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Investissement LMNP : tout savoir sur le statut et ses avantages fiscaux

Le 24/04/2023 à 16:30 | MAJ le 30/06/2023 à 15:56

Investissement LMNP : tout savoir sur le statut et ses avantages fiscaux - Maskot / Getty Images

Un investissement immobilier locatif avec le statut LMNP, loueur en meublé non professionnel, présente de nombreux avantages pour le propriétaire. En partenariat avec l’expert Réside Études Immobilier, découvrez les conditions, la fiscalité, le choix du régime, la rentabilité et les types de biens pour investir dans l’immobilier avec ce statut en 2023.

Que l’on souhaite se constituer un patrimoine, compléter ses revenus ou préparer sa retraite, il existe différentes solutions pour investir dans l’immobilier. On pense souvent au dispositif PINEL dans le neuf, qui a évolué en 2023 avec plus de contraintes et une carotte fiscale un peu moins appétissante, ou bien à l’investissement dans l’ancien vide ou meublé. Les SCPI ou le crowdfunding peuvent également permettre d’investir dans l’immobilier avec un investissement de départ moins élevé, avec une rentabilité et des risques de perte de capital parfois plus importants. Diverses possibilités qui peuvent faire hésiter les investisseurs.

Quel que soit le type d’investissement locatif retenu, il est un élément à ne pas négliger : le statut en loueur professionnel ou non professionnel (LMP ou LMNP) qui a toute son importance lorsqu’on investit dans l’immobilier. Les avantages fiscaux et les inconvénients ne sont en effet pas les mêmes d’un statut à l’autre et d’un placement à l’autre.

Ce dossier spécial LMNP 2023 vous apportera toutes les clés pour comprendre le statut LMNP, ses avantages et les différents types de biens que vous pouvez sélectionner pour investir avec des conseils d’experts et des exemples concrets.

À lire également : Pourquoi investir en LMNP en 2023

Le statut LMNP : définition et conditions

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier, vous avez certainement déjà entendu dire, autour de vous ou dans la presse spécialisée, que la location meublée représente de nombreux avantages pour le propriétaire bailleur et qu’elle est généralement plus rentable qu’une location vide.

Pour ce type d’investissement, il existe toutefois deux statuts : le statut LMNP (location en meublé non professionnel) et le statut LMP (location en meublé professionnel).

Pour qu’une location soit considérée comme meublée, le propriétaire bailleur doit respecter une liste de mobilier bien précise. Le locataire doit y trouver tout le nécessaire pour vivre dans le logement, notamment : un lit ou canapé-lit (avec couette et/ou couverture), un four et/ou un micro-onde, un frigo, de la vaisselle et des ustensiles de cuisine, une table, des chaises, des rangements et de quoi faire le ménage comme un aspirateur par exemple.

Ce qui diffère entre le statut LMNP et le statut LMP est tout d’abord le montant annuel perçu pour la ou les locations, et ce, pour le foyer fiscal. Il doit être inférieur à 23.000 euros pour un statut LMNP. À l’inverse, pour le statut LMP, il est supérieur à ce montant.

Il existe une subtilité à ne pas négliger pour être éligible au statut LMNP. Les loyers perçus ne doivent pas être supérieurs aux autres revenus du foyer. En d’autres termes, vous devez percevoir plus de 23.000 euros annuels de salaires ou au moins 50% des revenus issus de vos locations meublées. En complément de ce point, les investisseurs doivent avoir en tête les dernières règles pour investir en LMNP en 2023. De nouvelles obligations pèsent sur les bailleurs en LMNP.

L’évolution du statut LMNP en 2023

Depuis le début de l’année, une déclaration d’activité est obligatoire pour tous les loueurs en meublé (LMNP et LMP) sur le site de l’INPI (l’Institut national de la propriété industrielle). Cette déclaration permet au bailleur d’obtenir un numéro SIRET. Il dispose de 15 jours pour faire sa déclaration dès le début de son activité. Toute modification doit également être déclarée.

