Build 4 Use, des services numériques pour repenser notre rapport au bâtiment

[CONTENU PARTENAIRE] Utiliser des solutions intelligentes pour maîtriser l’énergie. À moyen terme, cette solution pourrait ne pas être viable en termes de ROI. Build 4 Use, un cabinet de conseil en Smart Bulding, invite les gestionnaires de patrimoine et les propriétaires d’immeubles professionnels à se projeter pour proposer des services numériques dédiés au bien-être des occupants. Explications avec Philippe Rusu, Président et fondateur de Build 4 Use.

Quelle est la place du numérique dans les bâtiments professionnels ?

Les crises successives (dont la Covid-19) ont accéléré le développement du numérique dans les bâtiments professionnels. Les gestionnaires de patrimoine et les propriétaires d’immeubles professionnels se questionnaient déjà sur la bonne gestion des énergies consommées dans leurs bâtiments. Or, la pandémie a apporté une nouvelle problématique. Outre la nécessité d’économiser de l’énergie, ces acteurs ont dû trouver le moyen de faire croître leur business tout en ayant moins de m² mis à disposition des usagers (alors en télétravail ou en flex-office).

D’où l’importance, post-Covid, de créer des services numériques dans ces bâtiments. L’idée : donner envie aux collaborateurs de revenir sur leur lieu de travail. La crise ukrainienne et l’inflation (et en particulier la hausse des coûts de l’énergie) ont encore accéléré la volonté des gestionnaires de patrimoine de mieux maîtriser la consommation des énergies. Néanmoins, automatiser ces bâtiments et y installer des objets connectés dans le seul but de faire des économies d’énergie manque d’ambition.

Un effet ciseau est à craindre à moyen terme. Plus les bâtiments vont être rénovés, moins ils seront énergivores. Dans le même temps, il faudra davantage investir dans les technologies intelligentes afin de les maintenir et les optimiser. Le retour sur investissement risque d’être moins intéressant. Le seul motif de réduction de charge énergétique n’est pas une motivation suffisante pour développer à long terme l’intelligence des bâtiments. Il faut donc trouver d’autres leviers de croissance économique.

Quelle solution proposez-vous pour rendre ces solutions d’intelligences énergétiques profitables à long terme ?

Chez Build 4 Use, nous sommes convaincus que les données numériques issues des systèmes automatisés sont créatrices de valeur ajoutée si elles servent l’humain. Notre mission est d’imaginer et développer des services numériques capables d’apporter du bien-être aux usagers des bâtiments intelligents, et de la profitabilité aux gestionnaires de patrimoine comme aux entreprises.

Installer des systèmes automatisés pour mieux piloter la ventilation, les systèmes de chaud et de froid, les éclairages et l’ensemble des installations techniques permet de réaliser environ 30 % d’économie d’énergie par rapport aux précédentes factures énergétiques. Cependant, les comportements humains peuvent nuire au fonctionnement optimal de ces installations. Ce constat se retrouve d’ailleurs dans les diagnostics de performance énergétique (DPE). Des mauvais comportements peuvent faire disparaître ces économies d’énergie, ou ralentir l’atteinte des objectifs ambitieux fixés par le décret BACS : -60 % à horizon 2050.

Il est donc nécessaire de sensibiliser les collaborateurs à des comportements plus vertueux : par exemple, penser à rouvrir les stores d’une pièce après une présentation, au lieu d’utiliser la lumière artificielle. Grâce à une application mobile, associée à de l’intelligence artificielle, l’utilisateur pourrait commander ses stores et ses éclairages librement tout en étant conseillé aux bonnes pratiques énergétiques.

Un autre exemple assez parlant concerne la gestion des bornes de véhicules électriques. Une application de réservation de place de parking, associée à une répartition automatique de la puissance électrique par borne, permettrait la charge optimale du véhicule du collaborateur en fonction de ses critères de réservation, sans jamais dégrader l’équilibre énergétique du bâtiment.

Quels sont les autres types de services numériques possibles dans ce type de bâtiment ?

Nous pouvons mettre en place un service de concierge numérique pour les collaborateurs qui n’ont pas le temps de sortir acheter leur déjeuner. Une fois leur commande passée, ils peuvent se faire livrer leur plat de façon sécurisée, dans les casiers connectés situés à l’entrée du bâtiment. Dès que le repas est déposé dans un casier, l’utilisateur reçoit une notification sur son téléphone pour venir le chercher. Le collaborateur gagne du temps, et donc de la productivité sur son lieu de travail. La conciergerie numérique peut aussi servir à faciliter les livraisons personnelles au bureau.

Ce principe de casier connecté peut également faciliter les échanges sécurisés entre collaborateurs (clé de véhicule de société, matériel et équipements divers…). C’est aussi un bon moyen pour ranger ses effets personnels dans les espaces de bureaux partagés.

Dans les grandes tours de bureaux, comme La Défense : Build 4 Use peut proposer aux collaborateurs une application de réservation de salle de réunion avec géo-guidage jusqu’à cette salle, toujours pour leur permettre d’optimiser leur parcours de vie sur leur lieu de travail.

