TOUT COMPRENDRE - Pourquoi les prix immobiliers baissent et le marché se grippe

Entre le marché ancien qui ralentit, le neuf qui s'écroule et celui de la location qui s'essouffle, les signes d'embellies sont absents en ce début de printemps.

Que se passe-t-il sur le marché immobilier? Depuis le début de l'année, que ce soit pour le neuf, l'ancien ou la location, les signaux sont passés au rouge. Tour d'horizon.

• Depuis quand les prix baissent-ils dans l'ancien?

2022 aura été une année duale. Le premier semestre a vu une nette hausse des prix et le second un début de baisse. Résultat, sur un an, les prix de l'immobilier ancien de l'indice Notaires-Insee ont augmenté de "seulement" 4,8% en 2022. Une progression qui n'avait plus été aussi faible depuis 2019, avant la pandémie.

Sans surprise, le début d'année 2023 est difficile, dans la lignée du second semestre de l'an passé. Dans sa dernière étude, Meilleursagents constate que depuis début janvier les prix au niveau national ont reculé de 0,2%. Mais surtout, plus étonnant, toutes les zones géographiques sont touchées par ce repli. Un phénomène qui n'avait pas été observé depuis 2014.

"Si la capitale reste sans surprise orientée à la baisse (-0,4% au cours du mois écoulé), c’est désormais le cas de l’ensemble des communes du Top 10 (-0,4%) ainsi que celles du Top 50 (-0,1%)", constate MeilleursAgents.

Les zones rurales qui, depuis l’épidémie de coronavirus, jouaient le rôle de locomotive du marché, continuent de voir leur prix refluer (-0,4%).

• La hausse des taux est-elle en cause?

La cause principale du freinage du marché immobilier est effectivement la difficulté à emprunter et la remontée rapide des taux d'intérêt qui a renchéri le coût du crédit. Chez Cafpi par exemple, l'un des leaders du secteur, les taux ont atteint en février 2,57% en moyenne pour les prêts sur 10 ans, 2,75% sur 15 ans, 2,8% sur 20 ans et 2,94% sur 25 ans. Selon le dernier observatoire Crédit Logement / CSA, qui fait office de référence chez les professionnels, les taux étaient en moyenne, toutes durées confondues, de 2,82% en février 2023, contre un plus bas historique de 1,03% en octobre 2021. Autrement dit, en l'espace de moins de 18 mois, les taux des crédits immobiliers ont pratiquement triplé.

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C'est un choc qui a provoqué un net recul du pouvoir d'achat immobilier pour ceux qui empruntent. Car plus le taux est élevé et mécaniquement moins le capital emprunté est important pour une même mensualité. Or, dans l'intervalle, les prix ont à peine commencé à légèrement diminuer. Sur BFM Business, le patron de Century 21 Charles Marinakis estimait en janvier dernier qu'il faudrait que les prix baissent de 10 à 12% "pour compenser mathématiquement la hausse des taux" de ces derniers mois.

D'ailleurs, ont calculé les notaires du Grand Paris, un acquéreur qui pouvait acheter une maison de 100 mètres carrés en janvier 2022 ne peut plus acquérir, avec le même montant emprunté, que 88 mètres carrés un an plus tard.

• Quel problème pose le taux d'endettement?

Pendant de longs mois, l'attention était focalisée sur le taux d'usure, le taux maximal auquel une banque a le droit de vous prêter de l'argent (assurance et frais de dossier inclus). Courant 2022, les taux immobiliers augmentaient rapidement, mais le taux d'usure, lui, n'était actualisé que tous les trois mois. Après de longues semaines d'hésitation, la Banque de France a enfin décidé, début 2023, de le mettre à jour tous les mois. Une bouffée d'air frais pour les emprunteurs mais qui met à jour un autre problème, celui du taux d'endettement.

Pour rappel, le 1er janvier 2022, les règles du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) sont devenues obligatoires. Dans le détail, ces règles limitent la durée des prêts immobiliers (à 25 ans sauf dans le neuf où la limite est fixée à 27 ans, en cas de différé d'amortissement) et l'endettement des ménages (à 35% assurance incluse). Les banques ont une marge de 20% de dossiers dérogatoires pour lesquels la banque peut prêter à plus de 35% (mais sous certaines conditions et principalement pour des primo-accédants achetant leur résidence principale).