Une autre obligation a fait son apparition en 2023, et celle-ci ne concerne pas que les bailleurs, mais tous les propriétaires de biens immobiliers qui doivent en déclarer l’occupation. Cette déclaration doit être réalisée sur le site impots.gouv.fr dans la rubrique «Gérer mes biens immobiliers». Dès le 1er juillet 2023, les loueurs en meublé professionnel ou non professionnel devront obligatoirement indiquer qui occupe leur bien et pour quelle période.

Les changements ne s’arrêtent pas là. Alors que les loyers perçus en meublé sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux, dans la catégorie BIC jusqu’à un certain montant, le seuil du micro-bic a été réévalué. Au 1er janvier 2023, le montant s’élève à 77.700 euros.

Les différents régimes fiscaux en LMNP

La fiscalité est un des points forts du statut LMNP. En revanche, tout dépend du régime fiscal. Vous pouvez opter pour deux régimes, le régime forfaitaire micro-BIC ou le régime réel. N’hésitez pas à vous faire accompagner par des professionnels pour opter pour le meilleur régime fiscal en fonction de votre situation, car la fiscalité ne s’improvise pas.

La déduction des charges est possible avec le statut LMNP, c’est d’ailleurs pour cette raison que de nombreux investisseurs optent pour ce type de location. Néanmoins, selon le régime fiscal (micro-bic ou réel) la déduction des charges ne sera pas la même. Dans le premier cas, le régime micro-bic, elle est forfaitaire. Dans le second, le régime réel, elle doit être justifiée par des factures et la déduction des charges est plutôt avantageuse.

Aucune liste précise n’existe, mais les montants déductibles doivent correspondre “aux conditions générales de déduction des charges en BIC”, nous rappelle l’administration fiscale qui précise qu’elles doivent “être exposées dans l'intérêt direct de l'exploitation ou se rattacher à la gestion normale de l'entreprise ; correspondre à une charge effective et être appuyées de justifications suffisantes ; être comprises dans les charges de l'exercice au cours duquel elles ont été engagées”. Parmi les charges déductibles, on peut citer quelques exemples : les taxes, les assurances, les travaux d’entretien, les frais de notaire, etc.

Le régime forfaitaire (micro-BIC) en LMNP

Le régime forfaitaire ou régime micro-BIC prévoit un abattement de 50% sur vos recettes locatives pour les biens loués meublés. Il correspond aux charges liées au logement. Avec ce régime forfaitaire, aucune déduction n’est possible. Vous devez déclarer les loyers perçus et les charges, y compris celles payées par le locataire.

Pour être imposé au régime forfaitaire, les revenus locatifs ne doivent pas dépasser la somme de 72.600 euros pour un bail meublé classique et 176.200 euros pour une location en meublé touristique (notez que dans ce cas l’abattement n’est pas de 50%, mais de 71%).

Le régime forfaitaire micro-bic est une imposition sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour connaître votre imposition, vous devez estimer tous vos revenus locatifs déduits de 50% de vos charges. Ces derniers s’ajoutent à votre impôt sur le revenu.

Le régime réel en LMNP

Autre régime fiscal pour les bailleurs, le régime réel. Ce régime s’applique automatiquement lorsque les revenus locatifs dépassent les limites du micro-bic. Toutefois, vous pouvez opter librement pour ce régime fiscal afin d’amortir le bien et ses charges. Dans ce cas, mieux vaut être accompagné par un expert-comptable. Le régime réel est donc une bonne solution si vous souhaitez déduire les charges réelles liées au bien, et non pas des charges “forfaitaires”.

Si vous êtes imposé dans la catégorie micro-bic, il est possible de passer au régime réel pour profiter d’une imposition allégée, notamment si vos charges sont supérieures à l'abattement forfaitaire de 50%.

À lire également : Comment calculer l'amortissement LMNP ?

Les biens qui peuvent être loués en LMNP

L’avantage du LMNP est qu’il concerne tous les logements, à condition qu’ils soient meublés. Les biens en résidence services gérée sont également éligibles. Un investissement qui se veut, aussi, sociétal puisqu’il vous permet d’offrir un logement avec des services pour répondre à des besoins précis selon les publics.

