Les points auxquels faire attention dans un contrat de location

[AVIS D'EXPERT] La signature d'un contrat de location protège le locataire et le propriétaire. Mais attention à ce qu'il soit bien rédigé. Décryptage de notre expert Bassel Abedi, fondateur de Horiz.io (ex-Rendementlocatif.com).

Que vous soyez locataire ou propriétaire bailleur, la signature d’un contrat de bail de location vous protégera dans de nombreuses situations et encadrera comme il se doit votre location. Augmentation de loyers, retard de paiement, réparations à départager entre le locataire et le propriétaire… Afin d’éviter ce type de conflits, il est primordial de vous poser les bonnes questions et de vérifier certains éléments avant de rédiger et de signer votre contrat.

Pourquoi signer un contrat de bail ?

Le saviez-vous : l’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986) stipule que “le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation.”

Cette loi réglemente ainsi la location d’un logement, et plus précisément oblige la rédaction d’un contrat de bail écrit et signé par le propriétaire et le locataire.

Depuis 2014, la loi Alur va encore plus loin pour limiter les désaccords entre les deux parties et instaure un modèle type de bail. Depuis mars 2014, tous les nouveaux contrats doivent y être conformes.

Il existe actuellement deux types de contrats pour encadrer la location d’une résidence principale : le bail de location vide et le bail de location meublée. Le contrat, quel qu’il soit, portera, en plus du logement, sur toutes les annexes du bien : box, place de parking, cave, jardin, etc.

En cas de litige, c’est le contrat de location qui fera foi et qui permettra de trouver plus facilement une solution à l’amiable. Toutefois, soyez attentif, il est important de vérifier certains éléments du contrat avant de le signer !

5 points de vigilances à vérifier au moment de la signature

Chaque année, de nombreux litiges ont lieu entre les propriétaires et les locataires. Voici les principaux différends qui surviennent et qui sont à vérifier avant de finaliser votre contrat de bail :

1- L’augmentation annuelle du loyer en fonction de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) : si une clause de révision a été incluse dans le contrat de location, le propriétaire bailleur pourra réviser à la hausse son loyer à chaque échéance. L’augmentation sera calculée en fonction de l’Indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’INSEE. Sans cette clause, toute augmentation de loyer est formellement interdite!

2- Les loyers impayés : conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, “le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus sur le contrat de bail”. En cas de non-paiement, le propriétaire peut lancer une procédure de recouvrement des loyers. Pour se prémunir des loyers impayés à répétition, il est possible d’ajouter une clause résolutoire qui prévoit la résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges au terme convenu. Une assurance loyers impayés (GLI) peut aussi être souscrite en complément pour recevoir une indemnité compensatrice.

3- L’état des lieux d’entrée et de sortie : ces deux documents sont généralement rédigés entre le locataire et le propriétaire lors de la remise, puis de la restitution des clés. Annexé au contrat de bail, chaque élément doit y être annoté avec précision pour éviter tout malentendu. Un constat locatif peut être effectué par un huissier de justice si les deux parties n’arrivent pas à se mettre d’accord. Les frais seront alors à partager.

4- Le montant du dépôt de garantie ou sa restitution : le dépôt de garantie est légalement fixé à un mois de loyer hors charges pour les logements loués non meublés et 2 mois pour les logements meublés. Le locataire devra verser cette somme au propriétaire lors de la remise des clés. Le propriétaire restituera le dépôt de garantie à son locataire (conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, si aucune dégradation n’a eu lieu et que tous les loyers sont soldés) au plus tard un mois après son départ. Pour établir si tout est en ordre, le propriétaire se basera sur l’état des lieux d’entrée, d’où l’importance de le remplir consciencieusement.

5- Les charges et réparations locatives : lié à l’entretien du logement, des parties communes ou encore des espaces verts, le montant des charges est généralement ajouté au montant du loyer chaque mois. Ce montant est précisé dans le contrat de bail et inclut toutes les charges définies par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Une régularisation doit ensuite avoir lieu chaque année par le propriétaire. La loi impose alors une comparaison entre le total des charges déjà payées par le locataire et les dépenses réellement effectuées par le propriétaire sur l’année.

Tous ces éléments doivent être vérifiés et établis avec précision dans le bail de location. Pour les propriétaires bailleurs qui n’ont pas envie ou le temps de s’occuper de tout cela, il existe des outils de gestion locative en ligne pour gérer eux-même leur investissement locatif. Compromis idéal pour ne pas faire appel à une agence immobilière professionnelle, sans pour autant être noyé dans les papiers, ils pourront ainsi bénéficier d’une assistance administrative, d’une assurance en cas de pépins, ou encore automatiser de nombreuses tâches.

Bassel Abedi, fondateur de Horiz.io