Avec des plafonds de loyers trop bas, voici les villes où rentabiliser un Pinel devient très difficile

Les plafonds de loyers à respecter avec ce dispositif d'investissement locatif sont de plus en plus déconnectés des loyers de marché. Dans certaines villes, l'écart dépasse les 40%.

Avant de faire un investissement en Pinel, mieux vaut éviter certaines villes. Car, dans de plus en plus de zones géographiques, il y a un problème avec les loyers que vous allez percevoir. En effet, le Pinel vous permet certes de bénéficier de réductions d'impôts, mais il vous oblige en parallèle à percevoir des loyers plus faibles que ceux du marché. C'est ce qu'on appelle les "plafonds de loyers Pinel" et le problème c'est que ces plafonds, revus tous les ans, sont de plus en plus déconnectés des loyers de marché.

Le but de départ du dispositif, c'était grosso modo que les loyers Pinel soient environ 15% plus faibles que la moyenne. Mais aujourd'hui dans certaines villes, il peut y avoir plus de 40% d'écart. Avec le Laboratoire de l'immobilier, un specialiste du logement neuf, BFM Business a identifié les plus importantes aberrations. La palme revient ainsi à Biarritz. Ici, les loyers moyens pratiqués dans la ville sont 46% plus élevés que le plafond Pinel. On est également au-delà des 40% d'écart à Annecy et Neuilly-sur-Seine en banlieue parisienne.

Dispositif Pinel : les plafonds de loyers à Biarritz, Neuilly et Annecy © Laboratoire de l'immobilier / BFM Business

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Méfiance également sur Arcachon, Bordeaux et Talence, avec des secteurs où les loyers de marché sont autour de 30 à 35% plus élevés que les plafonds Pinel.

Dispositif Pinel : les plafonds de loyers à Arcachon, Talence et Bordeaux © Laboratoire de l'immobilier / BFM Business

Des loyers de marché qui ont flambé

Comment expliquer de tels écarts? Déjà, les loyers de marchés ont flambé ces dernières années avec l'appétit immobilier. En parallèle, les plafonds Pinel, réglementés eux, n'ont pas été augmentés dans de mêmes proportions. Et puis, il y a de base de réelles aberrations puisqu'il n'existe que trois plafonds de loyers correspondant aux trois zones où on peut faire du Pinel: Abis, A et B1. Or, deux villes peuvent appartenir à la même zone sans avoir les même niveaux de prix et donc de loyers. On peut prendre comme exemple Bordeaux et Nîmes, qui appartiennent à la zone B1: les deux villes ont donc les mêmes plafonds de loyer Pinel et pourtant en terme de loyers de marché, Bordeaux est 25% plus chère que Nîmes.

Dispositif Pinel : les plafonds de loyers par zone © Laboratoire de l'immobilier / BFM Business

Dispositif Pinel : les taux de réduction d'impôt © BFM Business

Pour savoir si dans les villes qu'on a identifiées cela vaut encore le coup d'investir, il faudrait faire les calculs au cas par cas. Car cela dépendra aussi des ristournes fiscales dont vous allez bénéficier. Et c'est l'autre mauvaise nouvelle sur le Pinel. Pour avoir les plus grosses réductions d'impôt, il faut faire du "Pinel +". Sauf que pour ça, les logements doivent comporter des caractéristiques spécifiques. Et comme c'est plus cher, les promoteurs n'en construisent pas ou très peu. Pour l'instant, le Pinel c'est donc moins d'avantages fiscaux et des rendements de plus en plus faibles.

Par Marie Coeurderoy