Pour bien constituer son patrimoine, savoir le diversifier

[CONTENU PARTENAIRE] L'investissement dans l’immobilier reste un pilier lorsque l’on veut se constituer un patrimoine. Toutefois, cela n’est pas suffisant, c’est pourquoi il existe un réel intérêt à se tourner vers des solutions complémentaires et innovantes, insistent Lionel Barbier et Richard Esteve, associés au sein des Boutiques du Patrimoine Paris Rivoli.

Est-il plus que jamais temps d’investir dans l’immobilier ?

Richard Esteve : Aujourd’hui, les taux d’intérêt n’ont jamais été aussi bas et peuvent encourager l’emprunt. Mais d’un autre côté, en raison de la crise sanitaire, le nombre de refus des dossiers par les banques est en très nette augmentation. Nous sommes donc dans une situation paradoxale. Toutefois, c’est toujours le bon moment pour investir dans l’immobilier, aujourd’hui comme toujours, à partir du moment où votre profil vous permet d’emprunter. En effet, vous allez pouvoir transformer cet enrichissement virtuel que constitue votre capacité maximale d’emprunt en un enrichissement réel. Et pour maximiser les effets, il est fortement conseillé de choisir l’immobilier d’investissement, particulièrement dans le locatif et l’ancien.

Lionel Barbier : La plupart de nos investisseurs sont en recherche de rentabilité et de sécurité. Ils recherchent cette « équation » magique entre le meilleur taux de rentabilité et le meilleur prix d’achat, tout en profitant, si possible, du levier bancaire. En France, on peut atteindre dans la plupart des cas, un rendement qui va se situer entre 6 % et 7 % net. Plus, c’est difficile en raison de la fiscalité particulièrement contraignante dans l’Hexagone. C’est pourquoi, il existe un réel intérêt à diversifier ses devises et son patrimoine. Lorsque l’on désire investir dans l’immobilier de rendement à l’étranger, notamment aux États-Unis qui restent la première économie au monde, on peut atteindre des taux qui vont se situer entre 8 % et 10 % net. Nous proposons d’ailleurs des solutions sur ce territoire.

En général, qui dit rendements importants, dit risques importants. Comment obtenir de placements qu’ils soient à la fois à haut rendement et sécurisés ?

R.E. : Effectivement, d’un point de vue sémantique, dans la vision du patrimoine que l’on peut avoir en France, le haut rendement sécurisé semble être une expression antinomique. Elle ne l’est pourtant pas. Aujourd’hui, les trois placements préférés des Français sont l’assurance-vie, le Livret A et les comptes courants qui sont censés être sécurisés. En ce qui concerne l’assurance-vie, les fonds garantis en euros, il n’existe plus de garanties en raison des taux négatifs, avec le Livret A à 0,5 %, on perd de l’argent en raison du taux d’inflation. Quant aux comptes courants, ils sont impactés par de nombreux frais (en attendant de nouvelles taxations à venir) et portés par des banques qui sont actuellement en situation fragile. C’est dire si ces solutions, dites sécurisées (et/ou garanties), ne le sont plus. D’où tout l’intérêt à se tourner vers d’autres offres qui permettent à la fois d’obtenir de hauts rendements. Dans le monde de l’immobilier, ces hauts rendements se situent à plus de 8 % net, seuil à partir duquel vous allez commencer à générer un cash flow positif. Ils sont de plus sécurisés de part l’investissement dans le capital choisi. Un bien immobilier suit bien les tendances de l’inflation, et si l’étude macroéconomique a été correctement faite, il ne peut manquer de prendre de la valeur au cours du temps. L’investissement est donc bel et bien sécurisé (même si le risque zéro n’existe pas). Il en est de même pour l’investissement dans les laveries aux États-Unis.

Mais investir dans l’immobilier pour se constituer un patrimoine, est-ce suffisant ?

L.B. : C’est en cela que nous innovons. Nous avons mis au point une méthode fonctionnelle pour construire un patrimoine à haut rendement sécurisé. Pour ce faire, nous nous appuyons sur le pilier immobilier, avec des offres tant en France qu’à l’étranger. Mais nous proposons également d’autres solutions d’investissement avec le pilier business. On s’endette donc en euro et on investit en dollars. Il est ainsi possible, aux États-Unis, d’investir dans les distributeurs automatiques de billets (DAB) puisque ce territoire est le seul dans le monde, avec le Canada et Porto Rico, où ces machines ne sont pas soumises au monopole des banques. Les particuliers français ont donc, par notre intermédiaire, la possibilité d’acheter un DAB mais également, autre offre, de placer leur argent dans des laveries automatiques. Ces deux segments sont classés, outre-Atlantique, comme « essential business » aux USA. Ils n’ont donc peu souffert de la crise du Covid-19 et surperforment toujours durant les crises économiques. Nous avons personnellement testé ces offres en y investissant avec succès depuis des années avant de les lancer sur le marché. Ces solutions sont sécurisées et permettent d’obtenir de très haut de rendement variant de 8 à 12 %. Ce sont, d’ailleurs, sur ces deux investissements (DAB et laveries automatiques) que nous avons créé notre offre « Prépare ma retraite ». Notre simulateur montre qu’avec de tels rendements si on laisse travailler les intérêts au lieu de les toucher chaque année, ne serait-ce que sur 10 ou 15 ans, on parvient à des effets de levier très impressionnants.

Concrètement ?

L.B. : Prenons l’exemple d’un investissement en DAB pour 50 000 dollars, qui génère 10 % (soit 5 000 dollars) par an pendant quinze ans. Ajoutons à cela, un effort d’épargne de 5 000 dollars par an (soit environ 400$ par mois). Cela permet d’acquérir chaque année un DAB supplémentaire d’une valeur de 10 000 dollars. En agissant ainsi, au bout de 15 ans, on parvient à se constituer un patrimoine de 245 000 dollars ou alors de disposer d’une rente de 1 700 dollars. De quoi se créer un réel complément de revenus pour la retraite. Avec les laveries et un investissement initial de 200 000 dollars, l’effet de levier, sur une même période de 15 ans, est encore plus probant avec 4 800 dollars de revenus en rente par mois ou 800 000 dollars de patrimoine.

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