Axipit Real Estate Partners nous parle de sa première SCPI Upêka

[CONTENU PARTENAIRE] Créée en mars 2021, Axipit Real Estate Partners est une société de gestion immobilière. Cette filiale du groupe Aquila Asset Management crée et commercialise tous types de produits immobiliers (fonds professionnels spécialisés ou SCPI) distribués par des conseillers en gestion de patrimoine. Jean-François Charrier, Directeur général chez Axipit Real Estate Partners, nous parle de cette activité et du lancement de leur toute première SCPI, Upêka.

Pouvez-vous nous en dire plus sur l’activité d’Axipit Real Estate Partners ?

Notre groupe est un « pure player » immobilier. Nous nous occupons de la gestion des actifs immobiliers de A à Z, afin de répondre à la demande du marché. Axipit Real Estate Partners est une petite équipe, agile et à l’écoute du marché, ce qui nous permet d’imaginer des produits innovants et adaptés aux besoins des investisseurs. À titre d’exemple, notre premier fonds a été un fonds de création de valeur en résidentiel, car il y a trois ans (année de notre création), le marché résidentiel était porteur d’intérêt.

L’offre de logements en France est très insuffisante, beaucoup sont inadaptés à la demande actuelle. Il était donc judicieux de proposer un fonds de création de valeur, de restructuration et de transformation d’actifs résidentiels.

De même, notre SCPI Upêka est bien un véhicule dans l’air du temps, puisque cette SCPI est une SCPI sans frais d’entrée, diversifiée et européenne. Autant d’avantages qui correspondent à la grande majorité des attentes de nos investisseurs.

Qu’est-ce qui vous différencie d’autres sociétés de gestion immobilière ?

L’immobilier, c’est deux choses. Le property management d’une part et l’asset management d’autre part. Le property management, c’est la mise en location et la gestion des locataires. L’asset management, c’est l’optimisation, l’adaptation et valorisation des actifs. Aujourd’hui, il faut savoir marcher sur ces deux jambes. Les attentes, les besoins des utilisateurs évoluent et évoluent de plus en plus vite, la deuxième jambe est donc particulièrement importante. Elle va permettre notamment de répondre à cette problématique.

C’est précisément le métier d’Aquila Asset Management. Aquila, pour mémoire, c’est 25 ans d’expérience dans l’asset management. D’ordinaire, les sociétés de gestion immobilière achètent des actifs, qui seront loués et généreront des revenus. L’originalité de notre SCPI, c’est sa vocation à faire de l’asset management. L’objectif d’une SCPI est de distribuer sur longue période des revenus aux investisseurs. Il est donc essentiel de faire en sorte que ces actifs continuent à intéresser les utilisateurs. Et l’asset management, quoi de mieux pour mettre en adéquation les actifs avec la demande ? Nous pensons qu’aujourd’hui, un actif immobilier doit être suivi au jour le jour, la réactivité est le secret de la résilience des performances.

Notre grande force, c’est aussi d’être adossé à un grand groupe international. Catella, qui gère 13 Mds d’€, est présent dans 12 pays européens, ce qui nous permet de sélectionner des actifs immobiliers situés dans toute la zone euro. Grâce à cette position, nous pouvons proposer une SCPI diversifiée géographiquement (lancée il y a huit mois), ce qui est une véritable plus-value pour les investisseurs.

Pourquoi avoir fait le choix de lancer votre SCPI Upêka l’année dernière ?

D’abord parce que le marché immobilier connaît de grandes transformations, nous sommes entrés dans une nouvelle phase du marché immobilier. On assiste à une correction des valeurs des actifs immobiliers. Nous considérons que les périodes chahutées sont justement propices aux « bonnes affaires ». Aujourd’hui, les atouts ne sont plus dans les mains des vendeurs, les acheteurs qui disposent de liquidités ont davantage de chance de remporter la partie.

Axipit Real Estate Partners a donc toutes les cartes en main pour se positionner sur des actifs de qualité bénéficiant de rendements d’un point, deux points ou trois points supérieurs à ces mêmes actifs vendus il y a encore quelques mois. Le lancement de notre SCPI Upêka a donc été motivé par ce timing parfait du marché.

Ensuite, c’est évidemment la question du stock. Quand votre SCPI a du stock, le rendement de vos nouvelles acquisitions vient se diluer dans la performance globale de votre produit. L’effet est beaucoup moins relutif. En outre, quand on détient des actifs depuis 10, 15, 20 ou 30 ans, il faut prévoir des coûts d’adaptation ou de mise aux normes. De gros travaux doivent être engagés ou des arbitrages réalisés dans un contexte dégradé.

Les locataires recherchent des services, de la centralité, de la mobilité douce… Or, ces actifs achetés il y a 10 ans ou 30 ans n’en disposent pas toujours et vont donc nécessiter des CAPEX. Ces travaux importants vont eux aussi pénaliser la performance à court terme de ces véhicules immobiliers. Donc, aujourd’hui, le fait de ne pas avoir de stock permettra à l’investisseur de générer de la performance au niveau des achats réalisés.

Enfin, nous avons choisi de lancer notre SCPI Upêka car Catella, groupe suédois, (très présent en Europe, comme nous l’avons dit plus haut) est entré au capital d’Aquila Asset Management. Le marché immobilier est très hétérogène et les cycles selon les pays sont différents, plus ou moins avancés. Pouvoir acheter dans différentes zones géographiques (en Irlande, aux Pays-Bas, en Espagne…) est donc un véritable avantage pour Axipit Real Estate Partners.

Avez-vous un mot de la fin ?

D’après moi, le marché immobilier va progressivement retrouver un peu de sérénité, même si 2024, voire 2025 sont deux années cruciales pour profiter des meilleures opportunités. Il y a donc urgence à collecter et à investir pour profiter de cette « fenêtre de tir ».

Côté produit, il est vrai que ce placement d’épargne a vu son image se ternir ces derniers mois, par des baisses de prix de parts et une moindre liquidité pour certaines SCPI. Mais je reste convaincu que la SCPI reste la meilleure solution pour lier immobilier et distribution de revenus, tout en profitant d’un couple rendement/risque attrayant. La SCPI UPEKA a toute sa place dans les allocations d’actifs proposées par nos partenaires CGP.

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