Beaucoup d’autres expériences de vie au bureau peuvent être améliorées grâce à l’assistance digitale. La gestion des flux d’occupation permet de fluidifier les déplacements, d’éviter les contaminations lors d’épidémies, d’optimiser les coûts d’entretien, d’établir des budgets aménagements en lien avec les usages réels…

Lorsque le digital est utilisé pour servir l’humain, il n’y a plus de limite au développement des services numériques. Nous sommes tous très imaginatifs lorsqu’il s’agit d’améliorer notre bien-être. Grâce aux technologies intelligentes dans les Smart Buildings, nous pouvons réconcilier les termes « confort » et « sobriété énergétique ».

Quels sont les avantages de ces services numériques pour les gestionnaires de patrimoine, les propriétaires immobiliers et les entreprises ?

Ces applications de services numériques peuvent être monétisées par les gestionnaires de patrimoine, dans les charges locatives, ou bien en proposant une location de bouquet de services. Par ailleurs, un bâtiment très connecté et équipé de services numériques a beaucoup plus de valeur sur le marché qu’un bâtiment non équipé.

Côté entreprises, cette offre de services numériques peut faire partie du package de rémunération, et donc, être cruciale pour attirer et surtout retenir les collaborateurs dans les immeubles de bureaux. Les nouvelles générations sont friandes d’applications mobiles : proposer un assistant virtuel personnalisé facilite le recrutement des meilleurs talents.

Pouvez-vous détailler l’activité de Build 4 Use ?

Build 4 Use, c’est deux activités principales. La première est une mission de conseil, de la conception du projet smart à son exploitation, grâce à des solutions d’audit numérique. Nous aidons le maître d’ouvrage à identifier les services numériques qu’il souhaite livrer, pour rendre son bâtiment le plus attractif possible. Nous travaillons ensuite ensemble sur les parcours utilisateurs, puis sur l’infrastructure technique à déployer. En exploitation, Build 4 Use accompagne le gestionnaire de patrimoine et l’entreprise utilisatrice dans l’audit de l’utilisabilité des services, pour évaluer la satisfaction des usagers, mettre en place des plans d’amélioration des expériences digitales, afin d’augmenter le taux d’adoption.

Nous avons également développé notre propre plateforme de services numériques, baptisée SHYRKA. Il s’agit d’un assistant virtuel personnel pour les usagers de Smart Buildings : depuis votre smartphone, une application globale et unifiée vous permet d’accéder à une conciergerie numérique, une réservation de borne de véhicule électrique, une réservation d’espace, la commande de vos équipements de confort (climatisation, éclairages, stores, ventilation), etc.

Build 4 Use appartient au groupe Novia Corp, que j’ai fondé. Sa société historique, CR System, réalise les travaux de connectivité et d’automatisation des bâtiments. En somme, nous maîtrisons l’ensemble des compétences qui nous permettent d’être un expert à 360° du Smart Building.

Identifiez-vous un défi particulier entre votre secteur d’activité et le monde de l’immobilier professionnel ?

Comme nous l’avons dit plus haut, les maîtres d’ouvrages, dans la phase de construction ou rénovation, ont recours à ces infrastructures connectées pour maîtriser l’énergie. C’est lorsque le bâtiment est en phase d’exploitation que le gestionnaire de patrimoine a besoin de rentabiliser son actif immobilier par adjonction de services numériques aux technologies intelligents installées.

Malheureusement, la profitabilité potentielle de ces services est difficile à mesurer, et les investissements nécessaires à leurs mises en œuvre en exploitation restent lourds. Les gestionnaires de patrimoine renoncent encore trop souvent à réaliser leurs ambitions servicielles.

À mon sens, le défi se trouve dès la conception et la construction ou rénovation du bâtiment. C’est là que l’infrastructure smart doit être pensée en fonction des services que l’on souhaite livrer aux futurs utilisateurs.

En décembre 2023, nous avons participé au Salon de l’immobilier d’entreprise (SIMI) au palais des congrès à Paris porte Maillot. Build 4 Use s’est fait démonstrateur de ces services numériques, par le biais de maquettes fonctionnelles. Cette initiative a permis aux professionnels du secteur d’en comprendre l’intérêt et de projeter la profitabilité d’un projet de Smart Building pensé pour ses futurs usagers. Build 4 Use souhaite désormais aller plus loin en développant son propre showroom.

Que pourra-t-on trouver sur ce showroom ?

Il s’agit d’un showroom grandeur nature de 600 m², situé en région parisienne, dans nos bureaux. Nos collaborateurs utiliseront au quotidien les services numériques de notre plateforme SHYRKA. Tous les espaces d’un immeuble professionnel seront représentés et connectés : des bureaux de direction, des salles de réunion, des open space gérés en flex-office et clean-desk, un espace loisirs, un restaurant d’entreprise, une conciergerie numérique, un accueil client. Ce showroom sera livré fin 2024.

Une fois par trimestre, Build 4 Use y invitera des gestionnaires de patrimoine et des propriétaires immobiliers pour leur faire vivre une expérience dans un espace de bureau hyperconnecté. Restez à la pointe de la révolution du Smart Building en nous suivant sur LinkedIn.

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Ce contenu a été réalisé avec SCRIBEO. La rédaction de BFM BUSINESS n'a pas participé à la réalisation de ce contenu.

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