Copropriété : le syndic peut-il me forcer à ouvrir ma porte à une entreprise mandatée par lui?

[AVIS D'EXPERT] Il arrive fréquemment en copropriété qu’il soit indispensable de passer par des lots privés pour effectuer des investigations ou des travaux d’entretien sur des parties communes. Décryptage de nos experts Bruno Lehnisch, conciliateur de justice, et Jean-Philippe Mariani, avocat spécialiste en droit immobilier.

La conciliation entre intérêts collectifs et intérêts privés est au cœur des enjeux de copropriété. Une des illustrations est fournie par la délicate question de l’accès aux logements privés pour les besoins du syndicat. Il arrive en effet fréquemment en copropriété qu’il soit indispensable d’effectuer des investigations ou des travaux d’entretien ou réparations sur des parties communes situées à l’intérieur des lots privatifs ou dont l’accès nécessite de passer par des parties privatives.

Or, le respect de la vie privée et de l’inviolabilité du domicile sont des droits fondamentaux, placés au sommet de la hiérarchie des normes. Dès lors, comment la loi et le juge organisent-ils l’équilibre entre ces principes a priori antinomiques? Décryptage avec nos experts Bruno Lehnisch, conciliateur de justice, et Jean-Philippe Mariani, avocat spécialiste en droit immobilier.

1. La loi ne règle pas la question de l’accès aux logements privés, il convient de se référer uniquement au règlement de copropriété

FAUX

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’un "copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d'intérêt collectif régulièrement décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n'en sont pas altérées de manière durable".

Des dispositions analogues figurent d’ailleurs fréquemment dans les règlements de copropriété avec cette formulation usuelle : "les copropriétaires doivent souffrir l’exécution des réparations devenant nécessaires aux choses communes et donner accès, notamment aux architectes ou entrepreneurs, afin d’effectuer les réparations nécessaires" (voir par exemple TGI Marseille, 1re ch. Civ., 3 avr. 2007, n° 01/04367 ; TGI Paris, réf., 3 nov. 2015, n° 15/58789 et Lyon, réf., 9 oct. 2017, n° 17/01681).

En quelque sorte, l’article 9 précité instaure une forme de "servitude d’accès" qui grève potentiellement chaque lot privatif situé en copropriété comparable en son principe aux servitudes de passage qui grèvent les parcelles enclavées. Le principe est clair: un copropriétaire doit laisser le libre accès de son logement à toute entreprise mandatée par le syndic.

2. En cas de litige sur l’accès à un logement, seul le juge est compétent

VRAI

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, aura tendance "fonctionnellement" à privilégier la préservation des parties communes au détriment de la protection du domicile dont peut se prévaloir le copropriétaire.

En cas d’opposition de ce dernier, seul le juge, gardien du droit à la vie privée, devra statuer après avoir pesé in concreto les droits et libertés en conflit en faisant application du principe de proportionnalité. Il pourra, y compris en référé en cas d’urgence, ordonner un accès à un lot privé et, le cas échéant, condamner le copropriétaire pour résistance abusive.

Attention : pénétrer dans un logement sans autorisation des occupants ni autorisation judiciaire, c’est s’exposer à une lourde condamnation pour violation du domicile.

3. Ces règles de protection ne sont valables que pour les logements stricto sensu

FAUX

L’article 9 de la loi de 1965 vise les parties privatives, qu’on peut assimiler à tous les espaces relevant du "domicile", au sens de la jurisprudence extensive de la Cour de cassation. En effet, cette dernière estime, depuis 1963, que "le domicile ne désigne pas seulement le lieu où une personne a son principal établissement, mais encore le lieu, qu'elle y habite ou non, où elle a le droit de se dire chez elle, quel que soit le titre juridique de son occupation et l'affectation donnée aux locaux" (Cour de Cassation, Chambre criminelle, du 26 février 1963, 62-90.653). Par suite, toutes les dépendances du domicile entrent dans le champ de cette définition : caves, greniers, débarras, terrains, jardins, terrasses… Ces dépendances sont donc autant protégées que les logements eux-mêmes.

