Loyers impayés : Quelles garanties pour assurer vos loyers ?

La trêve hivernale démarre le 1er novembre 2018 et prend fin le 31 mars 2019. Juridiquement pendant cette période un locataire ne peut pas se faire expulser de son logement.

Le non-paiement des loyers par le locataire est la principale cause des mesures d'expulsion. Le taux de loyers impayés en France est estimé entre 2% et 3%, niveau marginal mais toujours trop élevé pour le propriétaire bailleur qui ne perçoit plus ses loyers. Des solutions existent pour anticiper et se protéger contre le risque de loyers impayés.

GLI (Garantie Loyers Impayés)

Pour sécuriser vos loyers vous avez la possibilité de souscrire un contrat d'assurance soit directement en tant que particulier soit par l'intermédiaire du gestionnaire de votre bien. Les acteurs sur le marché sont nombreux : MAIF, SAA Assurances, April, Foncia, filiale de gestion des promoteurs.

Le propriétaire bailleur constitue le dossier et l'envoie à l'assureur pour validation. Celui-ci exigera la solvabilité du locataire dont les ressources doivent atteindre 2,7 à 3 fois le montant du loyer. Il analysera la véracité des documents transmis il s’assurera qu’il ne s'agit pas de documents falsifiés.

Ce type de contrat permet de couvrir les loyers impayés mais pas que :

1 - L'assureur assure le versement des loyers dus par le locataire généralement dans la limite de 70 000 € d'impayés. Cette limite est parfois liée à un nombre de mois maximum (exemple 30 mois dans la limite de 70 000€). Même si l'indemnisation n’a lieu que le 3ème ou 4ème mois suivant le sinistre, le règlement a un effet rétroactif dès le 1er mois.

2 - La protection juridique couvre les frais de contentieux et de procédure menée par l'assureur pour recouvrer vos loyers auprès d’avocats ou d’huissiers. Le montant est le plus souvent illimité.

3 – Le contrat inclut la couverture des risques de dégradations nécessitant des travaux de remise en état sur la partie "Immobilière" du bien loué. Le plafond d'indemnisation proposé est souvent compris entre 7 000€ et 10 000 € par sinistre ainsi que le versement des loyers pendant la période de remise en état.

4 – En cas de départ prématuré l’assurance peut rembourser les loyers. Si votre locataire est parti brutalement (décès, départ sans préavis…), vous êtes couvert jusqu’à la reprise en possession du bien immobilier (souvent pas de plafond d'indemnisation).

En moyenne le cout d'un tel contrat d'assurance représente 3,5% du montant de vos loyers et est 100% déductible de vos revenus fonciers si vous les déclarez au régime réel d'imposition.

Notre conseil : Vérifiez les périodes de franchise, si l'indemnisation est soumise à des plafonds.

Pas d'inquiétude si la situation de votre locataire change en cours de bail car c'est sa situation au moment de l'entrée dans les lieux qui est retenue. Pensez à garder un peu de trésorerie en attendant le premier règlement de l’assureur.

VISALE (Visa pour le Logement et L'emploi)

Lancée en Janvier 2016 par Action Logement cette garantie prend la relève (suite à l'abandon de la GUL, la Garantie Universelle des Loyers) de la GRL (Garantie des Risques Locatifs).

VISALE est un contrat de cautionnement contre les loyers impayés pour les bailleurs du secteur privé. 

Cette garantie reste relativement méconnue du grand public puisqu'à ce jour seulement 40 000 bailleurs ont choisi ce contrat. Action Logement a apporté des améliorations au dispositif en 2018 afin d'accroitre son déploiement. 

La garantie couvre jusqu’à 36 mois de loyers impayés charges comprises sur toute la durée du bail (dans sa première version la garantie portait sur les 36 premiers mois à compter de la date de signature du bail).

Attention, la limite de loyer est de 1 500 € charges comprises en Ile-de-France et 1 300 € en province. (800 € en Ile de France, 600 € en province pour les étudiants de moins de 30 ans ne justifiant pas de ressources).

Les profils de locataires éligible

Certains profils de locataires sont éligibles :

• Tous les locataires de 18 à 30 ans (jusqu’au 31ème anniversaire), quelle que soit leur situation.
  
• Les salariés de plus de 30 ans d’une entreprise du secteur privé embauchés depuis moins de 6 mois.
• Les salariés en mutation professionnelle depuis moins de 6 mois.

Pour valider son dossier, le loyer doit être inférieur à 50 % des ressources du locataire (Ex : Un locataire avec un salaire net de 2400 € ne pourra prétendre à la garantie VISALE si son loyer dépasse 1 200 € charges comprises).

Son coût et fonctionnement

Ce contrat est entièrement gratuit pour le propriétaire et le locataire. Toutes les démarches se font en ligne sur le site www.visale.fr. C'est d'abord le locataire qui valide sa demande de caution pour la joindre à son dossier. S'il accepte le dossier, le propriétaire pourra ensuite créer son propre espace sur le site. 

En cas d'impayés, c'est Action Logement qui se charge de gérer la procédure de recouvrement.

La Caution Solidaire

La caution solidaire reste un outil efficace et simple qui permet au propriétaire bailleur de se retourner contre un tiers si le locataire est défaillant. Il s'agit le plus souvent d'un proche du locataire (Très souvent ses parents). Cette solution n'écarte pas le risque d'impayés puisque la caution peut refuser le paiement ou peut devenir tout simplement insolvable. La procédure alors engagée est la charge du bailleur. En cas de décès de la caution se sont ses héritiers qui deviennent redevable des sommes dues.

Cumul des garanties ?

Le contrat VISALE et le contrat GLI ne peuvent pas être associés à une caution solidaire sauf s'il s'agit d'un étudiant.

Crédric BRACHET