Voici le classement des 50 grandes villes où les prix immobiliers ont le plus progressé en 20 ans

Depuis 2002, la progression des prix immobiliers est spectaculaire partout en France notamment à Bordeaux où ils ont augmenté de plus de 300%, selon un classement réalisé par MeilleursAgents pour BFM Immo.

Des prix immobiliers toujours plus chers en France. À Paris, les prix ont été multipliés par plus de 3 en 20 ans, avec un prix moyen observé en 2002 de 3.271 euros/m², contre 10.203 euros/m² au 1er janvier 2022 selon un classement réalisé par MeilleursAgents pour BFM Immo des évolutions de prix pour les grandes villes depuis 20 ans. Pourtant, Paris n'arrive qu'en 9ème position des hausses les plus importantes. Car d'autres grandes communes ont connu des progressions encore plus fortes.

Celle-ci est en effet particulièrement spectaculaire dans la région bordelaise avec Bordeaux qui arrive en tête du palmarès, avec des prix immobiliers qui ont augmenté de 329% sur 20 ans, soit des tarifs 4 fois plus chers avec un prix observé en 2002 de 1.150 euros/m² contre 4.866 euros/m² en 2022. Une autre ville de la région se place en 4ème position, il s'agit de Mérignac, avec une hausse de 267% depuis 2002 et un prix moyen passant de 1.134 euros/m² il y a 20 ans à 4.024 euros/m² cette année.

Dans la région lyonnaise les prix immobiliers affichent également parmi les plus fortes évolutions avec une hausse de 295% à Villeurbanne (passant de 1.019 euros/m² à 4.024 euros/m² en 20 ans) et de 289% à Lyon (passant de 1.385 euros/m² à 5.387 euros/m²), soit des prix multipliés par près de 4 en deux décennies dans la région lyonnaise, Villeurbanne progressant de façon plus marquée que sa voisine. Toulouse est également dans les villes avec les plus importantes hausses de prix (5ème du classement), suivie par Lille, Nantes, La Rochelle, Paris et Montpellier qui prend la dernière place du top 10. Plus loin dans le classement, Saint-Etienne affiche des prix en hausse de 89% ! Metz, Roubaix, Bourges et Calais sont celles où les prix ont augmenté, mais de façon plus modérée avec une hausse d'environ 50%.

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A titre de comparaison, l'inflation (selon l'indice des prix à la consommation ou IPC de l'Insee) a été de près de 32% entre début 2002 et fin 2021.

Top 10 des plus fortes hausses de prix immobiliers:

1. Bordeaux (+329%)
2. Villeurbanne (+295%)
3. Lyon (+289%)
4. Mérignac (+268%)
5. Toulouse (+256%)
6. Lille (+240%)
7. Nantes (+230%)
8. La Rochelle (+225%)
9. Paris (+211,9%)
10. Montpellier (+211,7%)

Historiquement, Paris, Lyon et Bordeaux sont les trois villes qui tiennent la tête des palmarès des 20 plus grandes villes de France où les prix sont les plus élevés pour un pouvoir d'achat immobilier réduit. On observe toutefois que les prix ont fortement progressé dans toutes grandes les villes.

Conséquence de ces évolutions de prix, Paris, Lyon, Bordeaux, sont des villes où l'on compte le plus d'acquéreurs CSP+, avec un recul des autres catégories socioprofessionnelles qui s'éloignent ou renoncent à l'achat. C'est d'ailleurs le cas de Paris où une majorité de cadres ou professions libérales achètent grâce à des revenus plus aisés, 58% selon les notaires de France, plus de 80% selon les chiffres du réseau Century21. La hausse des prix immobilier s'étale alors progressivement autour des grandes villes, tirée par la demande des ménages qui souhaitent se loger convenablement et à des prix abordables.

Des taux bas en soutien de la demande

Les taux immobiliers ont largement soutenu la demande des particuliers leur permettant de concrétiser leur projet. En revanche, malgré les taux bas constatés depuis de nombreuses années, devenir propriétaire coûte plus cher en 2022 qu'en 2002. Notamment en années de revenus nécessaires pour l'opération.

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Le coût relatif moyen constaté par l'Observatoire Crédit Logement/CSA pour une opération immobilière est de 4,8 années de revenus en 2021, contre environ 3 années en 2002, soit 1 an et 8 mois de revenus de plus en deux décennies pour financer un achat immobilier, un indicateur qui connaît une hausse quasi-constante depuis 2002. Une moyenne qui varie selon les régions. SeLoger constate en effet des écarts, avec 5,4 années de revenus nécessaires en Ile-de-France, contre 2,8 années de revenus dans le Limousin.

Depuis 2002, le coût relatif d'un achat immobilier en années de revenus a progressé de plus d'un an. © Observatoire Crédit Logement/CSA

Autre effet de la hausse des prix immobiliers, l'augmentation du niveau de l'apport personnel, ce qui est de nature à exclure du marché certains acquéreurs aux revenus ou niveau d'apport les plus faibles.

