Diagnostic de performance énergétique et obligations légales: où en est-on du calendrier?

[AVIS D'EXPERT] Le DPE est actuellement sous le feu des critiques. Notre expert Cédric Brachet, fondateur du site MonLocatif, fait le point sur l'état de cet outil et son calendrier.

Le DPE est l’outil de référence d’évaluation des performances énergétiques des logements. L’application de la loi Climat et résilience repose grandement sur les résultats de ce diagnostic, pourtant critiqué et revisité encore récemment. Où en est son évolution et à quoi s’attendre pour la suite?

Changements récents liés au DPE

En 2021, le diagnostic de performance énergétique a été revu par le gouvernement. Ce dernier avait pour objectif de le rendre plus fiable (ajustement du calcul), plus lisible et plus adapté aux enjeux climatiques (révision des seuils correspondant à chaque étiquette).

Depuis cette refonte, des changements notables ont pris place :

• juillet 2021: le DPE devient juridiquement opposable ;
• août 2022 : gel des loyers pour les logements ayant une étiquette F ou G au DPE ;
• janvier 2023: location interdite pour les logements à l’étiquette G et ayant une consommation d’énergie finale annuelle > 450 kWh/m² ;
• janvier 2023: ajout de la consommation d’énergie finale sur l’étiquette du DPE. Jusqu’alors, la lettre du DPE était associée à la consommation d’énergie primaire (énergie brute avant intervention humaine). Or, l’interdiction de location des logements consommant plus de 450 kWh/m² par an fait bien référence à l’énergie finale (énergie réellement livrée et facturée au consommateur) ;
• janvier 2023: obligation d’élaborer un plan pluriannuel de travaux (PPT) pour les copropriétés de plus de 200 lots, lorsque le bâtiment a plus de 15 ans. Le PPT doit contenir un DPE ou un audit énergétique ;
• avril 2023: obligation de réaliser un audit énergétique avant la vente pour les maisons individuelles et les logements en monopropriété ayant une étiquette F ou G ;
• janvier 2024: obligation de réaliser un DPE collectif pour les immeubles en monopropriété et pour les copropriétés de plus de 200 lots.

Calendrier des dates clés à venir

Le 31 décembre 2024, les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 inclus ne seront plus valables (il faudra donc les refaire).

Par ailleurs, au 1ᵉʳ janvier 2025, en plus de joindre le DPE en annexe, le propriétaire qui loue son bien aura l’obligation d’inscrire dans le contrat de location (le bail) la classe du DPE du logement. Il s’agit d’une mesure pour alerter davantage le locataire et rendre le DPE d’autant plus opposable.

L’interdiction de louer des logements énergivores, basée sur le DPE, s’appliquera progressivement:

• 1ᵉʳ janvier 2025: interdiction de louer des logements classés G ;
• 1ᵉʳ janvier 2028: interdiction de louer des logements classés F ;
• 1ᵉʳ janvier 2034: interdiction de louer des logements classés E.

La loi Climat et résilience impose la réalisation d’un DPE collectif afin de pointer les forces et les faiblesses des immeubles. Ce dernier relèvera leur performance énergétique et leur impact carbone, mais aussi les conditions d’aération et de ventilation. Enfin, il comprendra des recommandations de travaux pour économiser l’énergie et affichera les gains de performance en classe énergétique et en coût.

Si ce DPE collectif est obligatoire depuis janvier 2024 pour les immeubles en monopropriété et les copropriétés de plus de 200 lots, il le deviendra pour les autres selon le calendrier suivant:

• 1ᵉʳ janvier 2025: DPE collectif obligatoire pour les copropriétés de 50 à 200 lots ;
• 1ᵉʳ janvier 2026: DPE collectif obligatoire pour les copropriétés de moins de 50 lots.

Enfin, un audit énergétique avant une vente sera imposé:

• dès janvier 2025: pour les maisons individuelles et logements en monopropriété ayant une étiquette E au DPE ;
• dès janvier 2034: pour les maisons individuelles et logements en monopropriété ayant une étiquette D au DPE.

Évolutions envisagées pour le diagnostic de performance énergétique

La nouvelle formule de calcul du DPE a essuyé des critiques et a été modifiée en urgence en octobre 2021. Elle reste contestée pour les petites surfaces. En effet, plus le bien a une surface réduite, plus la consommation énergétique rapportée à cette surface paraît importante. D’ailleurs, l'Observatoire national de la rénovation énergétique relève que près de 34% des logements de moins de 30 m² ont une étiquette F ou G, contre 13% des biens de plus de 100 m².

Ainsi, le ministre Bruno Le Maire, en charge de l’Énergie, a affirmé vouloir simplifier le DPE en portant particulièrement attention aux petites surfaces.

La ruée sur les DPE projetés

Alors que le gouvernement interdit progressivement la location des logements énergivores, les acheteurs sont frileux face aux biens immobiliers ayant de mauvaises performances énergétiques. Les propriétaires, quant à eux, doivent s’adapter aux nouvelles exigences.

Contrairement au DPE réglementaire, le DPE projeté estime les performances d’un logement après travaux de rénovation énergétique. Il permet à un propriétaire ou à un acquéreur d’envisager son retour sur investissement en fonction du budget prévu pour l’achat du bien et/ou les travaux.

De plus, ce diagnostic est exigé pour obtenir un prêt à taux zéro (PTZ) en vue de financer une partie de l’achat du logement. Le DPE projeté est moins coûteux qu’un audit énergétique, mais aussi moins complet. Pour l’heure, l’audit énergétique n’est obligatoire que dans certains cas. On comprend donc pourquoi le DPE projeté a tant de succès !

Cédric Brachet, fondateur du site MonLocatif.com