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Découvrez le classement des villes où les propriétaires respectent le moins les plafonds de loyer
Où en est-on du respect des plafonds de loyers? Pour le savoir, il faut se pencher sur la troisième édition du baromètre de l'Observatoire de l'encadrement des loyers, réalisé par la Fondation Abbé Pierre et publié ce jeudi 5 octobre. Celle-ci a passé au crible plus de 25.000 annonces de location entre août 2022 et août 2023. Avec pour but de voir quelle est la part d'annonces qui sont au-dessus des plafonds de loyer dans les 24 villes qui les appliquent.
Premier enseignement: les propriétaires respectent de plus en plus les plafonds de cette forme d'encadrement des loyers. A Paris, qui plafonne les loyers depuis 2019, la tendance s'améliore depuis 3 ans. On est passé de 35% d'annonces hors des clous en 2021 à 28% actuellement.
Mais, deuxième enseignement, c'est très variable d'un quartier à l'autre. On va prendre deux extrêmes. Dans le 13e arrondissement, c'est là où on a le moins de mauvaises surprises, avec 15% des annonces au-dessus des plafonds de loyers. Inversement, c'est dans le 16e arrondissement qu'il y a le plus de mauvais élèves, avec pratiquement une annonce sur deux qui ne respectent pas la réglementation. On voit aussi que c'est dans l'ouest parisien et les arrondissements du centre de la capitale que le taux d'annonces non conformes est le plus fort.
On rappellera que les annonces ne sont pas forcément illégales car les bailleurs ont le droit d'appliquer ce qu'on appelle un complément de loyer, si des éléments exceptionnels le justifient, comme une vue sur la tour Eiffel ou une grande terrasse. Le problème, c'est que cette notion est assez floue d'un point de vue juridique et que beaucoup de propriétaires en abusent. On voit par exemple certains bailleurs appliquer un complément de loyer parce que le logement dispose d'un lave-linge, ce qui ne devrait pas être le cas. En outre, le complément de loyer est interdit pour les passoires énergétiques (logements classés F ou G). En revanche, certains logements ne sont pas concernés par le plafonnement des loyers.
Et dans les autres villes que Paris?
Pour la première fois, le baromètre dispose d'assez de données pour d'autres communes que la capitale. Avec des écarts considérables. C'est dans les villes de Plaine-Commune en Ile-de-France, dont font partie Aubervilliers ou Saint-Denis, que les dépassements sont les plus fréquents: 41% des annonces ont des loyers supérieurs aux plafonds.
Ensuite, on retrouve Lille et Bordeaux, avec un taux de 37% d'annonces non conformes. Juste derrière, on a Lyon-Villeurbanne (34%). Dans les communes d'Est-Ensemble près de Paris, où il y a par exemple Montreuil ou Bobigny, c'est 25% des annonces de location. En revanche, du côté de Montpellier, c'est beaucoup mieux, avec 16%.
Quel est le dépassement moyen?
À Paris, il y a moins d'annonces hors des clous mais quand c'est le cas, le dépassement est de plus en plus fort. En moyenne, c'est maintenant 237 euros par mois. Cela fait tout de même près de 2800 euros par an de plus pour les locataires.
S'il y a quelques disparités en fonction des villes, on notera que le dépassement moyen est assez proche dans des villes comme Bordeaux (210 euros par mois) et Lyon-Villeurbanne (190 euros par mois). Viennent ensuite les villes de Plaine-Commune (166 euros par mois), Montpellier (160 euros par mois), les communes d'Est Ensemble (158 euros) et enfin Lille (133 euros). En moyenne, le dépassement de plafonds dans l'ensemble des villes est ainsi de 198 euros par mois.
Une autre tendance se confirme. Plus les appartements proposés à la location sont petits, et plus les dépassements sont forts. Par exemple, c'est le cas de 9 appartements sur dix quand la surface est inférieure à 10 m2. Alors que le taux de non-conformité des annonces oscille entre 7% et 17% pour les surfaces comprises entre 35 et 75 m2.
Les meublés plus souvent hors des clous
Par ailleurs, les dépassements sont aussi plus courants pour les meublés (41% des annonces) que pour les logements loués vides (30%).
Enfin, d'une manière générale, les annonces mises en ligne par les particuliers (par exemple sur des sites comme Leboncoin ou PAP) ont tendance à moins respecter les plafonds que celles déposées via des agences immobilières (sur Seloger ou Bien'Ici).
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