Dans le même temps, ces hausses de prix ont permis aux ménages déjà propriétaires de réaliser des plus-values et d'investir à nouveau dans la pierre pour acheter un logement plus confortable, plus grand et/ou mieux situé. "Les secundo-accédants financent en effet une partie de la hausse des prix avec la vente de leur bien", précise Laurent Vimont, président du réseau Century21.

"Il est donc probable que le marché immobilier, principalement alimenté par les primo-accédants et par les investisseurs cherche un nouveau souffle. Le marché immobilier de l’ancien demeurera cependant porteur tant que les taux d’intérêt resteront bas, mais automatiquement toute hausse des taux d’emprunt viendra effranger la demande solvable", poursuit le professionnel.

Lors d'un débat sur la crise du logement au Sénat, le sénateur des Alpes-Maritimes Dominique Estrosi Sassone (Les Républicains) a interpellé la ministre déléguée en charge de la Ville Nadia Hai sur l'aggravation de la crise. "Il y a cinq ans, Emmanuel Macron promettait un choc d'offre pour faire baisser le prix du logement, construire 60.000 nouveaux logements étudiants et répondre aux besoins des ménages les plus modestes. Il est temps de faire le bilan du quinquennat. En réalité, le choc d'offre n'a pas eu lieu et la crise du logement s'est aggravée", a-t-elle déclaré en séance. "Les Français sont inquiets face à l'envolée des prix du logement et de l'énergie, qui pèsent lourdement sur le pouvoir d'achat, et face au risque de déclassement. Le logement est au cœur de leurs préoccupations. Le souhait de devenir propriétaire devient hélas une chimère", poursuit-elle.

Le manque de constructions neuves est en cause, avec des difficultés liées aux élections municipales de 2020, avec peu de permis de construire délivrés avant et après l'élection, et à la crise sanitaire. "Nous sommes face à un paradoxe : alors que la demande en ville est forte, la construction de nouveaux logements ne suit pas. Or ne pas répondre à ce besoin, c'est organiser l'éviction des plus pauvres en périphérie, éloigner les actifs de leur lieu de travail et accroître le recours aux transports individuels. Le gouvernement est mobilisé pour accompagner le secteur. Fin 2021, la construction a retrouvé son niveau d'avant-crise sanitaire, mais il faut rattraper le retard", a de son côté répondu la ministre déléguée qui a défendu le bilan du gouvernement, notamment les budgets alloués au logement et la pérennisation de certains dispositifs, notamment la loi SRU et le budget alloué à l'Eco-PTZ ou MaPrimeRénov'.

"Dès 2017, le Président de la République a doublé l'enveloppe de l'ANRU (Agence nationale pour la rénovation urbaine, NDLR) et augmenté de 131 millions d'euros les crédits de la politique de la ville. La relance passe par tous les territoires : au-delà de l'objectif initial de 1 milliard d'euros, c'est en fait 1,2 milliard d'euros qui a été engagé dans les QPV (les quartiers prioritaires de la ville, NDLR)", énumère la ministre.

Plus de 20 ans de hausse de prix des logements

Une note du Centre d'analyses stratégiques publiée en avril 2021 précise que "la rareté du foncier dans les zones les plus demandées contribue probablement assez fortement à la hausse des prix constatée depuis 25 ans. Cette hausse a aussi été favorisée par l’amélioration de la capacité d’emprunt des ménages, alliée à une fiscalité favorable, qui alimente la demande".

L'évolution des prix des logements doit être analysée à la lumière d'autres indicateurs, notamment les évolutions démographiques (vieillissement de la population ou encore diminution de la taille des ménages), l'augmentation de la concentration territoriale et la qualité globale des logements rappelle la note, qui s’inscrit dans le cadre d’une réflexion globale du Centre d’analyse stratégique sur l’amélioration des conditions d’accès au logement. L'évolution des salaires est également à prendre en compte, puisque ces derniers ont évolué à la hausse depuis 20 ans. La construction de logements est en effet une des réponses à la crise du logement et à l'augmentation des prix immobiliers. Toutefois, la nouvelle norme environnementale devrait faire augmenter les prix du neuf de 5 à 10% selon les estimations des professionnels. De plus, le coût des matériaux et de la main d'oeuvre relativement élevés a une incidence sur les prix.

L'objectif de 500.000 logements construits n'est toujours pas atteint, ce qui inscrit dans la durée l'augmentation des prix immobiliers dans l'ancien, comme dans le neuf et pénalise les ménages les plus modestes, malgré des aides au logement prolongées, mais resserrées, comme le Prêt à taux zéro (PTZ) qui a été raboté dans certaines zones en 2017.

Raison pour laquelle le gouvernement, face à la raréfaction du foncier disponible et dans une logique de préservation des sols, se concentre sur la rénovation du parc existant, véritable chantier pour les années à venir.

Marion Marten-Pérolin