Acheter une cave, un investissement immobilier bien plus rentable qu'un logement?

Les caves peuvent afficher des rendements locatifs attrayants, allant de 6 à 10% par an en fonction des villes. Mais il s'agit d'un marché de niche pas toujours simple à appréhender.

Quand il veut investir dans la pierre, un particulier pense le plus souvent à acheter un logement, parfois un parking. Mais beaucoup plus rarement à une cave. Principal avantage pour celui qui se lance: le ticket d'entrée est relativement modéré. On peut commencer à trouver une cave pour 5.000 euros dans une ville moyenne. Évidemment, ça peut grimper beaucoup plus haut, jusqu’à plusieurs dizaines de milliers d’euros pour les grandes surfaces en sous-sol.

Le prix au mètre carré va dépendre de la commune, du quartier, de l'accessibilité ou encore de la superficie (le tarif au m2 ayant tendance à baisser sur les grandes surfaces). À Paris, qui est le plus gros marché de France sur ce créneau, il faut compter entre 2000 et 3800 euros par m2, avec une moyenne à 2400 euros par m2 en 2023 (contre 2700 euros en 2022), selon des données du site Jestocke.com rapportées par Les Échos.

Des rendements à plus de 10% dans certains quartiers

Sur le papier, un tel investissement peut se révéler particulièrement rentable. Le site spécialisé Jestocke.com a publié récemment une étude sur le sujet à partir de 10.000 offres disponibles partout en France. C'est à Paris que les rendements moyens sont les plus élevés. On est à 10% par an (+1 point par rapport à 2022) sur le premier semestre. C'est grosso modo trois fois mieux que pour un appartement classique (où on attend plutôt un rendement brut avant impôt et charges de 3,5%).

La demande n'est toutefois pas la même partout. Ainsi, les caves situées dans le IVe, le VIIIe, le IXe, le Xe et le XIIIe arrondissements affichent des rendements à plus de 10%, quand celles du Ier, du VIIe, du XVIIe et du XVIIIe sont à moins de 8% (voir carte ci-dessous).

Rentabilité brute d'une cave à Paris en 2023 © Jestocke.com

"Du côté de la superficie, la demande est en légère hausse par rapport à 2022. Les Parisiens portent leur choix sur des caves d’une superficie moyenne de 8m² (contre 10-12m² dans les autres grandes métropoles françaises)", précise dans son étude Jestocke.com.

Alors que les prix à Paris culminent toujours à plus de 10.000 euros le m2 pour les logements (malgré la baisse de ces derniers mois), de plus en plus de ménages se tournent vers des caves pour avoir une pièce en plus. Ce qui coûte moins cher et évite un déménagement. C’est assez simple à comprendre: louer une cave, cela revient à environ 20 euros par mois le mètre carré. Pour un appartement ce ratio est à 33 euros, soit 65% plus cher. Sur ce plan, les caves du centre historique de la ville ont tendance à être plus chères que celles des arrondissements périphériques.

Loyer mensuel au m2 pour une cave à Paris © Jestocke.com

Une offre qui commence à se développer

De plus en plus de propriétaires trouvent un intérêt à mettre leur sous-sol en location. L’offre de caves à louer a gonflé de 24% sur un an au premier semestre pour atteindre 1.050 lots à louer dans Paris.

"Le phénomène touche l’ensemble des arrondissements parisiens avec plus ou moins d’ampleur. Les XVe, XVIIe, XVIIIe, XIXe et XXe arrondissements sont les plus dynamiques. Ces résultats sont, semble-t-il, liés aux tarifs plus attractifs pratiqués dans ces quartiers dans un contexte de crise du pouvoir d’achat", analyse Jestocke.com.

Il n'y a toutefois pas qu'à Paris que le marché des caves prend de l'ampleur. Dans les autres grandes métropoles régionales, les rendements sont un peu moindres que dans la capitale mais toujours très attractifs. Ainsi, on peut espérer une rentabilité de 8% par an à Marseille, Montpellier, Bordeaux, Lyon, Nice ou encore Strasbourg. On atteint du 7% à Nantes et du 6% à Lille, Rennes ou Toulouse.

Taux de rentabilité d'une cave dans les grandes villes © Jestocke.com

Les principaux avantages

Vous êtes beaucoup plus libre que dans le cadre d’une location pour un logement classique. À partir du moment où on loue une cave à part (non rattachée à un logement), il n’y a pas de plafond de loyer, on fait ce qu’on veut sur la durée du bail et les autres conditions.

Ensuite, les charges sont souvent assez faibles (vous ne payez pas de quote-part pour le chauffage de l’immeuble par exemple). Et il n’y a pas d’entretien ou presque. On conseillera néanmoins de mettre en place une solide porte d’entrée avant de la mettre en location.

Les principaux inconvénients

Il y a très peu d’offres de caves à vendre. Il faut vraiment aller sur tous les sites de petites annonces pour en trouver une et parfois attendre un certain temps. C’est aussi souvent moins facile d’obtenir un crédit pour l'acheter.

Ensuite, il faut bien faire attention à voir si la cave n’est pas humide, si elle est saine. Car sinon, vous allez avoir du mal à trouver un locataire. Et justement, trouver un locataire ce n’est pas toujours si simple. C’est un marché de niche et vous pouvez tout à fait n’avoir aucun locataire pendant plusieurs mois. Ce qui fera donc chuter la rentabilité théorique de votre bien.

Autre souci: si vous avez plusieurs locataires pour la même cave, la gestion des allers-retours peut s'avérer assez compliquée et chronophage (présence requise à chaque ouverture, aménagements supplémentaires).

Enfin, comme c’est un marché de niche, c’est plus difficile de savoir si le prix de votre bien va s’apprécier dans le temps ou plutôt baisser.

https://twitter.com/jl_delloro Jean-Louis Dell'Oro Rédacteur en chef adjoint BFM Éco