A Lyon et Villeurbanne, les propriétaires de studios vont devoir baisser leur loyer de 9% en moyenne

Plus de la moitié des annonces de location dépassaient les seuils de plafonnement des loyers avant leur mise en place, selon une étude de MeilleursAgents.

Le plafonnement des loyers est en vigueur depuis le 1er novembre 2021 à Lyon et Villeurbanne et ce, pour une durée de deux ans. Dans ces deux communes au marché locatif particulièrement tendu, tous les logements mis ou remis en location doivent respecter les plafonds prévus par la loi afin de limiter les abus et de préserver le pouvoir d'achat des locataires. Cet encadrement des loyers est également expérimenté à Paris (2019), Lille (2020) et dans 18 communes de Seine-Saint-Denis (2021).

Un mois après son entrée en vigueur à Lyon et Villeurbanne, MeilleursAgents propose une étude sur la part des annonces publiées entre le 1er novembre 2020 et le 1er novembre 2021, soit plus de 2.000 annonces, qui auraient dépassé les plafonds s'ils avaient été déjà appliqués sur cette période. Résultat? 57% de ces annonces dépassaient les nouveaux seuils avant leur entrée en vigueur à Lyon et 43% à Villeurbanne.

Vers des baisses de loyers à Lyon et Villeurbanne

Les loyers encadrés par arrêté préfectoral sont déterminés par la date de construction de l'immeuble, sa localisation, le nombre de pièces ainsi que le type de bail (meublé ou location vide). Le loyer de référence correspond au loyer médian par mètre carré, le loyer majoré au loyer de référence +20% et le loyer minoré au loyer de référence -30%. Désormais, les loyers ne peuvent plus en principe dépasser les loyers de référence majorés.

"Pour un T3 de 60 m2 loué vide autour de la place Bellecour et construit avant 1946: le loyer de référence de 12€ par m² fixera le plafond du loyer à 864€ par mois hors charges (soit 60 x 12 + 20%). Au-delà, les tarifs pratiqués seront illégaux", illustre la métropole de Lyon, qui rappelle bien qu'un complément de loyer peut être appliqué par les propriétaires (même si cette notion reste floue juridiquement), et propose un simulateur en ligne pour vérifier si le loyer est conforme à la loi. Ces plafonds devraient permettre de faire baisser les loyers de certains baux signés depuis le 1er novembre.

Et selon MeilleursAgents, nombreuses sont les annonces de biens meublés (64% d'entre elles), de petites surfaces de moins de 20 m2 (92%) et de biens dans l'hyper-centre qui dépassaient les plafonds en question avant leur entrée en vigueur. "Les arrondissements du 2e sur la presqu’île, du 6e (autour du parc de la Tête d’Or) et du 1er sur les pentes de la très convoitée colline de la Croix Rousse restent les plus concernés par les dépassements de loyers et comptent respectivement 75%, 71% et 67% d’annonces concernées, quand la moyenne est à 57% sur l’ensemble de la ville", explique MeilleursAgents.

143 euros de loyer en moins pour un meublé

"Les propriétaires de studios devront donc revoir leur loyer à la baisse de 9% en moyenne s’ils souhaitent respecter la loi" (hors complément de loyer), calcule MeilleursAgents.

Le manque à gagner pour le propriétaire est estimé par MeilleursAgents à 143 euros en moyenne par mois pour un bail meublé, 106 euros/mois pour un logement vide et près de 200 euros/mois pour un bien situé dans l'hyper-centre.

Une équipe métropolitaine de l’habitat (EMHA) est chargée de contrôler l'application du dispositif dans ces deux villes. Ce que risquent les propriétaires hors la loi? Le remboursement des loyers trop-perçus au locataire, une mise en conformité du bail et une amende allant jusqu'à 5.000 euros pour une personne physique et 15.000 euros pour une personne morale.

Marion Marten-Pérolin