Comment bien gérer son bien immobilier ?

Vous venez d’acquérir un bien immobilier destiné à être mis en location et vous vous demandez quelle est la meilleure solution pour en assurer la gestion ? Gérer un bien soi-même est tout à fait possible mais cela demande du temps et certaines connaissances juridiques. Vous pouvez également déléguer la gestion de votre bien mais cela diminuera votre rendement global. Gestion directe ou gestion déléguée de votre bien immobilier, voici ce qu’il faut savoir pour bien gérer son bien immobilier.

Cet article n'a pas été rédigé par les journalistes de BFMTV.com

Une grande partie des propriétaires décide de gérer eux-mêmes leur bien immobilier. La raison principale invoquée est l’absence de frais que les professionnels facturent pour s’occuper de leur bien de A à Z. En cause : le rendement locatif espéré qui aura tendance à baisser en faisant appel à un gestionnaire. Cependant, gérer seul son bien immobilier nécessite une certaine disponibilité, de connaître ses obligations en tant que propriétaire et savoir se protéger contre d’éventuels locataires peu scrupuleux.

Comme tout propriétaire, vous êtes à la recherche du locataire idéal qui paie régulièrement ses loyers, qui ne cause pas de nuisances et qui entretient parfaitement votre logement. Face au nombre de dossiers que vous allez recevoir, il n’est jamais facile de détecter le locataire parfait. Et si votre bien immobilier est situé dans une commune où la demande locative est supérieure à l’offre, vous risquez de prendre un certain temps pour examiner tous les dossiers que vous aurez en main.

Pour faire le tri, votre locataire devra respecter un certain niveau de revenus. Pour limiter les risques d’impayés, privilégiez un locataire dont la rémunération mensuelle couvre au moins 3 fois le montant du loyer et qui a une situation professionnelle stable. Vous pourrez le constater avec ses fiches de paie ou avec son avis d’imposition. S’il possède des placements qui lui procurent d’autres revenus, ils seront spécifiés dans ce dernier. Attention, certains papiers sont facilement falsifiables, donc vérifiez-les bien car dans le cas de faux papier, l’assurance loyers impayés ne couvrira pas les défauts de paiement.

Pour régulariser la mise en location de votre logement, vous devez rédiger un contrat de bail. Vous pouvez vous en procurer en librairie ou sur internet et qui doit comprendre au moins les informations suivantes :

L’identité du locataire et du propriétaire
La date d’entrée dans le logement et la durée du bail
La description du logement
Le montant du loyer ainsi que les charges

En annexe du contrat, vous rajouterez :

L’état des lieux d’entrée, éventuellement accompagné de photos 
Une clause résolutoire précisant la nullité du bail en cas d’impayés
Une clause solidaire qui précise la présence d’un garant
Une clause de revalorisation annuelle du loyer, sans quoi vous ne pourrez pas réajuster le loyer selon l’indice de référence des loyers (IRL)
Le DDP, le dossier de diagnostics immobiliers
Une copie du règlement de copropriété
Tout autre document qui peut vous paraître utile

Vous avez la possibilité de faire appel à un professionnel pour rédiger le contrat de bail (notaire ou agent immobilier). Le montant de ce service payant est à répartir entre vous et le locataire.

Pour vous protéger contre les impayés ou contre la détérioration de votre bien immobilier, il est essentiel de vous couvrir en souscrivant à une assurance loyers impayés. Appelée également garantie des loyers impayés (GLI) elle vous permet d’être indemnisé lorsque le locataire ne paie plus son loyer ou s’il quitte le logement de façon prématurée, s’il occasionne de sérieux dommages dans le logement dont le montant serait supérieur au dépôt de garantie, de prendre en charge les frais annexes (frais d’huissier, de justice…). A noter que la GLI n’autorise pas la caution solidaire.

En complément de la GLI, l’assurance propriétaire non occupant (PNO) vous permet d’être couvert même si votre bien immobilier est inoccupé ou si le locataire n’est plus assuré. Une garantie supplémentaire pour vous éviter de régler des frais qui ne seraient pas de votre ressort.

Etre propriétaire d’un bien locatif demande un minimum de disponibilité. Vos obligations vont bien au-delà de rédiger un simple contrat de bail. Après avoir remis les clés à votre locataire, vous devez mettre en place un suivi pour vérifier que le loyer a bien été payé ou que la quittance a bien été envoyée. Pour vous aider et vous accompagner dans vos démarches, il existe sur internet des logiciels de gestion locative. La souscription est payante mais reste moins chère qu’un mandat de gestion établi avec un professionnel.

Ce type de logiciel vous propose des modèles de contrat de location, d’état des lieux, l’envoi automatique de quittance… Il vous alerte de la date de la régularisation des charges ou de la révision de loyer. Il propose également une assistance pour toutes questions d’ordre juridique ou fiscal.

Plusieurs raisons peuvent vous inciter à demander l’aide d’un professionnel. Le manque de disponibilité est probablement la raison principale, mais l’éloignement en est aussi une. En effet, si vous n’habitez pas à proximité de votre bien immobilier, la gestion va s’avérer nettement plus complexe. D’où la nécessite de faire appel à une agence de gestion locative, un administrateur de biens ou même un notaire. Les 2 premiers étant les professionnels les plus sollicités dans ce cas.

Passer par un professionnel vous assure une certaine sérénité dans la gestion de votre bien immobilier. Il va s’occuper de rechercher un locataire et de tous les aspects administratifs (rédaction du contrat de bail, de l’état de lieux, de l’envoi de la quittance…), techniques (mandatent les entreprises pour la réalisation de travaux), juridiques (lors de contentieux) et financiers (réception des loyers). Vous n’avez à vous occuper de rien et cela est d’autant plus utile si vous gérez plusieurs biens immobiliers.

Mais mandater un professionnel pour gérer son bien immobilier n’est pas gratuit, bien au contraire. L’agence de gestion locative ou l’administrateur de biens va d’abord prendre une commission pour la commercialisation de votre bien. Elle s’élève entre 15 et 19 % HT du loyer annuel sans les charges. Puis il y a une seconde commission, cette fois pour la gestion en elle-même du bien immobilier. Vous devrez compter entre 6 et 8 % HT du loyer annuel hors charges. Sans oublier la commission que le professionnel se verse après avoir sollicité une entreprise pour effectuer des travaux dans le logement ou de frais annexes (frais de dossier par exemple).

Gérer son bien immobilier n’est pas sans obstacle. Il faut penser à maints aspects pour rester dans la légalité. À moins d’avoir les bons outils pour permettre une gestion optimisée, le mieux est de se tourner vers un professionnel dont c’est le métier et qui vous déchargera de tâches souvent redondantes.

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