C’est le moment d’acheter ! Où et comment saisir les opportunités en Europe ?

[CONTENU PARTENAIRE] MNK Partners est une société de gestion d’actifs immobiliers paneuropéennee dont les encours sont de 500millions d’euros et qui propose de la gestion collective et de la gestion privée. La gamme est composée de 3 fonds professionnels : MNK One, lancé en 2019, Polska by MNK, lancé en 2021 et MNK Europe +, lancé en juin 2022. Mansour Khalifé, fondateur et président, précise que c’est le moment d’investir entre autres aux Pays-Bas et dans le bureau de centre-ville socialement responsable et explique comment saisir les opportunités en Europe.

Le pic d’inflation est-il passé ?

Le plus dur est derrière nous et elle est en voie de normalisation. Les guerres d’Ukraine et du Proche Orient, aussi malheureuses soient-elles, ont finalement, aujourd’hui, un impact relatif sur les marchés. Les mois à venir seront moins agités qu’ils ne l’ont été. L’évolution de l’inflation, et donc celle des taux d’intérêt, seront décisives pour la reprise de l’activité. Le pic d’inflation semble désormais passé. Et nous commençons à apercevoir le bout du tunnel et un début de normalisation. Avec, toutefois, une situation contrastée entre les États-Unis et l’Europe. Outre-Atlantique, l’inflation, qui est majoritairement générée par les services, est plus rigide. Cette inflation mettra plus de temps à se résorber. En Europe, l’inflation est plus volatile. Car davantage liée à l’évolution des prix de l’alimentaire. Le risque d’effet de second tour y semble limité, dans la mesure où la hausse des salaires reste inférieure au niveau de l’inflation. Dans les deux zones, l’activité économique fait finalement preuve de résilience. Elle ouvre la voie à un scénario de « récession technique », plus que de récession globale.

Faut-il attendre pour investir ?

La norme n’est plus celle que l’on a connu. Est-ce le moment d’acheter ? La réponse est oui. La question est de savoir où et comment. Les marchés non cotés ont réagi avec 12 mois de décalage. L’immobilier a baissé. C’est maintenant qu’il faut investir, sans attendre la fin du retour à la normalisation. Certaines classes d’actifs comme le bureau et la logistique ont déjà acté une revalorisation à la baisse. Nous pensons qu’il faut revenir aux fondamentaux : il faut une offre et une demande, dans un contexte où il y a plus d’acheteurs que de vendeurs. Les Pays-Bas sont actuellement très attractifs même s’il ne faut pas trop attendre, car d’ici 12 mois il sera trop tard. L’Irlande également présente de belles opportunités, tout comme l’Espagne. D’ici quelques mois, le Royaume-Uni pourrait lui aussi proposer un point d’entrée attractif. A l’inverse, nous restons pour le moment négatif sur l’Allemagne qui n’a pas terminé son repricing. Il n’en demeure pas moins de rester très mesuré dans la stratégie d’approche des classes d’actifs et des géographies sur lesquelles on souhaite investir.

Quelle est l’origine de la création du fonds MNK Europe+ il y a un peu plus d’1 an ?

MNK Partners se positionne comme un acteur de retournement du marché, avec des capacités à anticiper et analyser les cycles. C’est ainsi que, nous avions décidé d’acheter des actifs hôteliers en juillet 2020, à l’heure où personne ne souhaitait y investir un centime. Dès le début de la guerre en Ukraine et la crise énergétique qu’elle a suscité, nous avons vu venir une hyperinflation qui aurait un effet sur les taux d’intérêt et par ricochet sur le retournement des marchés immobiliers. Nous avons, donc, lancé MNK Europe+ au moment où tout a commencé à se crisper, concomitamment à la première augmentation des taux d’intérêt. L’opportunité portée par MNK Europe+ est de bénéficier d’une inflation des loyers tout en achetant des actifs à des prix décotés.

A qui s’adresse MNK Europe+ et comment faites-vous pour générer de la performance avec des taux qui restent élevés ?

Aujourd’hui, les taux d’intérêt sont élevés mais nous continuons à lever des financements auprès de banques locales, tout en achetant à des prix très compétitifs. Les effets de levier financier sont donc positifs. Portée par une approche de performance tant financière qu’environnementale, MNK Europe+ est un fonds de rendement engagé. Il se présente sous la forme d’un fonds professionnel spécialisé, à destination d’une clientèle d’investisseurs professionnels ou assimilés. Ce que l’on appelle, dans le jargon, un fonds de private equity immobilier. Sa durée d’investissement est de 7 ans. Le fonds déploie une stratégie diversifiée, sectoriellement et géographiquement, dans 6 pays d’Europe de l’Ouest. Il investit essentiellement sur des actifs Core/Core+. Avec, surtout, une approche ESG visant à optimiser l’empreinte carbone des actifs sous gestion. Le fonds vise un rendement distribué (non garanti) supérieur à 5% et vise une performance annuelle supérieure à 9% (non garantie).

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