Investir dans un château pour payer moins d'impôts

GERER SON PATRIMOINE. Acheter un monument historique pour en faire sa résidence n'est pas qu'un moyen de satisfaire les amoureux des vieilles pierres. C'est aussi l'opportunité d'alléger ses impôts.

On pense souvent qu'habiter une bâtisse ancienne est un gouffre financier. "C'est la seule solution pour faire de très belles économies d'impôts sur sa résidence principale ou même secondaire" proclame Stéphane Descartiers, PDG de la maison de l'investisseur.

Une opération réalisable grâce à la loi de 1913 sur la préservation des monuments historiques : tous les travaux de rénovation, de reconstruction et même les charges, sont déductibles des revenus. Et ce sans maximum, contrairement au locatif.

"C'est extrêmement spectaculaire en terme de réduction d'impôt. Si vous faites 100.000 euros de travaux, qui peuvent être en plusieurs tranches et que vous êtes dans une tranche d'imposition marginale de 41%, vous obtiendrez 41.000 euros de réductions d'impôts " estime Stéphane Descartiers.

En effet, le plafond des 10.000 euros sur les niches fiscales ne s'applique pas à ce cas aux investissements dans les monuments historiques.

"Ce qui se comprend parce que les budgets de travaux sont quand même très élevés, donc ce plafond sur les niches rendrait la loi totalement inopérante " explique le PDG de la Maison de l'investissement.

Bercy délivre les agréments au compte-goutte

Autre avantage de cet investissement dans les vielles pierres: les intérêts de l'emprunt souscrit pour cette opération sont déductibles, tout comme la taxe foncière est également déductible des revenus.

"Sur une tranche d'imposition élevée, c'est imbattable", s'enthousiasme Stéphane Descartiers.

Néanmoins, l'opération n'est pas exempte de défaut. Déjà, elle est complexe à monter puisqu'il faut avoir affaire à trois administrations différentes.

Le ministère de la Culture qui a la charge du classement des monuments, les architectes des bâtiments de France qui vont gérer les travaux, pour lesquels il faudra un certain nombre d'autorisations. Et pour finir Bercy qui doit donner les agréments pour bénéficier de ces réductions d'impôts.

"Aujourd'hui elles sont données au compte-goutte parce que cela coûte", tempère le PDG.

Des travaux de rénovation jusqu'à 3 fois plus chers

Autre bémol, le coût des travaux sur ce genre de bâtiments, qui sont très encadrés notamment sur les matériaux. Impossible par exemple de mettre des fenêtres en PVC ou mettre des tuiles d'entrée de gamme si la toiture est à rénover.

"Vous n'êtes pas maître chez vous. Ce sont les architectes des bâtiments de France qui vous imposent des prestataires et des matériaux. Cela peut faire doubler ou tripler le coût d'une rénovation par rapport à un batiment classique", estime-t-il.

Enfin dernier frein à de tels investissements : la faiblesse de l'offre. Il y a environ 40.000 monuments historiques en France mais beaucoup ne sont pas habitables car il s'agit d'église ou bien encore de monuments comme la Tour Eiffel, l'arc de Triomphe.

Il y aurait seulement quelques centaines d'opérations par décennie. Mieux vaut donc s'armer de patience. 

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