Le droit au logement miné par le piège locatif

par Marine Pennetier

PARIS (Reuters) - L'investissement d'Alexandre semblait sans risque : un studio niché dans un immeuble cossu du XVIe arrondissement de Paris qui devait accueillir son fils dans quelques années.

Mais en l'espace de quelques mois, tout a basculé et ce cadre de 52 ans s'est retrouvé plongé dans "un véritable cauchemar", avec robes d'avocat, appel à huissier et bras de fer judiciaire pendant près de deux ans.

En septembre 2010, son locataire cesse de verser son loyer. Commence alors une longue procédure judiciaire qui prendra fin en septembre 2012 avec une note salée à l'arrivée : 10.000 euros d'arriérés de loyer et des travaux estimés à plus de 20.000 euros pour remettre en état un appartement transformé en taudis.

Alexandre est loin d'être le seul à avoir subi une épreuve qui refroidit souvent les propriétaires et les conduit, une fois leur bien récupéré, à le retirer du marché ou à demander des cautions faramineuses, aggravant la grave crise du logement que le gouvernement doit affronter.

Il obtiendra finalement gain de cause en juin 2012 devant un juge qui reconnaîtra la mauvaise foi du locataire, sans toutefois récupérer le remboursement intégral de ses loyers en raison de l'insolvabilité de son débiteur.

"Ça a été un cauchemar", raconte-t-il. "Même si le bon sens vous donne raison, vous ne pouvez rien faire et vous êtes écrasé par un système qui vous fait passer pour une crapule."

Comme lui, une centaine de milliers de propriétaires se retrouvent chaque année en France face à des locataires qui, du jour au lendemain ne peuvent plus, ou, pour une minorité d'entre eux, ne veulent plus s'acquitter de leur loyer.

EFFET INVERSE

Passée la phase des négociations à l'amiable, le propriétaire s'engage dans une procédure judiciaire qui peut durer de plusieurs mois à plusieurs années, selon les situations, les avocats et l'état d'encombrement des tribunaux.

Dans un rapport sur les politiques du logement en France, l'Organisation de coopération et de développement économique (OCDE) notait en mai 2011 que "la forte demande associée à une législation plutôt favorable au locataire en cas d'impayé a conduit les bailleurs à devenir plus sélectifs en durcissant leurs exigences en matière de garanties."

Pour de nombreux acteurs du secteur, le système actuel, dans lequel le droit à la propriété se heurte au droit au logement, est un système déséquilibré dans un pays où les propriétaires sont montrés du doigt comme des nantis.

"On arrive à l'effet inverse de l'effet recherché, on doit au contraire apporter de la sérénité aux propriétaires", estime Jean-François Buet, président de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim). La sécurité des locataires dépend de celle des propriétaires, ajoute-t-il.

"Comme il y a des gens qui profitent de ce système, (...) tout le monde se méfie, on ne loue plus aux précaires ou aux populations dites à risques", renchérit maître Cyril Emanuelli, avocat au barreau de Paris.

CAUTIONS FARAMINEUSES

Résultat, "on demande des revenus supérieurs à quatre fois le montant du loyer, le marché s'appauvrit et se raréfie pour les gens qui sont un peu en difficulté. Ces gens-là se retrouvent alors victimes des marchands de sommeil, des escrocs qui leur louent des taudis", poursuit-il.

En France, en 2011, plus de 113.000 expulsions locatives pour impayés de loyers ont été prononcées par la justice au fond et en référé. En 2002, ce chiffre était de 84.000.

Selon une enquête de l'Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil) datée de 2011, l'impayé fait suite à une baisse des ressources liée à un événement imprévu dans 70% des cas. Six pour cent des locataires et 9% des bailleurs évoquent un loyer trop élevé comme motif principal.

Déjà compliquée pour des bailleurs professionnels ou fortunés, la situation peut se révéler extrêmement délicate lorsque les personnes concernées sont des petits propriétaires qui doivent rembourser leurs emprunts.

Pour Me Emanuelli, si la loi dans l'ensemble reconnaît davantage le droit aux occupants, le juge serait depuis plusieurs années plus sévère qu'avant dans l'appréciation des droits de ces derniers.

"Quand les propriétaires sont des individuels et qu'ils justifient que le loyer est un revenu important pour eux, de manière générale il n'y a plus de justice laxiste en faveur des locataires", assure-t-il.

GARDE-FOUS

Face aux risques d'impayés, des dispositifs ont été mis en place ces dernières années sans toutefois parvenir à enrayer définitivement le phénomène.

Quatre ans après la garantie des risques locatifs (GRL) mise en place sous Nicolas Sarkozy, la ministre du Logement Cécile Duflot travaille à une nouvelle garantie universelle des loyers qui doit permettre de sécuriser les propriétaires tout en facilitant l'accès des locataires au logement.

En cas de mauvaise foi avérée du locataire, la ministre promet une "justice très sévère". A l'inverse, si le locataire traverse une période difficile, des aides lui seront proposées.

A peine esquissé, ce nouveau dispositif fait grincer les dents de nombreux propriétaires, suspicieux face à ce dispositif aux contours flous et perçu comme une charge supplémentaire.

"Ce n'est pas une mauvaise idée d'assurer les impayés de loyer, ce serait en revanche une folie que les propriétaires payent ces impayés", estime Jean Perrin, président de l'Union nationale de la propriété immobilière (UNPI).

A ses yeux, la solution idéale passerait pas un système tripartite financé par l'Etat, le locataire et le propriétaire.

"La contribution du locataire est essentielle sinon on le déresponsabilise. Mais la ministre du Logement estime qu'on ne peut plus mettre de charge supplémentaire sur le dos des locataires", dit-il.

Cécile Duflot assure de son côté vouloir "favoriser les locataires responsables et les propriétaires responsables, sans opposer les uns et les autres". Avec pour objectif, la remise sur le marché d'une partie des deux millions et demi de logements vacants en France.

Edité par Yves Clarisse