Comment investir dans un bien immobilier ?

L’investissement immobilier est l’un des investissements les plus prisés des particuliers soucieux de diversifier leur patrimoine ou désireux de se constituer des revenus complémentaires. Comment faire pour investir dans un bien immobilier ? Comment obtenir une offre de crédit intéressante ? Voici quelques conseils pratiques.

Cet article n'a pas été rédigé par les journalistes de BFMTV.com 

Trouver le bien immobilier idéal prend du temps. Contrairement aux biens immobiliers qui visent à être occupés par les acquéreurs, un investissement immobilier vise avant tout à bénéficier des revenus locatifs ou espérer une plus-value dans le cadre d’une revente. Qu’il s’agisse d’un appartement, d’un garage ou de murs commerciaux, il faut au préalable déterminer la nature du bien immobilier recherché. Dans le cas d’un investissement immobilier, considérez que les sentiments ne doivent pas intervenir dans votre décision d’achat. Il faut adopter une position neutre qui s’appuie sur des critères rationnels et des objectifs purement financiers.

Dans tous les cas, et quelle que soit la nature de votre bien immobilier, veillez à ce qu’il se situe dans un secteur géographique où la demande locative est forte avec de belles perspectives démographiques. Une zone attractive et dynamique suscitera une forte demande, du côté des locataires comme des acquéreurs, ce qui confortera la valeur de votre bien ou de vos loyers. Vous devez également vérifier la santé économique de la région, l’accessibilité des transports, la présence de commerces ou d’école, etc. Une fois la zone géographique définie, il est conseillé de s’intéresser au marché de l’immobilier pour avoir une idée précise des prix des transactions et loyers en vigueur. Cette analyse de marché est indispensable, c’est elle qui vous orientera sur ce que doit être « une bonne affaire ».

Lorsqu’un particulier investit dans un bien immobilier, il espère logiquement obtenir le meilleur retour sur investissement possible. In fine, le but du jeu est d’acheter un bien peu coûteux en espérant le louer ou le revendre avec la plus forte plus-value possible. Il est donc indispensable de simuler ses revenus locatifs et de définir la rentabilité attendue pour avoir une idée claire sur les résultats financiers attendus. Cette simulation permettra d’affiner vos recherches et de ne pas perdre de temps avec des biens qui seront bien loin de vos objectifs financiers. Acheter, louer ou vendre à bon prix est un véritable exercice d’équilibriste dans la mesure où un bien totalement surévalué par rapport aux prix du marché ne trouvera pas preneur. On estime que pour investissement immobilier, une rentabilité qui oscille entre 5 et 8% est une bonne rentabilité au regard des autres solutions d’épargne proposées.

S’agissant d’une location, il faudra donc calculer la rentabilité locative de votre bien. Pour calculer cette rentabilité, il suffit de rapporter le loyer annuel de votre bien sur le prix d'achat. Si vous achetez un logement 150 000 € et qu’il vous rapporte un loyer annuel de 8 000 €, le rendement locatif brut sera de 5,3 %. N’oubliez pas d’intégrer les coûts liés à l’entretien de l’immeuble, les charges, les frais de notaires ou le montant de votre imposition pour obtenir votre rendement net. Attention ! Dans le cadre d’une location, le total des frais annexes liés à la propriété peut atteindre jusqu’à 30 % du montant des loyers.

Une fois la nature de votre investissement défini, la zone géographique fixée et la rentabilité déterminée, il est bon de faire un état de lieux de vos finances. La question sous-jacente est de savoir comment vous allez financer votre investissement immobilier. En général, il sera nécessaire de contracter un crédit auprès d’un établissement financier pour concrétiser votre achat. L’apport personnel sera un atout non négligeable dans vos négociations avec votre banque car il constitue une garantie quant à votre capacité à épargner et donc à rembourser le prêt. N’oubliez jamais que les établissements financiers fixent leurs conditions de prêt en fonction du risque qu’ils estiment devoir supporter.

En général ces fonds personnels proviennent d’une épargne personnelle - PEL, livret A, assurance vie -, d’un héritage ou d’une donation. Quelle qu’en soit l’origine, les banques demandent généralement un apport d’au moins 10 % du montant du bien immobilier, ce qui correspond à peu près au montant des frais de notaire et du dépôt de garantie. Attention ! Il ne faut jamais injecter la totalité de ses économies pour constituer un apport. Il faut toujours conserver des fonds pour faire face à des imprévus de tous types, comme un accident ou des travaux qu’il serait indispensable de réaliser.

Pour investir dans l’immobilier, il existe deux grands types d’établissements qui sont susceptibles de vous accorder un prêt : les banques et les courtiers. Les deux solutions sont tout à fait compatibles, il est même conseillé de faire appel à différents établissements financiers pour les mettre en concurrence et voir quelle peut être la meilleure offre. Dans un premier temps, il est conseillé de prendre rendez-vous avec sa banque habituelle car l’établissement connaît votre comportement financier. Si vous n’êtes jamais à découvert, que vous épargnez régulièrement et que toutes vos dépenses sont raisonnées, il sera susceptible de vous accorder un prêt plus facilement. Soumettez-lui votre projet immobilier et étudiez sa proposition.

Vous pouvez également faire appel à un courtier en crédits, d’autant que certains courtiers sont spécialisés dans les crédits immobiliers. Cette solution représente un gain de temps considérable puisque le courtier ira frapper à la porte de divers établissements en présentant votre dossier et votre projet immobilier. Vous aurez, en passant par un courtier, plusieurs offres de prêt venues de différents créanciers potentiels. Ces offres vous permettront notamment de faire pression auprès de votre banque - si vous souhaitez obtenir un prêt de la part de votre banque - pour exiger des conditions de prêt plus avantageuses.

Pour toute acquisition d’un bien immobilier qui implique une copropriété, l’assurance habitation propriétaire non occupant (PNO) sera obligatoire pour tous les investisseurs. Cette assurance viendra en complément de l’assurance habitation qui sera prise par le locataire et de l’assurance de l’immeuble qui sera souscrite par la copropriété. Il est également vivement conseillé de posséder une garantie responsabilité civile pour couvrir les dommages matériels ou corporels causés à des tiers.

Gardez à l’esprit qu’investir dans un bien immobilier ne s’improvise pas et que ce type d’investissement peut avoir de lourdes conséquences financières pour vous ou votre foyer. Un projet d’investissement immobilier nécessite une réelle implication dans votre part, du début jusqu’à la fin du projet. N’hésitez pas à vous faire aider par des professionnels de l’immobilier, restez objectif et ayez une vision de long terme pour faire de votre acquisition un investissement réussi.

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