4 bonnes raisons de créer une SCI familiale

Pour éviter les conflits familiaux qui peuvent naître d’une gestion familiale d’un bien immobilier, les Français peuvent envisager de créer une SCPI qui regroupe tous les membres de la famille. Cette structure juridique permet de posséder harmonieusement un patrimoine immobilier en limitant les risques de conflits dans un cadre fiscal avantageux.

Cet article n'a pas été rédigé par les journalistes de BFMTV.com

Qu’il s’agisse d’acheter un bien en commun ou de recevoir une maison à l’occasion d’un héritage, il n’est jamais facile d’en assurer la gestion à plusieurs. Des désaccords peuvent naître et entraîner de graves conflits familiaux. La décision de créer une SCI familiale permet, entre autres, de minimiser les mésententes, notamment en cas de succession. Chaque membre de la famille qui souhaite prendre part à la SCI, fournit un apport et devient automatiquement associé de la SCI. En contrepartie, il obtient des parts sociales au prorata de son apport. Les associés désignent ensuite ensemble un (ou plusieurs) gérant qui va s’occuper de la gestion du bien immobilier. Ils lui accordent donc pleine confiance dans les décisions à prendre. 

D’autre part, il faut savoir que transmettre son patrimoine à ses enfants coûte cher. Les droits de succession sont calculés en fonction de la valeur du bien immobilier et dont les taux varient de 5 et 45 %. Avec une SCI, c’est la valeur de celle-ci qui est prise en compte et non la valeur du bien immobilier en lui-même. Les parts d’une SCI sont environ de 10 à 20 % moins chères que la valeur réelle du bien immobilier, car un futur acquéreur ne peut pas disposer librement du bien. La donation des parts est possible jusqu’à 100 000 €, est exonérée d’impôts, et cela tous les 15 ans. Ainsi, de votre vivant, vous pouvez donner une proportion plus importante de votre patrimoine à chacun de vos enfants.

Si un achat immobilier est envisagé dans le cadre d’une SCI, il y a deux possibilités de financement. Soit un prêt immobilier personnel de chaque associé, soit un crédit immobilier souscrit par la SCI. Le fait de privilégier le prêt pour chacun des associés permet d’emprunter davantage, car chaque emprunt personnel sera versé dans le capital de la SCI. Néanmoins, cette solution intéressante n’est pas possible sans l’aval de la banque. En effet, celle-ci va étudier la capacité de remboursement de chaque associé en fonction du pourcentage de parts qu’il détient. Elle va également vérifier que l’ensemble des associés pourront combler un problème de paiement de l’un des associés. Bien entendu, il est préférable que tous les associés empruntent auprès de la même banque pour faciliter la demande de prêt.

Si vous êtes en union libre et que vous ou votre conjoint décédez, les héritiers peuvent demander au conjoint restant de quitter le logement ou de l’obliger à le vendre. Dans le cadre d’un achat immobilier via une SCI, cela n’est pas possible. Le bien peut être transmis au conjoint restant à la condition qu’un démembrement croisé des parts ou qu’une clause d’agrément ait été inclut dans les statuts. Et cela exonéré de la taxe de succession de 60 %. 

Dans le cadre d’un démembrement croisé, chaque associé possède une moitié des parts en nue-propriété et l’autre moitié des parts en usufruit. Ainsi, en cas de décès de l’un des conjoints, l’autre récupère l’usufruit des parts qu’il possède en nue-propriété. Il va alors posséder la pleine propriété de la moitié des parts et l’usufruit sur l’autre moitié et ne peut donc pas être délogé. Les ayants-droit, quant à eux, héritent et se répartissent les parts de la nue-propriété du conjoint décédé mais n’ont aucun droit. La clause d’agrément permet d’autoriser ou de s’opposer à l’arrivée de nouveaux associés dans la SCI. Ainsi, si l’un des conjoints décède, l’autre peut refuser aux héritiers de devenir associés sauf s’ils rachètent les parts obtenues par succession.

La création d’une SCI familiale se révèle donc une solution intéressante pour gérer et transmettre son patrimoine immobilier en toute quiétude. Néanmoins, le gérant doit pouvoir assurer une gestion à long terme et en toute objectivité. Il est donc important de bien le choisir pour une succession dans des conditions optimales.

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