Les résidences étudiantes

Les résidences étudiantes peuvent être un bon choix de placement. Gérées par des professionnels comme Réside Études, vous n’avez à vous occuper de rien. Vous devez en revanche vous engager sur une durée de 9 ans pour accéder à ce type d’investissement.

Ce type de résidences répond à un besoin urgent de logements adaptés pour les étudiants qui sont de plus en plus nombreux en France, avec des revenus limités. De nombreuses villes proposent des logements dédiés aux étudiants pour répondre à cette demande. Les résidences étudiantes se différencient d’un studio classique grâce aux services qu’elles proposent et à leur conception. Elles sont pensées pour créer du lien entre les étudiants, avec des espaces de coworking, et conçues pour leur apporter un véritable confort de vie, notamment des logements meublés et équipés plus spacieux, connectés et idéalement situés.

Les résidences seniors

Autre type de bien que vous pouvez louer en LMNP, les résidences seniors. Ces résidences s’adressent aux personnes âgées de 75 ans et plus, autonomes et qui ne souhaitent pas s’isoler. Il ne faut pas confondre les résidences seniors avec un Ehpad (établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes). Afin de répondre aux besoins des seniors actifs, ces résidences de services sont construites dans les villes, près des transports et des commerces. Tout est géré par des professionnels pour vous permettre d’investir l’esprit tranquille. Elles proposent de nombreux services adaptés aux résidents (restauration sur place, livraison de courses, entretien ménager, conciergerie) et activités (cours divers et variés, salle de remise en forme, salons partagés) pour les résidents et garantissent leur confort et leur sécurité.

Les résidences de tourisme et d’affaires

La force des résidences de services est d’étudier la demande et de s’y adapter. Aussi, les spécialistes immobiliers sur ce marché proposent des logements pour le tourisme ou pour les voyages d'affaires. Ces apparthotels qui répondent à une demande ponctuelle, mais récurrente, doivent correspondre aux critères des familles et des professionnels : wifi, bureau, espace, confort, services… Ces résidences sont éligibles au bail mobilité créé par la loi ELAN. Le gouvernement donne quelques chiffres sur le parc de résidences de tourisme en France : “en 2022, le parc des résidences de tourisme représentait 2300 résidences, soit 710.000 lits, dont environ 60% classées”. Ces résidences sont classées, un peu comme des hôtels, avec des étoiles allant de 1 à 5, une classification valable 5 ans. De nouveau, toute la gestion est assurée par un gestionnaire-exploitant pour l’investisseur.

Investir en LMNP : trouver un appartement à acheter et bien préparer son achat

Investir dans l’immobilier à but locatif est un projet qui doit être mûrement réfléchi. De nombreuses contraintes légales pèsent en effet sur le propriétaire qui doit louer un bien décent et gérer la relation avec ses locataires. De plus, il doit prévoir des frais d’entretien, la vacance locative, les éventuels impayés… Des aspects qui peuvent être négligés lorsque l’on se lance. Mais avant d’avoir un locataire, il faut bien choisir le logement. Car cette étape est la clé pour réussir son investissement locatif.

Comment choisir le bien ?

Tous les logements meublés peuvent être loués avec le statut LMNP. En revanche, tous n'offrent pas la même rentabilité. Du studio en centre-ville aux locations pour les étudiants ou aux résidences avec services, il vous faut choisir un bien en bon état avec un emplacement idéal. Il doit être accessible et dans une copropriété bien entretenue. Il vous faut vous renseigner sur le quartier et sur la tension locative avant de vous lancer dans un achat. C’est un des principaux écueils des investisseurs, le manque d’informations sur le marché. D’un quartier à un autre, la demande évolue et on peut avoir une saturation de studios meublés et un besoin de logements plus grands et vides. Il est donc important de bien s’informer auprès d’experts du secteur pour le succès de son placement à long terme.

Investir seul ou accompagné d’un professionnel?

