Fiscalité de la location meublée : pour quel régime fiscal opter ?

Régime micro BIC ou régime réel peuvent avoir des conséquences fiscales très différentes sur l’imposition des revenus que vous tirez de votre location meublée. Il convient donc de les étudier tous les deux en fonction de votre profil particulier.

Un expert-comptable spécialisé dans l’immobilier d’investissement peut vous accompagner dans le choix du régime fiscal adapté à votre situation.

Le régime micro BIC

Si le montant des loyers que vous percevez – charges comprises – de votre location meublée non professionnelle (LMNP) ou Loueur Meublé Professionnel (LMP) ne dépasse pas 72 600 euros pour les revenus 2020 déclarés en 2021, vous dépendez du régime dit “micro BIC”. Au-delà de 72 600 euros, c’est le régime réel d’imposition qui s’applique.

Si la location en LMNP ou LMP a démarré en cours d’année, vous devrez appliquer un prorata temporis pour déterminer votre seuil. Vous pouvez cependant, même en étant théoriquement éligible au régime micro BIC, demander sur option à être imposé selon le régime réel.

Bon à savoir : Jusqu’en 2019, le plafond de revenus pour bénéficier du régime micro-BIC était de 70 000 euros.

Le régime micro BIC est particulièrement simple, ce qui en fait souvent un allié pour les propriétaires débutants en LMNP, ou peut désireux de se plonger dans les chiffres : il vous suffit de reporter le montant de vos recettes - soit les loyers et les charges versés par votre locataire - pour l’année écoulée sur votre déclaration générale de revenus, dans la rubrique des revenus complémentaires, dans le cadre “Revenus” des locations meublées non professionnelles.

Si vous êtes Loueur Meublé Professionnel (LMP), déclarez vos recettes dans la rubrique “ Bénéfices Industriels et Commerciaux professionnels”, ligne “régime micro BIC, revenus imposables”.

L’administration fiscale appliquera un abattement de 50% sur les sommes déclarées, si bien que vous ne serez imposés que sur 50% de vos recettes. En contrepartie, vous ne pouvez déduire aucune charge - comme les intérêts d’emprunt, ou des dépenses pour travaux ou réparations, etc.

Le régime réel simplifié

Si le montant des loyers que vous percevez - charges comprises - de votre location meublée est de plus de 72 600 euros, vous êtes obligatoirement soumis au régime d’imposition réel simplifié.

Celui-ci comporte des formalités déclaratives et comptables plus complexes que le micro BIC : vous devrez remplir une liasse fiscale et ses annexes - soit un certain nombre de formulaires - puis la transmettre au centre des impôts des entreprises auquel le bien loué en LMNP ou LMP est rattaché.

Pour vous décharger de ces démarches déclaratives et éviter les erreurs, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un expert-comptable spécialisé dans l’immobilier d’investissement.

En contrepartie de cet aspect administratif plus complexe que le régime micro BIC, le régime réel simplifié comporte de nombreux avantages puisque vous pouvez déduire vos charges et amortir vos biens et votre mobilier.

Concrètement, vous déduisez l’ensemble de vos charges - intérêt d’emprunt, frais de syndic, frais de gestion si vous passez par un tiers pour gérer votre bien, travaux, etc. - de vos recettes de l’année.

Par exemple, si vous percevez 6 000 euros de recettes par an, mais que l’addition de vos charges représente 1 000 euros sur l’année, vous ne déclarez que 5 000 euros. Vous serez donc imposable sur 5 000 euros au lieu de 6 000 euros.

Il est également possible de déduire un pourcentage d’amortissement en fonction de chaque élément du bien (murs, toiture, éléments de mobilier) et de leur durée d’utilisation. Le système de calcul est cependant complexe et nécessite l’assistance d’un expert-comptable spécialisé dans l’immobilier d’investissement pour éviter les erreurs et les mauvaises surprises qui en découlent.

La déduction des charges et amortissement permet en tous les cas de réduire significativement l’assiette d’imposition. En revanche, contrairement à une location vide, si un déficit apparaît - les charges et amortissements déduits sont plus importants que les recettes générées - le reliquat peut être reporté sur les recettes locatives des années qui vont suivre, et ce sans limitation de durée.

Bien optimisé, le régime réel simplifié peut donc vous permettre de baisser l’imposition de votre LMNP pendant des années.

Comment choisir le bon régime d’imposition ?

Si le montant de vos recettes locatives est de plus de 72 600 euros, vous êtes automatiquement imposable dans le cadre d'un régime réel simplifié.

En revanche, si vous n’atteignez pas ce plafond - ce qui est le cas de nombreuses LMNP - vous êtes par défaut soumis au régime micro BIC mais avec la possibilité d’opter pour le régime réel simplifié. Or, même s’il est plus compliqué administrativement, celui-ci peut selon les cas s’avérer plus intéressant pour réduire votre assiette d’imposition.

Avant de faire votre choix, prenez donc le temps d’effectuer des simulations avec les deux régimes - si nécessaire en faisant appel aux conseils d’un professionnel - de manière à être sûr de choisir l’option fiscale la plus intéressante pour votre LMNP.

Ce contenu a été réalisé en partenariat avec Expertim. La rédaction de BFMTV n'a pas participé à la réalisation de ce contenu.

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