Quand est-ce rentable pour un investissement locatif de recourir au dispositif Loc'Avantages?

Selon une étude de Flatlooker, la nouvelle version du dispositif Louer Abordable, baptisé désormais Loc'Avantages, serait rentable pour certains logements vides proposés à un loyer proche des premiers seuils prévus par le dispositif.

Loc'Avantages, c'est le nouveau nom du dispositif Louer Aborbable. Ce dernier a été repensé par le gouvernement afin d'inciter les bailleurs à s'en saisir. L'ancienne version n'avait séduit que 110.000 bailleurs. Le changement de nom révèle les ambitions du gouvernement qui tient à faire passer le message: ce dispositif est avantageux pour le locataire et le propriétaire. Il est en vigueur jusqu'au 31 décembre 2024 et dans la France entière.

Le fonctionnement de Loc'Avantages

En échange d'une réduction d'impôt de 15% à 65%, le propriétaire devra proposer un loyer en dessous des prix du marché selon 3 niveaux de décote, comme le précise ici l'Agence nationale de l'habitait (Anah):

• un loyer inférieur de 15% (LOC1) : ce qui donne droit à une réduction d'impôt de 15% sans intermédiation locative et de 20% avec intermédiation locative
• un loyer inférieur de 30% (LOC2) : ce qui donne droit à une réduction d'impôt de 35% sans intermédiation locative et de 40% avec intermédiation locative
• un loyer inférieur de 45% (LOC3) : ce qui donne droit à une réduction d'impôt de 65% en intermédiation locative (dans ce cas il est impossible de faire sans).

Des réductions d'impôts à condition de louer le bien pendant 6 ans, qu'il s'agisse d'un bien classé de A à E au titre du diagnostic de performance énergétique (DPE), loué vide, pour une résidence principale et à un locataire ne dépassant les plafonds de ressources qui ne soit pas de la famille du propriétaire.

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Plus rentable pour des loyers proches des plafonds

Une étude* réalisée par la start-up immobilière Flatlooker indique que près de 13% des locations sur 3.000 biens étudiés pourraient être plus rentables avec le dispositif.

"Le dispositif s’avère rentable pour les propriétaires dont le loyer actuel est très proche du niveau de loyer LOC 1 de Loc’Avantages. Une faible baisse de loyer leur permet de bénéficier des 15% de réduction d’impôt, cumulée à une vacance locative réduite", explique Nicolas Goyet, fondateur de Flatlooker

Ce dernier a estimé un gain de l'ordre de 315 euros pour un loyer médian de 907 euros avec le dispositif et une surface de 64 m².

Et si le dispositif ne concerne pas les locations meublées, Flatlooker a tout de même fait l'exercice pour vérifier s'il pouvait avoir un intérêt pour les propriétaires. Résultat, 4% seulement seraient rentables. "Ce dispositif n'est pas intéressant pour les logements loués meublés car ils bénéficient déjà d’une fiscalité avantageuse (abattement de 50% dans le cadre du Micro BIC) et de loyers 10%-15% au-dessus des prix de marché", estime le fondateur.

*L’étude de Flatlooker a été menée sur 3.000 logements dans 20 métropoles françaises. Pour obtenir ces résultats, l'entreprise a comparé les revenus nets après impôts dans le cas de Louer Abordable et dans l’hypothèse du nouveau dispositif Loc’Avantage avec un taux marginal d’imposition de 30% au régime au forfait (micro-BIC ou micro-Foncier).

Marion Marten-Pérolin