Comment calculer l'amortissement LMNP ?

Si vous êtes propriétaire d’un bien loué meublé avec le statut LMNP, vous pouvez amortir chaque année une partie du prix d’achat du bien et du mobilier. Découvrez les conditions et son calcul pour comprendre l’intérêt fiscal et financier de l’amortissement en LMNP.

L’objectif principal du statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) pour un propriétaire bailleur est de réduire son imposition tout en se constituant un patrimoine immobilier. L’amortissement comptable d’un achat locatif est tout à fait possible. Pour cela, vous devez toutefois être enregistré au régime réel. Si vous êtes imposé au micro-BIC, qui consiste à déduire un forfait de 50% des charges chaque année, il est tout à fait possible de changer de régime fiscal en cours d’activité. Une fois ces points expliqués, voyons comme se définit l’amortissement LMNP, quel est son taux et comment le calculer.

Définition de l’amortissement en LMNP

L’amortissement avec le statut LMNP est un amortissement comptable du prix d’achat du bien et des meubles. Cela permet d’amortir chaque année une partie des sommes engagées par le propriétaire du bien loué en meublé. Il est possible de déduire de nombreuses charges avec le régime réel. La liste des charges déductibles n’est pas “encadrée” par l’administration fiscale, mais les meubles, frais d’entretien qui incombent au propriétaire et le prix d’achat du bien hors taxes en font partie.

Quel est le taux d’amortissement LMNP ?

Réside Études Immobilier pratique un amortissement au taux de 5% par an sur 20 ans. Cependant, il existe d’autres règles d’amortissement qui dépendent de la durée (de 5 ans, 10 ans, 25 ans, 30 ans, 35 ans et plus) et des composants de l’investissement (bien immobilier et frais d’acte ou ameublement et équipement du bien). Tous ces éléments ne sont pas amortissables sur la même durée.

“Nous pensons qu’il vaut mieux opter pour le régime réel. Ce régime fiscal permet d’amortir 85% du bien immobilier (les 15% restants correspondent à une estimation de la valeur du foncier non-amortissable). En effet, vous n’allez pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs grâce à ce montage. Vous pouvez effectuer le calcul de votre amortissement avec un expert-comptable. C’est d’ailleurs fortement conseillé, en raison des déclarations à effectuer qui sont parfois fastidieuses. Nous proposons ce service dans un package pour que nos clients n’aient pas à s’en préoccuper (moins de 200 euros par appart/an)”, détaille Laurent Jourda, Directeur commercial chez Réside Études Immobilier.

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Exemple et simulation d’un amortissement en LMNP

Pour être plus concret, prenons l'exemple d'un investissement immobilier à vocation locative avec Réside Études Immobilier pour un prix de 200.000 hors taxes. Voici la formule appliquée pour calculer l’amortissement en LMNP :

• 200.000€ HT x 85% = 170.000€ / 20 = 8500€.

Les 8500 euros correspondent au montant de l'amortissement chaque année pendant 20 ans. Cette simulation permet de démontrer l'intérêt fiscal du régime réel pour amortir le prix du bien et être moins imposé sur ses revenus locatifs.

Bon à savoir : les déficits fonciers peuvent être reportés sur les années suivantes. Raison de plus pour passer au réel et de faire appel à un expert-comptable.

Ce qu’il faut retenir pour calculer l’amortissement LMNP

Il est important de retenir qu’avant de s’engager dans un investissement locatif en résidence de services ou dans le privé, le choix du meilleur régime fiscal est un élément clé pour avoir une meilleure rentabilité. Voici les 3 questions les plus fréquentes pour calculer l’amortissement en LMNP.

Quelle est la durée d’amortissement en LMNP ?

Il est possible d’opter pour différentes durées d’amortissement, mais cela dépend des composants de l’investissement LMNP. Pour les meubles, on considère qu’ils peuvent être amortis sur 5 à 10 ans. Pour le prix du bien (hors terrain), l’amortissement est de 20 à 30 ans.

Quelle est la formule de calcul d’amortissement d’un bien loué en LMNP ?

La formule de calcul de l’amortissement d’un bien en LMNP est la suivante : prix immobilier HT x 85%/ 20 ans.

Faut-il un tableau Excel pour calculer l’amortissement en LMNP ?

Il est possible d’effectuer le calcul de l’amortissement sur un fichier Excel ou sur un Google Sheets. Toutefois, avec le régime réel, il est essentiel de faire appel à un comptable pour réaliser précisément ces calculs et éviter des erreurs comptables.

Ce contenu a été réalisé en partenariat avec Réside Études. Aucun membre de la rédaction de BFMTV n'a participé à la rédaction de ce contenu.

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