Les administrateurs de biens l'ont bien compris et la proposent presque systématiquement. En effet, il y a encore peu, certains administrateurs de biens pensaient que le fait de sélectionner un locataire sur dossier était suffisant pour éviter des problèmes d'impayés. Ils ont compris que c'est de moins en moins vrai et que les accidents de la vie peuvent arriver à n'importe qui : la perte d'emploi, le divorce et de fait, la perte de solvabilité, sont des réalités, tout comme la fraude digitale…

Dans quels domaines se concentrent actuellement vos innovations ?

Face à ce regain d'intérêt pour la GLI, nous avons simplifié les mécanismes, pour les rendre plus attractifs aux yeux du public. Nous avons mis en place un mécanisme d'agrément des locataires pour les administrateurs de biens qui proposent notre garantie de loyers impayés. Il consiste à vérifier l'authenticité des documents remis par le locataire, à vérifier son taux d'effort pour donner un agrément qui certifie qu’en cas de sinistre, le propriétaire sera indemnisé dans 100% des cas. Des appels sont également réalisés auprès des employeurs pour vérifier la réalité de situation de l’emploi des candidats locataires. Nous sommes les seuls à effectuer ces diligences aujourd’hui sur le marché, même si beaucoup de « certificateurs » prétendent faussement réaliser des diligences complètes. C’est grâce à ce moyen que nous déjouons les dossiers falsifiés et les problèmes de fraude digitale. Notre certification permet ainsi de garantir au propriétaire une prise en charge certaine du sinistre. Nous avons également réduit les délais, l’indemnisation intervenant dans le mois de l'impayé. Ces avancées qui étaient nécessaires pour rendre la GLI plus attractive, sont en place. C’est pourquoi nous sommes confiants dans le regain d’intérêt qu’elle va susciter dans les années qui viennent. Les administrateurs de biens Galian l’ont bien compris et leurs clients aussi.

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