Immobilier de montagne: faut-il encore acheter dans les stations de ski et où?

Les problèmes d'enneigement, qui se renforcent année après année, n'empêchent pas les prix dans les stations de ski de s'envoler.

L'immobilier à la montagne semble être l'un des rares segments à résister au retournement du marché. Selon les chiffres de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim), ils progressent encore de 4,4% sur un an en novembre dans les presque 400 "communes stations" analysées. Avec un prix moyen de 3.933 euros du mètre carré.

Une hausse de plus de 4%, alors que les prix avaient déjà progressé de 30% depuis l'été 2020. Une tendance d'autant plus étonnante que, dans les stations les plus recherchées, les prix sont déjà exceptionnellement élevés. En outre, en montagne, il y a de quoi s'interroger sur la pertinence d'un investissement à long terme, avec la baisse de l'enneigement liée au réchauffement climatique et les coûts des travaux de rénovation énergétique à prévoir. 31% des logements du parc sont considérés comme des passoires énergétiques (notes F et G au titre du diagnostic de performance énergétique ou DPE), contre 15% dans l'ensemble des communes métropolitaines, rappelle la Fnaim. Les logements classés E sont aussi très nombreux (37% du parc en stations de ski).

Quelle station choisir pour acheter et à quel prix?

Alors qu'une correction des prix n'est pas à exclure à terme, mieux vaudrait sans doute éviter les stations hors de prix. On est quand même à plus de 14.000 euros du m2 à Val d'Isère, 12.000 euros du m2 à Courchevel, 11.000 euros à Megève et plus de 10.000 euros à Méribel ou La Clusaz.

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Or, ce ne sont pas forcément les stations de ski les plus pertinentes pour un investissement. Que ce soit pour l'enneigement, les prix des forfaits, les activités locales et hors saison, d'autres stations plus abordables tirent leur épingle du jeu. En moyenne altitude, Les Contamines affichent une note d'enneigement de 8/10 et un prix au m² d'environ 5.500 euros, soit deux fois moins que les stations les plus huppées. On passe même à moins de 3.000 euros du m² à Chamrousse pour une note d'enneigement aussi bonne.

Quelles alternatives pour acheter à la montagne?

À la montagne, il y a des modes d'achat à plusieurs pour un investissement locatif. L'entreprise Fragments par exemple permet d'acheter des parts de logement et se partager avec tous les propriétaires les gains de la location. Voici les trois stations qu'elle recommande: Abondance et Bellevaux dans les Alpes du Nord, et Val d'Allos dans les Alpes du Sud.

Si vous souhaitez acheter pour vous-même en résidence secondaire, l'entreprise Prello permet aussi d'acheter à plusieurs et de se partager l'usage. Et là, vous pouvez viser des grandes stations. En ce moment par exemple, un appartement neuf de 77m² est à vendre à l'Alpe d'Huez sur le site. Valeur totale: 885.000 euros. Mais la part ne vous coûterait "que" 120.000 euros.

Par Marie Coeurderoy, édité par JLD