Pouvez-vous louer un bien immobilier avec un mauvais DPE ?

La consommation énergétique des logements est devenue une priorité pour le gouvernement. De plus en plus encadrée, elle est soumise à un diagnostic précis, le DPE, qui détermine le classement d'un bien immobilier. Depuis le 1er janvier 2023, certains logements dont le DPE est trop élevé sont interdits à la location et, à compter de 2025, la réglementation va encore se durcir. Il est d'ores et déjà nécessaire d'améliorer l'étiquette-énergie du bien en entreprenant des travaux de rénovation énergétique.

Qu'est-ce qui est considéré comme un « mauvais » DPE ?

Le DPE, pour Diagnostic de Performance Énergétique, permet d'évaluer la performance énergétique et climatique d'une maison ou d'un appartement. Ce document indique sa consommation d'énergie et son niveau d'émission de gaz à effet de serre. Depuis 2021, il contient également une description complète des équipements (le chauffage, la ventilation, les appareils électroménagers présents…) et l'estimation de leur quantité d'énergie consommée. Sont aussi comprises des recommandations pour le futur occupant afin de réduire la consommation du bien immobilier. Le DPE doit impérativement être réalisé par des professionnels habilités. D'après les experts de Dimo Diagnostic, ils établissent une étude permettant de classer le logement entre l'étiquette A (excellent) et G (très énergivore) sur le DPE. Ce dispositif, obligatoire pour toute mise en location d'un logement, sauf ceux qui sont inoccupés plus de quatre mois dans l'année, doit être intégré à l'annonce ainsi qu'au bail. Il donne ainsi au futur locataire une indication sur le confort énergétique de l'habitation et, de surcroît, sur les dépenses d'énergie à budgéter.

Sur le DPE, seules les classes F et G sont actuellement appelées passoires thermiques ou passoires énergétiques. Cela signifie que la consommation en énergie finale, calculée en kWh par mètre carré et par an, est au-dessus des standards actuels qui se situent aux alentours de 330 kWh/m2/an. Il s'agit de logements qui présentent généralement une isolation vétuste ou inexistante et des équipements obsolètes. On peut donc considérer ces deux lettres comme étant un « mauvais » DPE.

Bon à savoir : Un calendrier a été prévu par la loi Climat et résilience pour la réalisation du DPE collectif :

• À compter du 1er janvier 2024, pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
• À compter du 1er janvier 2025, pour les copropriétés de 50 à 200 lots ;
• À compter du 1er janvier 2026, pour les copropriétés de moins de 50 lots.

La législation autour du DPE pour louer un logement

La réglementation de la loi Climat et résilience, encadrant notamment le secteur de l'immobilier et particulièrement les passoires énergétiques, évolue. Depuis le 1er janvier 2023, elle interdit la location de logements portant l'étiquette G+, c'est-à-dire avec une consommation d'énergie finale supérieure à 450 kWh/m2/an. Une interdiction qui prend effet sur les nouveaux contrats de location. Cela sera également le cas à compter de 2025 pour les logements classés G, puis 2028 pour ceux classés F et enfin, à l'horizon 2034 pour les classes E. À cette date, seules les habitations ayant une étiquette comprise entre A et D seront alors jugées comme décentes. Si vous envisagez de louer votre bien immobilier, il est peut-être temps d'estimer votre diagnostic pour prendre les mesures nécessaires.

Afin d'éradiquer ces logements énergétiquement indécents, le gouvernement durcit les mesures. Les propriétaires bailleurs font face à une réglementation supplémentaire concernant le montant du loyer. Depuis le 24 août 2022, il leur est déjà impossible d'augmenter le loyer des biens en location lorsqu'ils sont classés F ou G sur le DPE. Ils sont gelés. La loi précise, en effet : « Le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. […] La révision et la majoration du loyer ne peuvent pas être appliquées. […] Le loyer ne peut être réévalué lors du renouvellement du contrat dans les logements de la classe F ou G. »

Rénovez votre bien pour améliorer son diagnostic de performance énergétique

D'après l'Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE), en 2022, ce sont près de 5,2 millions de biens, maisons et appartement en copropriétés qui sont visés par ces mesures. Si les bailleurs souhaitent continuer à louer leurs logements et que les locataires bénéficient de confort chez eux, il apparaît comme indispensable d'entamer un projet de rénovation énergétique. Ces travaux peuvent être identifiés et listés par un autre outil complémentaire : l'audit énergétique. Ils permettent d'améliorer la performance énergétique de l'habitat et ainsi son étiquette énergétique sur le DPE. S'il n'est pas obligatoire dans le cadre d'une location de bien, l'audit énergétique offre toutefois un bilan plus complet que le DPE. Il s'appuie sur ce dernier, en plus d'effectuer un état des lieux général du logement, afin de proposer au moins deux scénarios de propositions de travaux. Le propriétaire bailleur sait, de fait, quels sont les points à améliorer et dans quel sens. Ces rénovations permettent également d'augmenter la valeur du bien, c'est ce qu'on appelle la « valeur verte ».

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