Réservations et mises en vente en berne... Le marché de l'immobilier neuf coince

Les prix continuent de grimper dans le logement neuf mais les ventes faiblissent nettement, alors que les ménages ont de plus en plus de mal à emprunter.

Le marché immobilier dans le neuf se tasse. La commercialisation de logements neufs en France a ainsi reculé au deuxième trimestre par rapport à 2021 et reste inférieure à son niveau d'avant la pandémie, selon les chiffres publiés mercredi par le ministère de la Transition écologique.

Au deuxième trimestre, 27.909 logements neufs ont été réservés par des particuliers. C'est 13% de moins qu'en 2021, année de "rattrapage" après les confinements de 2020, note le ministère, et nettement moins (-20,4%) qu'en 2019, dernière année avant la pandémie.

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Sur une plus longue période, les mises en vente et les réservations de logements neufs reculent progressivement depuis leur dernier pic de 2016. Elles restent toutefois à un niveau supérieur à celui qu'on observait en moyenne sur la période allant de 2007 à 2015 (voir graphique ci-dessous).

Le nombre de logements mis sur le marché est également en baisse, de 11,7% sur un an, avec 28.733 nouvelles commercialisations. La chute est plus marquée pour les maisons individuelles, mais celles-ci représentent moins d'un dixième des mises en vente et des réservations.

Des coûts en hausse, des taux qui grimpent

Les prix de vente moyens à la réservation ont, eux, continué de grimper, de 4,9% pour les appartements et de 5,2% pour les maisons individuelles. Pour les appartements, le mètre carré neuf se négocie désormais à 4.621 euros. Avec une demande qui reste forte et les prix des matériaux (+18% entre janvier et avril, selon le dernier pointage de la Confédération de l'artisanat et des petites entreprises ou Capeb) et de l'énergie qui ont fortement augmenté depuis un an, les prix ne cessent de progresser. Un phénomène renforcé par la pression sur le foncier (avec en toile de fond l'objectif de limiter l'artificialisation des sols) et les nouvelles normes environnementales sur les bâtiments neufs (entrée en vigueur de la RE2020 depuis le 1er janvier 2022), qui pèsent là encore sur les coûts.

La tendance à la baisse des ventes s'observe surtout dans les zones les plus tendues, soit l'Ile-de-France, la Côte d'Azur et à la frontière suisse. Seules les zones les moins tendues, hors des communes de plus de 50.000 habitants, voient l'offre augmenter, mais sur des volumes très faibles, le marché étant concentré sur les zones tendues et les grandes agglomérations.

Un total de 13,5% des réservations se sont terminées par une annulation de la part des acquéreurs, une part en hausse de 2,1 points par rapport à la même période de 2021, note le ministère, alors que la remontée rapide des taux d'intérêt a suscité des turbulences dans l'accès aux crédits.

En juillet, le taux moyen toutes durées confondues a atteint 1,68%, selon l'Observatoire Crédit Logement CSA, contre 1,52% en juin. Dans le détail, le taux à 15 ans ressort à 1,57%, celui à 20 ans à 1,69% et celui à 25 ans à 1,79%. Avec un taux d'usure qui a à peine bougé le 1er juillet dernier, de plus en plus de ménages ne parviennent plus à emprunter. Selon les courtiers, 40% des dossiers passant par ces intermédiaires sont aujourd'hui refusés à cause du taux d'usure.

JLD avec AFP