Crédit immobilier: combien de m2 la hausse des taux vous a fait-elle perdre?

La hausse des crédits réduit la capacité d’emprunt de ceux qui veulent acheter un logement. Conséquence: le pouvoir d’achat immobilier connaît une chute très brutale. Exemples avec 1000 euros de mensualité.

Le site Meilleurtaux compare régulièrement le nombre de mètres carrés que l'on peut acheter avec une mensualité de 1000 euros dans les plus grandes villes de France (le tout sans aucun apport, ce qui, soit dit en passant, relève de l’exploit). Sur 20 ans, le taux moyen auquel les banques sont supposées prêter pour un crédit sur 20 ans s’élève à 3,4%. De quoi emprunter 173.963 euros.

Avec cette somme, la surface moyenne achetable se limite à 53 m2 en moyenne dans les 20 plus grandes villes de France. Alors qu’avec cette même mensualité de 1000 euros un acquéreur pouvait espérer s’offrir en moyenne 78 m2 en décembre 2019. En trois ans et demi, le pouvoir d’achat immobilier a donc baissé d’un tiers.

10 m2 de moins en seulement 6 mois à Saint-Etienne

Selon les villes, la perte est plus ou moins importante. On perd ainsi 10 m2 en seulement six mois à Saint-Etienne, où avec 1000 euros par mois on peut tout de même encore financer l’achat d’un F5 de 113 m3. Perte également de 7 m2 en six mois à Nîmes. Et par rapport à décembre 2019 c’est au Mans que la perte de pouvoir d’achat est la plus spectaculaire. On passe de 123 m3 à 75 m2, soit 48 m2 perdus.

En revanche dans certaines grandes villes, la perte de pouvoir d’achat immobilier est un peu plus faible. Il s’agit de métropoles où, avec 1000 euros par mois, vous ne trouverez aucun appartement à acheter dans lequel se loger avec un enfant. A Nice ce sera au mieux un petit 2 pièces alors qu’avec cette même mensualité on pouvait encore fin 2019 s’y offrir une petite cinquantaine de mètres carrés.

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Paris est la ville où la perte de pouvoir d'achat immobilier est la moins sensible

A Lyon, avec 1000 euros par mois, il faut désormais se contenter de 32m2, soit 2 m2 de moins qu’il y a six mois. En fait il n’y a qu’à Paris où, toutes choses égales par ailleurs, la hausse des taux ne change pas grand-chose. Avec 1000 euros, seul le petit studio reste envisageable. Et il passe de 20m2 fin 2019 à 16 m2 aujourd’hui.

Ces différences d’une ville à l’autre tiennent uniquement à l’évolution des prix. En effet pour compenser la hausse des taux, il faudrait que le mètre carré coûte nettement moins cher. La baisse qu’on observe dans les très grandes villes et en particulier à Paris limite donc la perte de pouvoir d’achat alors qu’au Mans, dans l’ancien, la tendance reste à la hausse, notamment pour les maisons.

Une baisse de 18% des prix pour compenser

D’une façon générale, les vendeurs rechignent toujours à revoir leurs prétentions à la baisse. Notamment ceux qui, s’ils vendent leur bien, doivent racheter derrière et, ce faisant, rembourser par anticipation un crédit souscrit avec un taux très bas pour emprunter à nouveau avec un taux bien plus élevé.

On voit mal dans ces conditions comment le pouvoir d’achat immobilier pourrait repartir à la hausse. Au coût actuel des crédits, il faudrait, selon Meilleurtaux, que le prix du mètre carré baisse de 18%. Et comme la hausse des taux n’est pas terminée, la situation va empirer. Lorsque les 4% sur 20 ans seront atteints (probablement d’ici la fin de l’année), il faudrait pour compenser l’envolée du prix de l’argent depuis janvier 2022 que le mètre carré coûte en moyenne 25% de moins.

Un plongeon aussi massif en quelques mois serait inédit en France, où au moins depuis la fin de la seconde guerre mondiale les chutes sur une année pleine ont rarement dépassé 10%. Là encore, cela s’explique. En France, quasiment aucun acquéreur n’emprunte à taux variable. Donc personne n’est acculé à vendre du fait de l’envolée de ses mensualités. Il faut donc plutôt s’attendre à ce que les prix baissent doucement et que par voie de conséquence le pouvoir d’achat immobilier ne s’améliore pas avant longtemps.

https://twitter.com/PierreKupferman Pierre Kupferman Rédacteur en chef BFM Éco