Quelles sont les formalités pour résilier un bail de location ?

Le locataire peut quitter un logement à condition d’avoir résilié son bail. Pour ce faire, il doit donner congé au propriétaire en respectant certaines conditions. Le congé ouvre un délai de préavis de 1 à 3 mois et prend effet au terme de cette période. Comment adresser un congé ? Quelle durée de préavis pour quelle circonstance ? Le locataire peut-il quitter son logement sans ce dernier ?

Cet article n'a pas été rédigé par les journalistes de BFMTV.com

Contrairement au propriétaire, la législation est plus souple pour le locataire souhaitant mettre un terme à son contrat de location. Il lui est ainsi possible de donner congé à n’importe quel instant et sans fournir de motif du moment que le logement constitue sa résidence principale. Dans ce cas, un délai de préavis doit être respecté. En fonction des circonstances, celui-ci peut être de 1 ou de 3 mois. Jusqu’à la fin de ce délai, le locataire doit s’acquitter du loyer et de son assurance habitation à moins qu’un autre le remplace, bien entendu avec l'accord du propriétaire. 

Le logement doit être quitté le dernier jour du préavis au plus tard. Le jour du départ, le locataire et le propriétaire se rencontrent pour faire un état des lieux ainsi qu’un inventaire, en cas de location d’un bien meublé, et procéder à la remise des clés. Le départ clandestin est interdit. Dans certaines situations toutefois, le locataire peut quitter le logement sans cette condition. Tel est notamment le cas lors de graves manquements du bailleur comme l’insalubrité du bien loué.

La lettre de congé doit être adressée au propriétaire selon l’un des moyens suivants :

courrier recommandé avec demande d’avis de réception ;
acte d'huissier ;
remise en main propre contre décharge ou récépissé.

Une fois la lettre envoyée, le locataire ne peut plus annuler la résiliation du bail à moins d’obtenir le consentement du propriétaire. Par ailleurs, il ne peut pas adresser un congé ni par lettre simple, ni par téléphone, ni par les canaux de communication modernes (e-mail, SMS ou télécopie). De même, il ne peut pas remettre les clés au concierge car cela ne peut être considéré comme un congé. À noter qu’en cas de colocation, seul le colocataire qui a donné congé est engagé. Le bail se poursuit donc pour les autres.

Ce délai pour quitter le logement peut s’étendre sur une durée variable en fonction des circonstances. Il dépend tout d’abord du caractère de la location (vide ou meublée) :

Le préavis est de 3 mois en location vide. Il peut toutefois être réduit à 1 mois dans certains cas énumérés par la loi (changement d’emploi, licenciement, etc.) ;
Il est de 1 mois en location meublée, peu importe les circonstances.

Par ailleurs, si le logement est situé dans une zone tendue, le délai applicable est de 1 mois peu importe le motif du départ et la nature du bailleur. Le locataire est cependant tenu de justifier la localisation de son logement dans une telle zone. Pour ce faire, il peut joindre au courrier une copie du décret listant les communes situées en zone tendue, avec la localité concernée surlignée.

Le contenu du courrier n’est par ailleurs soumis à aucune réglementation précise. De manière générale, le locataire doit préciser la date à laquelle le congé prendra effet. Celle-ci ne peut pas intervenir avant que le délai du préavis n’expire (1 mois ou 3 mois en fonction du cas). S’il bénéficie d’un délai de 1 mois, le concerné doit également mentionner et justifier le congé (logement situé dans une zone tendue, licenciement, etc.). Autrement, c’est le délai de 3 mois qui sera appliqué.

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Il commence à partir du jour de réception de la lettre recommandée par le bailleur, de la signification d’acte d’huissier ou de la remise en main propre. Si la lettre de congé parvient en retard, la date de résiliation du bail est d'autant repoussée. À noter que les week-ends et les jours fériés sont inclus dans le calcul du délai de préavis. Par exemple, si le préavis se termine un dimanche, la résiliation du bail prend effet ce jour-là et non le vendredi qui précède ou le lundi qui suit.

Durant toute la durée du préavis, le locataire est tenu de payer le loyer et de verser les charges locatives sauf si un nouveau preneur occupe le logement. Dans ce cas, l’accord du propriétaire est nécessaire. Au terme du bail, le bailleur doit restituer au locataire le montant du dépôt de garantie après avoir déduit d’éventuelles retenues. Il faut savoir que les derniers loyers ne peuvent pas être retenus sur cette caution. En revanche, le loyer est déterminé par rapport au nombre de jours qui restent à courir durant le dernier mois de préavis.

Lorsque le bien loué ne constitue pas une résidence principale (résidence secondaire, pied-à-terre ou encore location de vacances), aucune règle impérative ne s’applique au congé. Les seules obligations portent sur les clauses du contrat. Il est donc important d’en prendre clairement connaissance. Dans le cas d’une location de courte durée, la location saisonnière notamment, il est d’usage de ne pas offrir au locataire la possibilité de résilier son contrat. Bien évidemment, il n’est pas question pour le propriétaire de retenir dans les lieux le locataire. La disposition permet plutôt de contraindre ce dernier à payer la totalité des loyers et des charges jusqu’à la fin du bail.

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