Dans son dernier observatoire, Meilleurtaux s'inquiète: "Entre janvier 2021 et mars 2023 la part des dossiers finançables (sans dérogation, soit avec un taux d'endettement inférieur à 35%, NDLR) reçus sur Meilleurtaux chute de 70% à 56% uniquement en raison de la hausse des taux". Autrement dit, "les dossiers non-finançables (toujours sans dérogation, NDLR) en mars 2023 représentent 45% des dossiers. C’était 30% il y a 2 ans et moins de 35% début 2022".

• Un afflux de passoires thermiques à vendre?

Même à la marge, les craintes sur la consommation d'énergie et la réglementation qui se durcit pour les possesseurs de passoires thermiques, a pénalisé le marché. Notamment celui des maisons, celles-ci étant en général plus grandes et plus énergivores, selon Alain Tourdjman, directeur des études économiques chez BPCE.

Pour rappel, la loi climat et résilience prévoit l'interdiction progressive à la location des logements énergivores. Depuis le 1er janvier, un logement ne peut plus être mis en location en France métropolitaine lorsque sa consommation d'énergie dépasse 450 kWh/m2/an. Il s'agit d'une partie des logements classés G au titre du diagnostic de performance énergétique (DPE). Cette interdiction à la location (pour des résidences principales) va ensuite être progressivement étendue à l'ensemble des logements classés G au 1er janvier 2025, puis F en 2028 et enfin E en 2034.

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De nombreux propriétaires n'ayant pas les moyens d'effectuer les travaux (ou se trouvant dans l'incapacité de le faire pour des raisons techniques, comme c'est le cas pour la plupart des bâtiments haussmanniens) ont donc décidé de vendre leur bien. C'est en particulier le cas de logements qui étaient autrefois loués et qui sont vendus pour devenir la résidence principale des nouveaux propriétaires (l'interdiction des passoires thermiques ne s'appliquant qu'à la location). Ainsi, les professionnels du secteur ont constaté dès 2021 un afflux de passoires énergétiques (les logements classés F et G) à vendre, avec en parallèle une baisse du nombre d'annonces pour des locations. Cela pèse également à la baisse sur les prix à l'achat dans l'ancien.

• Pourquoi le marché du neuf s'écroule-t-il?

Dans le même temps, le marché du neuf montre des vrais signes de faiblesse. Le pôle habitat de la Fédération française du bâtiment (FFB) dévoilait fin février que la chute de 31% des ventes brutes de maisons neuves en secteur diffus (contraire des lotissements), qui plongent même à 38% au quatrième trimestre 2022, constituait "le pire exercice des seize dernières années". L'habitat individuel groupé "s'écroule de 22,2%, à 6.100 ventes, pire millésime des 22 dernières années", tandis que les ventes de logement collectif (immeubles, appartements), avec -14% dont -30% au dernier trimestre, "reculent au niveau de 2020, marquée par les confinements dû au Covid-19". Tous secteurs confondus, "71.000 logements neufs ont été perdus en l'espace d'une année", estime cet organisme qui rassemble constructeurs, promoteurs, aménageurs et rénovateurs.

La raison? Un "cocktail explosif", selon le pôle Habitat FFB: "inflation continue des coûts de construction et des prix du foncier (...), affaiblissement des dispositifs de soutien à l'accession et à l'investissement locatif, et hausse rapide et brutale des taux d'intérêts" là encore.

• Le marché de la location se grippe-t-il?

Le marché de location commence lui aussi à montrer des signes de ralentissement. Du côté de ceux qui investissent, l'observatoire Clameur constate que les loyers progressent moins rapidement que l'inflation. Ainsi, sur les 5 dernières années, à l'échelle nationale, les loyers ont progressé de 7% alors que l'inflation cumulée sur la période dépasse les 10,5%. En parallèle, les prix à l'achat ont grimpé de près de 30%. Au global, les prix ont tellement monté que Clameur ne peut que constater une baisse de la rentabilité locative moyenne. On est passé de 5,8% de rendement brut (avant charges et impôts) à l'échelle nationale il y a 5 ans à 5% aujourd'hui. Ce qui peut refroidir les potentiels investisseurs.

Du côté des locataires, Clameur constate là aussi un début de blocage. Comme une panne de mobilité ou du parcours résidentiel. Et pour cause, les loyers augmentent certes mais moins vite que les prix à l'achat. Et avec la hausse des taux qui s'est amorcée au milieu de l'année dernière, bon nombre de ceux qui auraient pu acheter restent locataires. Moins de mobilité et donc in fine moins d'offres à la location avec une rotation du parc locatif qui ralentit.

https://twitter.com/DianeLacaze Diane Lacaze Journaliste BFM Éco