Avis d'expert : Quelles sont les évolutions du statut LMNP et du secteur en 2023?

Obligation de déclaration des biens immobiliers et des locataires, immatriculation, tendance de marché, choix de la résidence de services… Laurent Jourda, Directeur commercial chez Réside Études Immobilier, vous apporte un éclairage pour réaliser le meilleur placement locatif en LMNP cette année.

Alors que le marché immobilier fait face à une hausse des taux, que le secteur du neuf affiche des résultats moroses et que les conditions d’octroi des banques ont été durcies, certains investisseurs hésitent à se lancer dans un achat immobilier. Il est en effet recommandé de bien préparer ce type d’acquisition en évaluant les risques et les avantages. L’achat d’une location meublée, notamment en résidence de services peut être une solution à étudier. Laurent Jourda, Directeur commercial chez Réside Études Immobilier partage des éléments clé pour vous aider dans vos recherches d’investissement en LMNP, un des placements les plus avantageux fiscalement.

Quels sont les plafonds pour profiter du statut LMNP en 2023 ?

Laurent Jourda : De nombreux internautes s’intéressent aux seuils ou aux plafonds sur le statut LMNP. Il n’y a pas de seuil, mais des plafonds effectivement. Dès lors qu’un placement génère des recettes locatives, il faut faire attention aux plafonds pour le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel). Pour conserver ce statut, l’investisseur doit rester sous le seuil de 23.000 euros de recettes locatives sur l’année. Ce plafond n’a pas changé en 2023.

Si vous dépassez ces revenus locatifs, vous devez changer de régime fiscal et passer au régime LMP (loueur meublé professionnel). Ce n’est pas un problème en soi, mais la majorité de nos clients optent pour le statut LMNP. Ils sont friands de ce cadre fiscal, en partie en raison de la disparition annoncée du PINEL.

Faut-il obligatoirement déclarer son bien immobilier locatif aux impôts ?

L.J : En 2023, les propriétaires bailleurs doivent déclarer leurs biens locatifs et renseigner les noms des locataires occupants. Ces informations sont en outre pré-remplies par l’administration fiscale. Si on se trompe, on ne risque pour l’heure pas grand chose, même si une amende forfaitaire de 150 euros pourrait être appliquée par le fisc. D’ailleurs, vous avez jusqu’au 31 juillet pour déclarer vos biens immobiliers (résidence principale comme investissements locatifs).

Nous avons interrogé l'administration fiscale au sujet de la déclaration des loyers qui nous a dit que pour cette année, elle serait souple. Mieux vaut toutefois vérifier l’affectation des biens et corriger les recettes locatives si celles-ci sont erronées. Notre rôle est d’aider nos clients dans cette étape avec nos experts-comptables. En effet, faire appel à un bailleur professionnel permet de s’affranchir de certaines lourdeurs administratives. C’est un véritable gain de temps pour nos clients en résidences de services (hôtelières, étudiantes et seniors).

Nous accompagnons plus de 23.000 propriétaires dont de nombreux multi-propriétaires, ce qui impose d’avoir une parfaite gestion de ces déclarations fiscales. Le choix du régime fiscal (réel ou micro-bic) est d’ailleurs très important pour éviter de payer trop d’impôts sur ses revenus locatifs.

Quelle est la date limite de déclaration de revenus locatifs en LMNP en 2023 ?

L.J : Comme pour la déclaration des biens, la date limite pour déclarer vos revenus locatifs est fixée au 31 juillet. Nous proposons à nos clients investisseurs un package avec un expert-comptable qui collecte les informations pour eux et effectue leur déclaration. Ce service est très prisé.

Faut-il une immatriculation du logement loué en meublé ?

L.J : Les propriétaires d’un logement loué meublé doivent s’inscrire auprès du Greffe du Tribunal de commerce, CERFA 11921.5. Dans ce CERFA vous aurez à choisir entre deux régimes fiscaux : le micro-foncier et le régime réel. Nous privilégions le régime réel pour l’amortissement du bien. Il ne faut pas confondre cette immatriculation avec celle d'une activité de type Airbnb. Dans ce cas, il faut demander un numéro d’agrément à la Mairie ou la région et il n’est pas toujours possible de le faire.

Quelles sont les tendances que vous observez sur le secteur LMNP en 2023 ?

L.J : Nous observons trois grandes tendances post covid sur notre secteur d’activité.

Tout d’abord, nous constatons une tension qui s’inscrit dans la durée sur le marché des résidences étudiantes. Ce type de placement est néanmoins plus accessible pour les investisseurs avec un ticket d’entrée qui peut s’élever à 100.000 euros pour un lot de type studio pour une rentabilité de 3,5% nette. C’est un premier placement idéal avec une gestion assurée par le bailleur professionnel. La demande est forte et il peut être judicieux d’investir dans les résidences pour étudiants cette année.

Dans le même temps, nous observons une meilleure rentabilité (environ 3,9% nette) et un intérêt grandissant pour les résidences seniors sous l’effet de la crise des EHPAD. Celle-ci a mis en lumière le besoin d'hébergement adapté aux personnes âgées, notamment celles qui ont besoin de soins. Le vieillissement de la population est également à suivre de près et représente une opportunité de placement en résidence de services.

Contrairement aux EHPAD, qui répondent à une nécessité, les populations valides et autonomes peuvent se loger dans des résidences de services qui répondent à leurs exigences et qui sont adaptées à leurs besoins. Nos résidences seniors offrent de nombreux services (sécurité, restauration, service à la personne, etc.) afin de combattre l’isolement et leur rendre la vie plus agréable. Cela ressemble tout à fait aux solutions de Coliving qui ont le vent en poupe. Chacun a son appartement et chaque jour, des activités sont proposées avec des espaces de rencontre et de convivialité. Comme pour les logements pour les étudiants, le placement en résidence seniors répond à un enjeu de société.

Enfin, nous proposons également des résidences hôtelières, qui, depuis la fin de la crise sanitaire, retrouvent un réel dynamisme. La rentabilité nette est de l’ordre de 4%. L’année 2023 est bien partie pour enregistrer un record, notamment à l’approche des Jeux Olympiques et Paralympiques d’été 2024. L’hôtellerie d’affaires a également la cote et nous œuvrons pour apporter des solutions aux investisseurs dans des zones adaptées. Ce placement est clé en main.

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Comment choisir la bonne résidence de services pour assurer un bon rendement locatif en LMNP ?

L.J : Nous pensons que le statut LMNP est le meilleur cadre fiscal pour l’investisseur. Les résidences de services, notamment pour les étudiants et les seniors répondent à un vrai besoin social. Il est donc possible d’investir dans un cadre fiscal pérenne. Si vous passez par un professionnel, vous éviterez généralement les problèmes de gestion. Je vous conseille toutefois de vous méfier des rendements annoncés trop élevés, cela peut cacher un risque. De plus, il vaut mieux éviter de louer trop cher pour éviter le turn-over et la vacance locative.

Pour conclure, il faut avoir en tête que le besoin de logements est fort partout en France, mais qu’il faut bien choisir la zone et le type de bien. Attention aussi à l’état de l’immeuble et à sa gestion. Avec ces conseils, vous pourrez choisir sereinement un investissement locatif en LMNP sans oublier que tout placement comporte des risques et que l’accompagnement d’experts du marché depuis de nombreuses années peut être une piste à creuser pour réaliser le meilleur placement en 2023.

Ce contenu a été réalisé en partenariat avec Réside Études. Aucun membre de la rédaction de BFMTV n'a participé à la rédaction de ce contenu.

En partenariat avec Réside Études Immobilier