Baisse des prix immobiliers en 2023: un recul inédit depuis la crise des subprimes

La hausse des taux et le ralentissement économique ont plombé le marché immobilier l'an dernier. Avec un repli des prix de 4%, du jamais-vu depuis 2009.

Si les prix immobiliers semblent commencer à se stabiliser depuis quelques semaines dans certaines grandes villes, le marché aura connu en 2023 une "annus horribilis". Les notaires ont dévoilé jeudi leurs chiffres pour la fin 2023. Résultat: des tarifs en repli de 4% sur un an au quatrième trimestre.

Or, c'est tout simplement la plus forte baisse enregistrée par les notaires depuis la crise des subprimes en 2008-2009. Il faut en effet remonter au quatrième trimestre 2009 pour observer une chute plus importante (-4,1% sur un an en France métropolitaine). À l'époque, des crédits immobiliers toxiques, accordés à des ménages non solvables aux Etats-Unis, avaient explosé en vol et propulsé les marchés financiers mondiaux dans l'une des plus grandes crises financières depuis celle de 1929.

Les banques centrales avaient alors sorti le "bazooka monétaire", injectant d'énormes montants de liquidités dans le système financier et abaissant les taux. Ce qui avait permis au marché immobilier de se stabiliser puis de repartir fortement sur la période 2010-2012. Mais les acheteurs ne parviennent plus à suivre la spectaculaire envolée des prix depuis 1998. Les délais de vente s'allongent, les transactions plongent et les prix reculent doucement à partir de mi-2012, malgré des taux d'intérêt qui, à quelques exceptions près, baissent toujours depuis 2008.

Accalmie entre 2012 et 2015

Durant la période 2012-2015, les tarifs se replient (oscillant entre -0,2% et -2,6% sur un an par trimestre). Ce qui permet, en parallèle d'une importante baisse des taux qui se poursuit, de resolvabiliser une bonne partie des ménages. Le marché immobilier se relance à partir de 2016 et les prix explosent de nouveau, en particulier après les confinements liés au Covid-19.

Alors que l'inflation s'emballe un peu partout dans le monde en 2022, les grandes banques centrales décident de remonter drastiquement leurs taux d'intérêt. Ce qui fait exploser par ricochet les taux d'intérêt des crédits immobiliers. Ceux-ci passent en moyenne en France, toutes durées confondues, de 1,03% en octobre 2021 (un niveau historiquement bas) à 4,24% en décembre dernier, selon les données de l'Observatoire Crédit Logement/CSA.

Depuis janvier, ils sont toutefois légèrement repartis à la baisse. Ce qui pourrait permettre au marché immobilier de se stabiliser dans les prochains mois, alors que de nombreux investisseurs s'attendent à une baisse des taux en 2024 avec la baisse de l'inflation.

https://twitter.com/jl_delloro Jean-Louis Dell'Oro Rédacteur en chef adjoint BFM Éco