LMNP : comment passer au régime réel ?

Vous avez opté pour le régime micro-bic ou celui-ci a été appliqué par défaut pour votre investissement locatif ? Saviez-vous que vous pouvez changer de régime pour une imposition au régime réel ? Voici ce qu’il faut savoir pour votre changement de fiscalité, en partenariat avec l’ expert de l’investissement locatif en résidences services gérées Réside Études Immobilier.

Lorsque l’on investit dans l’immobilier, l’imposition des revenus locatifs a une incidence sur la rentabilité. Avec le statut LMNP (Loueur de meublé non professionnel), deux régimes fiscaux existent : le micro-BIC et le réel. Dans le premier cas, sachez qu’il est tout à fait possible de passer au régime réel en cours d’investissement afin de profiter de ses avantages.

LMNP : Quand passer au régime réel

Il est essentiel de bien comprendre les avantages et les inconvénients des deux régimes fiscaux en LMNP. Vos revenus locatifs en LMNP sont considérés par l’administration fiscale comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). L’imposition varie entre le régime micro-BIC et le régime réel. Dans le cas d’un investissement LMNP sous le régime micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50% qui correspond aux charges du bien. Cette déduction peut néanmoins avoir des limites. Raison pour laquelle certains bailleurs lui préfèrent le régime réel qui permet de déduire tout ou partie des charges et réduire l’imposition au maximum. Vous avez la possibilité de choisir ce statut en début d’activité ou en cours d’activité.

En début d’activité

Si vous vous lancez dans l’investissement locatif en LMNP, vous pouvez procéder à l’enregistrement de votre activité sous le régime réel. Pour cela, une déclaration à l’INPI est nécessaire.

En cours d’activité

Si vous n’avez pas opté pour le régime réel en début d’activité LMNP, vous pouvez tout à fait effectuer le changement en cours d’activité. Pour cela, vous devrez informer l'administration fiscale du passage du micro-BIC au réel. Le choix de l’option du régime réel est valable pour un an avec reconduction tacite. Aussi, vous n’avez qu’à demander la levée de l’option si vous souhaitez ensuite changer de régime.

LMNP : Pourquoi opter pour le régime réel ?

Vous avez réalisé d’importants travaux dans le bien ? Vous payez des impôts trop élevés ? Vous souhaitez amortir le bien ? L’abattement forfaitaire de 50% des charges sur vos revenus locatifs n’est peut-être plus suffisant. Raison pour laquelle il peut être intéressant de choisir le régime réel. Ce choix de régime fiscal peut vous permettre d’optimiser votre imposition.

Les deux principaux avantages du régime réel sont la déduction des charges réelles pour réduire l’assiette imposable de vos revenus locatifs et l’amortissement de l’investissement pour optimiser la fiscalité et la rentabilité de votre achat en LMNP. En optant pour le régime réel, et en réduisant de facto vos impôts sur les revenus de location, vous pourrez dégager des bénéfices et les réinvestir, pour des travaux ou dans une nouvelle acquisition immobilière en résidence services par exemple.

Bon à savoir : En cas de changement de régime fiscal en cours d’activité, il doit être renseigné sur le site impots.gouv.fr avant le 1er février de chaque année.

Ce changement de régime fiscal, du micro-BIC au réel, induit des démarches déclaratives plus importantes. Vous devrez en effet avoir une parfaite gestion comptable de vos charges. Mieux vaut faire appel à un expert-comptable pour éviter toute erreur lors de vos déclarations.

Ce qu’il faut retenir pour passer au régime réel en LMNP

L’imposition de vos revenus locatifs est optimisée car vous déclarez vos charges réelles. Vous pouvez ainsi réduire votre assiette fiscale et donc vos impôts. Cette opération implique toutefois d’avoir une excellente gestion et de faire appel à un expert-comptable pour ne pas se tromper dans vos déclarations de revenus locatifs.

La fiscalité peut faire peur lors d’un investissement locatif. Il est important d’avoir les clés pour comprendre les différents régimes en vigueur en LMNP et de se faire accompagner par des experts.

Quels sont les deux régimes fiscaux possibles en LMNP ?

Avec le statut LMNP, deux régimes fiscaux existent : le régime micro-BIC et le régime réel. L’imposition n’est toutefois pas la même et il est possible de changer de régime fiscal en cours d’activité.

LMNP : quand déclarer le changement au régime réel ?

Vous devez faire votre déclaration de changement avant le 1er février de chaque année sur le site des impôts.

Quelles charges déduire en LMNP réel ?

Le principal avantage du régime réel est de déduire les charges liées au logement. Il n’existe pas de liste officielle, en revanche, les bailleurs peuvent déduire des revenus les charges comme les taxes, les travaux, les assurances… La fiscalité est donc plus avantageuse qu’au micro-BIC et les impôts sont généralement plus faibles.

Le contenu a été réalisé en partenariat avec Réside Études. Aucun membre de la rédaction de BFMTV n'a participé à la rédaction de ce contenu.

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