Sur le marché des bureaux aussi, les métropoles régionales regagnent en attractivité face à Paris

Le marché des bureaux s'adapte aux nouveaux usages nés du télétravail et de la crise sanitaire, surtout en province qui a le vent en poupe avec des prix en hausse à l'achat comme à la location.

En 2021, le marché des bureaux résiste à la crise sanitaire et au télétravail qui s'est imposé pour limiter la propagation du virus. Avec certes moins d'investissements, mais plus d'installations on assiste à une nouvelle donne en termes de surface et de localisation. Si l'Ile-de-France reste le bassin d'emplois où l'on retrouve le plus de valeur et de demande notamment dans le centre de Paris, la province tire son épingle du jeu.

"Après le choc de 2020, qui avait fait plonger les prises à bail à leur niveau le plus bas depuis 25 ans, les commercialisations de bureaux ont commencé à se redresser dès le début de 2021. L’activité s’est ensuite accélérée au second semestre, culminant en fin d’année malgré la déferlante Omicron. Si plusieurs indicateurs sont de nouveau au vert, les performances du marché locatif des bureaux d’Ile-de-France sont néanmoins contrastées", résume Knight Frank France dans son bilan annuel.

Selon les données d'Immostat, l'investissement reste en retrait par rapport à 2020 de 8% à l'échelle de la France pour un montant de 24,9 milliards d'euros, avec baisse de 25% en Ile-de-France pour un montant total de 14,7 milliards malgré un rebond en fin d'année.

Baisse des prix à la location en région parisienne

En France, si les grandes transactions n'ont pas retrouvé leur niveau d'avant-crise selon les professionnels du secteur malgré un rebond au second semestre 2021, les prix n'ont pas fortement chuté, notamment en Ile-de-France. En revanche, "pour le locatif, les prix sont plutôt orientés à la baisse", explique Sophie Desmazières, présidente et co-fondatrice de BureauxLocaux dans l'émission BFM Bourse.

"On constate un grand appétit pour l'achat de bureaux et un marché un peu plus mou pour la location car il y a beaucoup plus d'offres et un retard accumulé en raison de la crise", analyse Sophie Desmazières.

Dans le même temps, les recherches en province ont tiré les prix vers le haut dans certaines villes comme Marseille. Autre tendance émergeant en 2021, la recherche de bureaux plus grands - notamment à Paris, en moyenne 180 m² en 2021, contre 150m² en 2020 selon BureauxLocaux - qui est le signe des nouveaux usages dans les entreprises, avec le besoin de plus d'espaces collaboratifs.

Toutefois les données du groupement Immostat révèlent que pour les transactions, la taille moyenne a diminué de 20%, notamment en raison d'un net recul des installations dans des bureaux de plus de 5.000 mètres carrés. "Plusieurs grandes entreprises ont même loué des bureaux d’une taille inférieure de 40% voire plus à ceux qu’elles occupaient précédemment", confirme Knight Frank.

Hausse des prix en province

Du côté des prix, à Paris, selon BureauxLocaux, les valeurs à l'achat restent stables en un an et se situent en moyenne à 10.981 euros du mètre carré affiché (-0,4% sur un an) alors que dans le même temps, le prix du mètre carré à la location fléchit de 4% sur un an pour s'établir à 501 euros/m2/an*.

En province, Lyon affiche des prix en hausse (+2,1%) pour un prix moyen de 5.243 euros du mètre carré à l'achat et 207 euros/m2/an. "Marseille est une révélation en 2021, avec une progression de 15% sur un an du mètre carré à l'achat (3.021 euros) et de 9,5% du mètre carré à la location (168 euros) avec une hausse des demandes ", note Sophie Desmazières.

La même tendance s'observe dans des villes comme Nantes, Montpellier ou Toulouse où les prix à l'achat ont augmenté de plus de 10% alors qu'ils ont diminué à Rennes et Bordeaux de 5%. Les plus fortes variations à la location sont observées à Evreux (-10,7%), Bron (-7,1%), Metz (-5,4%) et Nice (-4,9%) pour les villes qui baissent et à Maugio (+10,9%), Vannes (+10,7%), Roubaix (+9,6%) et Marseille (+9,5%) pour celles dont les prix montent.

Le marché des bureaux suit donc les mêmes tendances que le marché de l'immobilier résidentiel puisque la cité phocéenne et les régions ont eu le vent en poupe en 2021. Et une ville de province comme Cherbourg-en-Cotentin illustre assez bien l'impact que peut avoir l'emploi sur le marché immobilier résidentiel. Dans cette ville de Normandie rendue célèbre par le film Les Parapluies de Cherbourg réalisé par Jacques Demy et mis en musique par Michel LeGrand, après une campagne massive de recrutement dans des secteurs clés comme le nucléaire ou la défense (plus de 5.000 emplois à pourvoir) le marché immobilier est en situation de pénurie de logements, à la vente comme à la location avec des tarifs qui s'emballent.

Quelles prévisions pour le marché ?

Le nombre de livraisons de bureaux en 2021 est au plus haut constaté en Ile-de-France depuis 2021 selon le groupe de conseil en immobilier Knight Frank avec un total de 1,2 million de m² de bureaux. Un chiffre qui masque le report des livraisons prévues en 2020 en raison du confinement.

"En 2022, le rythme ne ralentira que modérément avec 987.000 m² attendus dont 69% sont encore disponibles. Ce taux s’élève à 80% pour l’ensemble des 108 opérations neuves-restructurées supérieures à 5.000 m² actuellement en cours de chantier et à livrer entre le début de 2022 et la fin de 2024", anticipe Guillaume Raquillet, directeur de l’agence Bureaux de Knight Frank France.

De plus, avec un stock élevé et un nouveau cap sur les régions, la transformation de bureaux en logements en Ile-de-France (bien qu'il s'agisse d'opérations complexes et difficiles à rentabiliser) est plus que jamais d'actualité. "Les difficultés d’écoulement de nombreuses offres de bureaux expliquent l’intérêt d’un nombre croissant d’opérateurs, promoteurs, bailleurs sociaux ou foncières, pour la transformation en logements à l’heure où l’offre résidentielle reste nettement insuffisante et où l’objectif de lutte contre l’étalement urbain, réaffirmé l’an passé par la loi Climat et Résilience, se fait de plus en plus pressant. Si les changements d’usage ne sont pas toujours aisés, les conversions connaissent ainsi un nouvel élan que l’année 2022 devrait accentuer", conclut Guillaume Raquillet.

*Prix du mètre carré affiché estimé hors charges et hors taxes par BureauxLocaux en janvier 2022.

Marion Marten-Pérolin