Vous pouvez tout à fait vous lancer seul dans les recherches de biens à louer en LMNP. Il existe de nombreux sites, notamment de promoteurs qui vous proposeront différents types de placements. L’accompagnement d’un professionnel est recommandé pour ne pas investir au mauvais endroit au mauvais moment, surtout si vous optez pour des résidences services gérées ou un bien neuf. Si vous avez un projet ou des questions, n’hésitez pas à faire appel à des pros comme Réside Études Immobilier, un acteur au cœur de la société qui est présent sur le marché depuis plus de 30 ans !

À quoi faut-il faire attention lorsqu’on se lance dans un investissement LMNP ?

Lorsque l’on se lance dans un investissement en LMNP, plusieurs éléments doivent être vérifiés et anticipés :

le taux d’occupation, il vous faut vérifier que le bien sera occupé toute l’année ou une bonne partie de l’année pour ne pas payer un crédit pour un bien vide…,
le taux de chômage dans la ville,
la demande locative,
la rentabilité de l’investissement,
les charges liées à l’investissement,
le régime fiscal,
la gestion de l’immeuble,
l’évolution de la législation sur les locations.

Cette liste est non-exhaustive. On peut également ajouter de vérifier la réputation et les avis sur votre interlocuteur afin d’éviter toute déconvenue.

L'accompagnement pour un projet d’investissement en LMNP

L’immobilier est un des placements préférés des Français. Encore faut-il éviter de faire des erreurs au moment du choix de l’investissement, qu’il s’agisse du type de bien ou du choix de statut. Se faire accompagner par un professionnel est essentiel pour éviter de faire des erreurs. Il est également conseillé de se rappeler les bases pour ne pas se tromper, en gardant en tête que la rentabilité ne fait pas tout. Il faut penser sur le long terme, le potentiel de la ville, de l’immeuble, la demande, etc.

Les acteurs de l’immobilier d’investissement

Il existe de nombreux acteurs privés dans le secteur de l’investissement locatif. Qu’il s’agisse de startups pure players ou de grands groupes comme Réside Études Immobilier, vous trouverez des interlocuteurs experts. Mieux vaut, en revanche, choisir un acteur qui a pignon sur rue et qui dispose d’un véritable savoir-faire. N’hésitez pas à contacter plusieurs professionnels pour leur faire part de votre projet afin de choisir la solution d’investissement la plus adaptée à votre situation et à votre profil.

Le rôle de l’expert comptable

L’expert-comptable est important pour vous aider dans la gestion de votre investissement en LMNP, notamment si vous optez pour le régime fiscal au réel. Il vous accompagne dans vos déclarations de recettes, mais aussi de charges. Sachez par exemple, qu’en tant que particulier qui a un investissement en LMNP, vous pouvez être redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE). Des exonérations sont possibles.

En résumé

Si vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif pour avoir des revenus complémentaires et préparer votre retraite, voici ce qu’il faut retenir sur le statut LMNP.

Qu’est-ce qu’un investissement LMNP ?

Un investissement immobilier locatif en LMNP est une location meublée, dans le neuf ou dans l’ancien. Pour être considéré LMNP, les recettes annuelles de la location ne doivent pas dépasser 23.000 euros ou 50% des revenus du foyer fiscal.

Est-ce rentable d'investir en LMNP ?

La rentabilité d’un investissement en LMNP dépend de nombreux facteurs, tels que son emplacement, le prix d’achat, le montant du loyer, l’imposition ou la gestion. Pour être rentable, cet investissement immobilier doit être réfléchi à long terme.

Quel avantage à investir en LMNP ?

Le principal avantage de l’investissement en LMNP réside dans sa fiscalité avantageuse avec un abattement forfaitaire de 50% pour les locations classiques et de 71% pour les meublés de tourisme. Il est possible d’amortir tout ou partie de ses charges avec le régime réel, ce qui permet d'avoir des revenus non ou peu fiscalisés pendant de nombreuses années.

Qui peut acheter en LMNP ?

Tous les investisseurs peuvent envisager d’acheter un bien pour le louer en LMNP. Ils doivent néanmoins se renseigner et respecter les seuils pour y être éligible.