Quelle fiscalité est appliquée en LMNP en résidences services ?

Louer un logement en meublé non professionnel (LMNP) en résidence services gérée nécessite de se pencher sur les différents régimes fiscaux en vigueur.Régime micro-bic ou régime réel, l’imposition des revenus locatifs n’est pas la même. Décryptage de la fiscalité en LMNP en partenariat avec Réside Études Immobilier.

De nombreux bailleurs ne se rendent pas compte du poids de la fiscalité pour leur placement immobilier. Il est pourtant essentiel de faire le bon choix de statut et de régime fiscal pour assurer une bonne rentabilité à son investissement locatif. Si vous louez en meublé non professionnel (LMNP), vous pouvez opter pour différents régimes fiscaux.Toutefois, l’imposition et les conditions ne sont pas les mêmes d’un régime à l’autre. Faisons le point pour vous aider à choisir la fiscalité la plus adaptée à votre investissement en LMNP.

Quels sont les régimes fiscaux possibles en LMNP ?

Il existe deux régimes fiscaux lorsque l’on investit en LMNP. Le régime micro-bic et le régime réel. Chacun a ses spécificités et ses avantages pour le bailleur. En tant que loueur non professionnel d’un bien meublé, le barème d’imposition des revenus locatifs est progressif. Quel que soit le régime, vos revenus doivent être déclarés en bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Le régime micro-BIC en LMNP

Le montant total de vos revenus locatifs a une incidence sur votre imposition. Si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 72.600 € pour une location meublée classique, vous pouvez opter pour le régime micro-BIC. L’intérêt de ce régime fiscal est de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% pour les locations meublées. Cet abattement est une déduction forfaitaire de vos charges locatives.

Le régime réel en LMNP

Le régime réel est fiscalement très intéressant puisqu’il permet de déduire toutes les charges liées au bien meublé. Ce régime fiscal vous permet également d’amortir le prix du bien.

Comment choisir son régime fiscal pour un investissement en résidence services ?

Choisir le bon régime n’est pas sans conséquences puisque vous devrez payer plus ou moins d’impôts sur vos revenus locatifs en fonction de votre choix. Voici des critères qui peuvent vous aider.

Opter pour le régime forfaitaire sous conditions

L’intérêt du régime forfaitaire, ou micro-BIC, réside dans le fait que toutes les charges sont automatiquement déduites. Ce régime vous permet de simplifier la gestion de la location. Notez que votre BIC est ajouté aux revenus de votre foyer fiscal et soumis à l’imposition sur le revenu. Lors de votre déclaration de revenus, vous devrez indiquer la totalité des sommes perçues (loyers et charges). Ce régime est généralement plus avantageux fiscalement qu’une location vide. Il faut néanmoins vous assurer que l’abattement de 50% correspond bien au montant des charges que vous payez. Dans le cas contraire, mieux vaut passer au régime réel.

Opter pour le régime réel pour déduire plus de charges

Le régime réel est généralement plus avantageux que le régime micro-BIC. Toutes les charges peuvent être déduites par le bailleur. Avec le régime réel, vous pouvez par exemple déduire de vos revenus locatifs :

• les intérêts du crédit immobilier,
• le montant de la taxe foncière,
• le montant des cotisations d’assurance loyer impayé,
• le coût du mobilier,
• les charges de copropriété,
• etc.

Pour choisir le bon régime fiscal, il est conseillé de se faire accompagner par des professionnels de l’investissement locatif, comme Réside Études Immobilier, un expert comptable ou encore un gestionnaire de patrimoine. En effet, de nombreux éléments doivent être pris en compte et le choix du statut peut impacter le montant de vos impôts sur le revenu.

Exemple de l’imposition pour un appartement en LMNP

Parce qu’il n’y a rien de plus clair qu’un exemple pour comparer plusieurs investissements locatifs, voici une simulation de calcul de l’imposition avec le statut loueur meublé non professionnel au régime réel ou micro-BIC par rapport à une location non meublée. Cela vous donnera une base pour calculer l’amortissement de votre projet. Ce comparatif est proposé par Réside Études Immobilier pour un bien d’une valeur de 250.000 euros.

Comparatif pour un bien immobilier de 250 000 € © Réside Etude

Pour le même montant de loyers perçus, 9 750 euros sur l’année, vous constaterez que l’imposition n’est pas la même d’un statut à l’autre. Dans le cas du régime réel il n’y a pas d’impôts à verser grâce à la déduction des charges et de l’amortissement du bien contrairement au régime micro-BIC (avec l'abattement forfaitaire de 50%).

Dans ce cas, vous devrez payer environ 2 000 euros à l’administration fiscale. La location vide est un encore moins avantageuse, même si vous pouvez également déduire des charges. Il reste à payer presque 3 000 euros d’impôts ce qui grignote votre rentabilité. Toutefois, il vous faut également comparer les bénéfices après impôts : les bénéfices sont plus importants pour la location vide, que pour les deux autres formules d’investissements.

Sachez qu’il est possible de changer de régime fiscal sous conditions. Vous pouvez ainsi passer du régime micro-BIC au régime réel afin d’avoir une imposition plus adaptée. Et ce, même en cours d’activité. Le renouvellement est automatique chaque année et vous pouvez repasser au régime micro-BIC si vous le souhaitez.

Ce contenu a été réalisé en partenariat avec Réside Études. Aucun membre de la rédaction de BFMTV n'a participé à la rédaction de ce contenu.

En partenariat avec Réside Études Immobilier