35% des annonces de location dépassent les plafonds de loyer à Paris

Avec un dépassement moyen de 196 euros par mois, une étude de la fondation Abbé Pierre estime que 35% des annonces de location dépassent les plafonds prévus par le dispositif d'encadrement des loyers.

De retour dans la capitale depuis 2019, le plafonnement des loyers n'est pas toujours respecté par les bailleurs. Dans son premier baromètre sur l'application de l'encadrement des loyers, publié ce lundi en partenariat avec la Ville de Paris, la fondation Abbé Pierre a analysé plus de 15.000 annonces* entre août 2020 et août 2021. Cette étude met en lumière que 35% des annonces de location dépassent les plafonds prévus par le dispositif.

Avec une moyenne de près de 200 euros par mois en plus, les locataires subissent des abus. "Cette somme correspond à une ponction annuelle de près de 2.400 euros par an pour les locataires", souligne la fondation.

On rappelera cependant deux points. Premièrement, il s'agit ici d'une étude sur les annonces de biens à la relocation, qui ne nous renseigne donc pas sur le respect des règles sur l'ensemble du parc locatif privé avec des baux déjà en cours. Deuxièmement, si des annonces dépassent les plafonds autorisés, elles ne sont pas pour autant nécessairement illégales. En effet, la loi autorise les propriétaires à mettre en place un "complément de loyer" si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles par rapport à des biens comparables (vue sur un monument historique, grand balcon, équipements...).

Les plus touchés par ces dépassements des plafonds sont les jeunes, les célibataires, les personnes mobiles ou modestes avec des plus petits logements dans des zones tendues. "C'est pourtant là où l'encadrement des loyers devrait être davantage respecté. Parce que c'est là qu'il est nécessaire", remarque Manuel Domergue, directeur des études de la fondation Abbé Pierre.

Des annonces qui ne respectent pas la règle au centre et à l'ouest

Les dépassements sont majoritairement constatés dans les arrondissements parisiens les plus riches tels que 1er, 7e, 9e et 16e et pour les petites surfaces. "Les quartiers situés à l’ouest et au centre de Paris concentrent les taux d’annonces non conformes les plus élevés", indique le baromètre.

Dépassement des plafonds de loyer à Paris par arrondissement © Fondation Abbé Pierre

En ce qui concerne les logements les plus susceptibles d'être hors des clous, il s'agit des annonces de biens de moins de 30m² (47% dépassent les plafonds légaux).

Dépassement des plafonds de loyers à Paris par surface © Fondation Abbé Pierre

Jinka (ex-loueragile, 57% d'annonces hors des clous), PAP (54%) et Facebook (52%) sont les portails d'annonces où la fondation Abbé Pierre a relevé le plus d'annonces non conformes. A l'inverse, les portails comme Logicimmo (21%), Leboncoin (22%), la Fnaim (23%) ou Le Figaro (29%) comptent moins d'annonces non conformes. "Des marges importantes de progression existent pour chacun des acteurs, dans le but de faire mieux respecter la loi", remarque la fondation.

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Dépassement des plafonds de loyer à Paris par portail © Fondation Abbé Pierre

"Pas une option"

Depuis l'application du plafonnement des loyers à Paris, "la situation s'améliore globalement. Depuis un an, les loyers à Paris ont baissé de 4%. Cependant, il reste un certain nombre d'abus avec un tiers de loyers abusifs et une nécessité à ce que la règle s'applique. Elle n'est pas en option", explique ce lundi Ian Brossat, maire adjoint de Paris en charge du logement, de l'hébergement d'urgence et la protection des réfugiés sur BFM Paris.

Les chiffres avancés par Ian Brossat ne correspondent pas cependant à ceux constatés par l'Observatoire des loyers parisiens (Olap) dans sa dernière étude publiée en septembre dernier. L'Olap a constaté en 2020 une progression de 1,1% des loyers pour l'ensemble des locataires (contre +1,8% en 2019) et de 2,3% pour les nouveaux emménagés (contre +3,4% en 2019).

"Le problème, c'est qu'il n'y a pas suffisamment de contrôles ou de sanctions", explique Ian Brossat qui demande au gouvernement d'autoriser les villes à sanctionner les propriétaires qui ne respectent pas l'encadrement des loyers.

Le plafonnement des loyers en bref :

Cette mesure prévue par la loi Elan (2018) interdit aux propriétaires de dépasser les plafonds de loyers prévus par un arrêté préfectoral. Celui-ci fixe le loyer de référence, le loyer de référence majoré (équivalent au loyer de référence +20%) et le loyer de référence minoré (équivalent au loyer de référence -30%) dans chaque quartier de Paris. Le loyer hors charges ne peut dépasser le loyer de référence majoré, même si un complément de loyer peut s'appliquer sous certaines conditions.

*Les données du baromètre sont issues des personnes utilisant sur leur navigateur web (Chrome ou Firefox) l'extension "Encadrement", "qui permet aux utilisateurs de savoir simplement et automatiquement si l’annonce dépasse les plafonds de loyers légaux", précise la fondation Abbé Pierre. "Chaque fois qu’un internaute ayant téléchargé l’extension consulte une annonce sur internet, celle-ci est analysée et ajoutée aux statistiques", est-il encore détaillé. "À noter toutefois que, ces données se basant sur l’usage par les candidats à la location d’un outil numérique, il est possible que soient surreprésentés les logements recherchés par les jeunes, en particulier donc les petits logements. Néanmoins, le volume de données traitées et leur diversité en termes de localisation, niveaux de loyers et superficies, en font un outil fiable et pertinent", juge encore la fondation.

Marion Marten-Pérolin