Comment un propriétaire peut-il expulser son locataire légalement ?

Quand le locataire ne paie pas son loyer ou lorsque sa présence dans l’immeuble nuit aux autres occupants, le propriétaire peut entamer une procédure d’expulsion. Mais avant d’y avoir recours, l’intéressé doit s’assurer que la résiliation du bail a été préalablement décidée par le juge. La démarche diffère selon que le contrat comporte ou non une clause résolutoire. En l’absence d’une telle clause, une longue et laborieuse procédure de résiliation judiciaire est engagée.

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Rompre le contrat du bail n’est pas toujours une tâche aisée pour le propriétaire qui se retrouve devant un locataire ayant accumulé les impayés. Si les contrats de bail incluent souvent une clause permettant de résilier automatiquement le contrat lorsque l’occupant manque à ses obligations, certains propriétaires se voient obligés de passer par des étapes plus nombreuses. Parce que ces dernières sont fastidieuses dans leur ensemble, les propriétaires d’appartement choisissent minutieusement leurs futurs résidants, en analysant leur situation financière.

Si le plaignant arrive au bout de sa démarche, il doit encore patienter quelques mois avant que l’occupant ne soit définitivement contraint de déménager. Aussi lourde soit la procédure, aucune possibilité n’est donnée au dépositaire de la requête d’y échapper. D’ailleurs, il risque de devoir s’acquitter d’une amende en cas d’expulsion illégale.

10 000 expulsions tous les ans, sur intervention des forces de l’ordre. Tel est le chiffre constaté dans l’Hexagone. Si le nombre de recours en justice pour demande de résiliation du bail augmente considérablement depuis quelques années, ce n’est pas pour autant que la procédure soit simple. En effet, le juge des référés ou de première instance peut octroyer des délais supplémentaires au locataire avant qu’il ne prononce l’éviction.

Mais le propriétaire ne peut se faire justice lui-même, sous peine d’emprisonnement. Une procédure non conforme à la réglementation en vigueur est punissable d’une amende équivalent à 30 000 euros, sans mentionner les trois années de prison qui s’y ajoutent. Ceci dit, il n’est pas en droit :

De l’expulser durant la période de grand froid (du mois de novembre jusqu’au mois de mars), ni durant la trêve cyclonique (pour les îles françaises) ;
De s’introduire dans l’appartement sans être accompagné d’un huissier de justice ;
De faire changer la serrure et déplacer le mobilier sans l’intervention de l’autorité compétente.

Voici comment se déroule la démarche de résiliation, si le contrat de bail ne comprend pas de clause résolutoire :

Envoi d’une mise en demeure au locataire, pour lui demander d’honorer ses engagements ;
Assignation en justice par l’intermédiaire de l’huissier ;
Évaluation de la capacité financière de l’occupant fautif par le juge qui lui octroie un délai supplémentaire pour le paiement de sa dette ;
Prononciation de la résiliation du bail par le juge, avec autorisation d’exclulsion ;
Transmission d’un « commandement de quitter les lieux » au résidant, par voie d’huissier ;
Expulsion de l’occupant en situation d’irrégularité

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Cette procédure doit être effectuée par un huissier de justice. Requise par le juge, une autre condition de renvoi doit être appliquée : l’exclusion doit être réalisée dans les deux mois qui suivent l’envoi du commandement à la personne concernée. Si l’officier ministériel ne peut se rendre au domicile de la personne qui occupe l’appartement pendant les jours ouvrables (de 6 heures du matin à 21 heures du soir), il n’a pas à prévenir de sa visite.

Arrivé sur les lieux, le fonctionnaire recense les meubles en présence, ainsi que leur emplacement, pour ensuite retirer les clés au locataire. Dans la mesure où l’occupant bloque la porte d’entrée ou est absent, le représentant de la justice peut demander l’intervention des policiers. Un serrurier est dépêché sur place en cas de besoin. Dans tous les cas, l'huissier établit un procès-verbal et procède à l’enlèvement des meubles. En raison de la trêve hivernale, l’acte d’exclusion, contrairement à la procédure en question, ne peut être réalisé qu’entre le 1er avril et le 30 octobre.

En guise de rappel, cette clause prévoit la résiliation du bail par le propriétaire, quand il ne règle pas les loyers et les charges associées dans les délais impartis. Elle est insérée dans la grande majorité des contrats. Tel est le déroulement de la procédure :

Envoi d’un « commandement de payer » au locataire ou au garant (via un huissier), avec l’octroi d’un délai de paiement de deux mois, frais de huissiers compris ;
Constatation de la résiliation du bail par le juge des référés ;
Déclaration de l’expulsion de l’occupant du logement par le tribunal d'instance ;
Expulsion de l’occupant.

À la réception d’un « commandement de payer », la personne concernée peut demander au tribunal de première instance de son lieu de résidence d’allonger les délais de paiement. La réponse du juge sera fonction de l’appréciation qu’il fera de la situation financière du locataire. Dans l’affirmatif, la clause résolutoire ne prend plus effet, jusqu’à nouvel ordre. Il a aussi la possibilité de contester le niveau de sa dette locative.

De même, un délai supplémentaire peut être demandé par l’occupant lorsqu’il reçoit un « commandement de quitter les lieux ». L’allongement du délai peut aller jusqu’à trois ans. En effet, le délai de deux mois lui est donné en temps normal, en fonction de la situation actuelle de l’occupant du logement.

Un numéro vert a été instauré par l’Agence nationale pour l'information sur le logement afin que les parties au contrat puissent être accompagnées dans leur démarche juridique. L’objectif consiste à prévenir les expulsions.

Afin de pouvoir payer son loyer et éviter l’éviction, l’occupant peut solliciter le Fonds de solidarité pour le logement, qui lui fournira un soutien financier adapté. Dans la mesure où la personne logée reçoit déjà une allocation dédiée, le plaignant doit préalablement avertir la Caisse d’allocation familiale. Elle entamera une procédure pour impayé si le montant de la dette équivaut au double du loyer impayé, en dehors des charges associées.

Dans certaines circonstances, le bailleur n’a besoin de saisir la justice pour obtenir le paiement du loyer. C’est notamment le cas lorsqu’une personne physique ou morale (comme Action Logement grâce à la garantie Visale) s’est portée garante au profit de l’occupant. Si ce dernier a souscrit une couverture pour son loyer, son assureur peut prendre en charge les factures impayées.

Par ailleurs, en tant que locataire d’un logement vous avez l’obligation de souscrire à une assurance pour votre logement, pour cela n’hésitez pas à comparer votre assurance habitation pour obtenir l’offre la plus adaptée à votre besoin.

Contenu rédigé par notre partenaire Le Comparateur d'Assurance