Ces règles de protection sont aussi applicables aux parties communes à jouissance privative, pleinement protégées par le droit à la vie privée.

En outre, il importe peu que les parties privatives considérées ne soient pas fermées ou qu’elles soient vides d’occupation: en effet, la violation de domicile est caractérisée même en l’absence de fermeture des locaux (voir par exemple CA Rennes, 1re ch., 17 mars 2020, n° 19/06749: "En pénétrant dans les locaux de l’EARL sans y avoir été invité ou autorisé, DXE a violé le domicile de l’EARL de Kergoulio et a porté atteinte au droit de propriété de celle-ci. L’absence de fermeture des locaux n’autorise pas l’intrusion, ne l’explique pas, ne la justifie pas".)

4. Un copropriétaire récalcitrant peut être condamné par la justice

VRAI

Lorsqu’il est établi qu’un copropriétaire s’est opposé sans motif légitime à l’exécution de travaux à l’intérieur de son lot, il commet une faute engageant sa responsabilité, de sorte qu’il devra indemniser le syndicat des copropriétaires. Deux exemples sont souvent cités :

• En 2010, la Cour de cassation rejette le pourvoi contre l’arrêt de la Cour d’appel de Paris qui avait condamné une copropriétaire au paiement d’une facture établie par l’entreprise qui avait procédé à deux interventions auxquelles elle avait fait obstacle (Cass. 2e civ. 21 janv. 2010, n° 08-15.884 ; CA Paris, 7 janv. 2009, n° 08/18127) ;
• En 2017, la Cour de cassation applique ce même raisonnement (Cass. 3e civ., 27 avr. 2017, n° 14-24.518 ; CA Paris, pôle 4, ch. 5, 18 juin 2014, n° 12/21531). Dans cette affaire, un copropriétaire, qui s’était opposé abusivement à l’accès à son balcon dans le cadre de travaux de façade, est condamné à prendre en charge le coût de la facturation supplémentaire de la location des échafaudages qui ont dû rester plus longtemps en place.

Conformément au droit commun, si le copropriétaire récalcitrant n’a pas donné accès à son logement, l’astreinte sera ensuite fixée en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter. Ainsi, dans un arrêt rendu le 2 juillet 2020, la cour d’appel de Paris a confirmé l’astreinte de 4.600 € prononcée en première instance à l’encontre d’un copropriétaire qui refusait de donner l’accès à son appartement pour effectuer des travaux votés en assemblée générale, à savoir la réfection des colonnes montantes du bâtiment (CA Paris, pôle 1 - ch. 2, 2 juill. 2020, n° 19/19588).

5. Le copropriétaire doit, en principe, être avisé dans un délai de huit jours avant le début de la réalisation de travaux à l’intérieur de son lot privatif

VRAI

L’article 9 de la loi de 1965 dispose que "les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens".

En d’autres termes, le copropriétaire doit, en principe, être avisé dans un délai d’au moins huit jours avant le début de la réalisation de travaux à l’intérieur de son lot privatif ; il doit en outre être informé de leur contenu (nature des travaux, nom du prestataire…). La loi exige une notification, laquelle doit prendre la forme d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception en application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Si le respect du délai de notification de huit jours n’est pas possible au regard de la nature urgente des travaux à réaliser sur les parties communes, une information immédiate doit être délivrée aux copropriétaires (CA Versailles, 4e ch. 2e sect., 26 juin 2017, n° 15/03788) et l’urgence doit être démontrée par le syndic. Ainsi la Cour de cassation considère, sur le fondement de l’article 9 de la loi de 1965, qu’"il fallait justifier que le débarras des caves répondait à des impératifs de sécurité ou de conservation des biens". (Cass. 3e civ., 20 oct. 2010, n° 09-14.244).

Par Bruno Lehnisch, cadre juridique