Investissement immobilier : Duflot, Scellier, même combat ?

L'économiste Olivier Eluère, spécialiste de l'immobilier au Crédit Agricole, estime que le nouveau dispositif d'aide à l'investissement locatif ne fera ni mieux ni moins bien que son prédécesseur en termes de ventes de logements neufs.

Pas mieux, pas pis. Selon le Crédit Agricole, il devrait se vendre autant de logements neufs cette année dans le cadre du dispositif Duflot que l’année dernière avec le Scellier. Soit, sur la base des chiffres disponibles à la fin du troisième trimestre 2012, 36 000 unités environ, le niveau définitif dépendant de l’ampleur du rattrapage de fin d’année. « Notre propos n’est pas ici de faire des prévisions chiffrées, mais de dire que le segment de l’investissement locatif aidé devrait se stabiliser sur ses niveaux actuels », explique Olivier Eluère, co-rédacteur en chef des études économiques du groupe bancaire.

Car si le nouveau régime est significativement plus intéressant que son prédécesseur du strict point de vue fiscal (réduction d’impôt portée de 13 à 18 % du montant de l’opération), son succès pourrait être terni par certaines des contraintes, de loyer et de localisation, notamment, dont il est assorti. L’économiste pointe, entre autres, le fait que « le taux de rendement effectif » d’un investissement en Duflot sera « faible, avant l’avantage fiscal », du fait de « prix de vente probablement assez élevés et de loyers inférieurs de 20 % à ceux du marché ».

Mais l’appétence des investisseurs pourrait également être freinée par un environnement fiscal général plutôt défavorable. Non seulement du fait du durcissement de la taxation des plus-values sur les résidences secondaires et investissements locatifs (argument déjà développé par Sébastien de Lafond, président de MeilleursAgents.com dans un entretien à LaVieImmo), mais aussi, plus généralement, par « les changements fréquents en matière de règles fiscales », qui « créent un sentiment d’instabilité qui pèse sur les projets d’investissement », indique Olivier Eluère.

Emmanuel Salbayre