Investissement locatif : Loi Duflot, mode d'emploi

Le dispositif Duflot s'est substitué au Scellier le 1er janvier 2013. Est-il intéressant ? Avantages, inconvénients, LaVieImmo.com vous dévoile tout sur cette mesure plus « sociale » que son prédécesseur.

[Attention] : Le dispositif Duflot cèdera prochainement sa place à un nouveau dispositif de défiscalisation sous les directives de la nouvelle ministre du logement, Sylvia Pinel. Tout savoir sur le dispositif Pinel. >>

Plus attractive que la dernière mouture du Scellier, mais au périmètre plus restreint, la loi Duflot a ses spécificités. Le dispositif, à forte teneur sociale, ne concerne en outre que les immeubles neufs ou qui ont fait l’objet d’une rénovation « verte ».

L’avantage fiscal permet aux particuliers de bénéficier d’une réduction d’impôt qui demeure importante dans le contexte actuel : 18 %, contre 13 % pour le Scellier dans sa version 2011. Le bien, dont le montant ne doit pas dépasser les 300 000 euros, doit être mis en location pendant une durée minimum de 9 ans. Le dispositif ne concerne que les zones tendues, à forte demande et où l’offre en logement est réduite. Enfin, l’aspect « social » de la loi Duflot implique que l’investisseur respecte des plafonds de loyers (voir ci-dessous). Notons que le dispositif entre en vigueur le 1er janvier 2013, et doit prendre fin le 31 décembre 2016.

Quel logement ?

Le dispositif Duflot est centré sur le neuf et le logement écologique. Il est exclusivement réservé aux logements respectant la nouvelle Réglementation thermique 2012 (RT 2012), qui entre en vigueur au 1er janvier 2013. Mais peuvent également en bénéficier les logements conformes au label « BBC 2005 » de la RT 2005, ou enfin, pour les logements anciens ayant fait l’objet d’une rénovation, ceux justifiant d’un certain niveau de performance énergétique : obtention du label « haute performance énergétique, HPE rénovation » ou du label « bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009 » prévus par l'arrêté du 29 septembre 2009 relatif au contenu et aux conditions d'attribution du label « haute performance énergétique rénovation », soit au moins deux exigences sur ces quatre éléments, indique le décret JORF n°0304 du 30 décembre 2012.

Quelle réduction d’impôt ?

La réduction d’impôt est de 18 %, répartie sur neuf ans. Les modalités sont les suivantes : l’avantage fiscal est accordé « au titre de l'année d'achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année, puis sur l'impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années. », est-il précisé dans la loi de finances pour 2013.

Les contraintes du bailleur

Dispositif à vocation sociale, le Duflot impose à l’investisseur de pratiquer des niveaux de loyers inférieurs d’environ 20 % aux loyers de marché, et de ne louer qu’à des locataires présentant un niveau de ressources plafonné.

Les plafonds de ressources des locataires*, en métropole et pour 2013 sont les suivants :

Composition du foyer locataireLocalisation du logement Zone AZone A BisZone B1Zone B2 Personne seule36 502€36 502€29 751€26 776€ Couple54 554€54 554€39 731€35 757€ Personne seule ou couple ayant une personne à charge65 579€71 515€47 780€43 002€ Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge78 550€85 384€57 681€51 913€ Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge92 989€101 589€67 854€61 069€ Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge104 642€114 315€76 472€68 824€ Majoration par personne à charge à partir de la cinquième+ 11 659€+ 12 736€+ 8 531€+ 7 677€

*revenu fiscal de référence figurant sur l’avis d’impôt sur le revenu établi au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location

Les plafonds de loyers, pour 2013 et en métropole sont les suivants :

Plafond des loyers 2013 Zone AZone A BisZone B1Zone B2 12,27 €/m216,52 €/m29,88 €/m28,59 €/m2

NB : L’objectif affiché de mixité sociale impose une limitation du nombre de logements pouvant être éligibles à la réduction d’impôt au sein d’un même immeuble. Celle-ci devrait être de 75 à 80 %.

Attention : la location ne peut pas être conclue avec un membre du même foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable. Un point sur lequel le Scellier était moins strict.

Quelles zones éligibles ?

Le bénéfice de la mesure est cantonné à certaines zones, dites tendues, c’est-à-dire présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Sont ainsi concernées les zones A bis, A et B1. Les zones B2 et C en sont en principe exclues. Toutefois, en zone B2, si des besoins en logement sont localisés, « la réduction ne s’appliquera qu’aux logements situés dans des communes ayant fait l’objet d’un agrément du Préfet de Région », explique le projet de loi de finances pour 2013.

Le zonage est le suivant :

- Zone A bis : Paris, petite et grande couronne.

- Zone A : Petite et grande couronne parisienne, Côte d’Azur, Frontière de la Suisse.

- Zone B1 : Les agglomérations de plus de 250 000 habitants, parmi lesquelles Annecy, Chambéry, Bayonne, Cluses, Saint-Malo, La Rochelle, le pourtour de la Côte d’Azur, la Corse et les départements d’outre-mer.

- Zone B2 : Les communes de plus de 50 000 habitants situées ailleurs qu’en zone A bis, A et B1. Elle n'est pas éligible à la loi Duflot. Cependant s’il est constaté localement une nécessité de logement, une décision préfectorale pouvait autoriser la mise en place du dispositif, jusqu'à la fin du premier semestre 2013.

- Zone C : Les communes de moins de 50 000 habitants, non éligibles au Duflot.

André Figeard