Paris, Nice, côte Atlantique: la crise du marché de la location est loin d'être terminée

Loyers en hausse, manque de rotation: où en est la crise du marché de la location? BFMTV et BFM Business dévoilent les derniers chiffres de l'observatoire Clameur qui fait autorité dans l'analyse des loyers.

Depuis plusieurs mois, les candidats à la location sont à la peine. Les derniers chiffres de l'observatoire Clameur montre que la crise n'est pas encore derrière nous. A l'échelle nationale, la typologie de biens qui concentre le plus les tensions du moment est le studio.

Au global sur un an, les loyers progressent de 3,98% pour les studios alors que pour les 2 pièces et plus on oscille plutôt autour de 2% de hausse (+1,82% pour les 2 pièces et +2,19% pour les 3 pièces et plus).

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Des prix en forte hausse dans l'ouest

Dans le détail, l'observatoire montre que la ruée vers l'ouest se traduit par des hausses de loyers complétement dingues sur la côte Atlantique. Une hausse qui se concentre toujours en particulier sur les studios avec à Vannes +12.19%, à Saint Nazaire +11,16%, à Lorient +8,07%, à Saint Malo +7,69% ou encore à La Rochelle +7,12%.

L'attractivité de l'ouest, "l'Atlantique Riviera", date d'il y a quelques années. Les températures sont plus clémentes que sur la côte d'Azur, puis le covid et le télétravail ont accéléré les choses. Les achats immobiliers des métropolitains, en particulier des Parisiens, ont propulsés les prix à la hausse sur la côte Atlantique. Des prix devenus prohibitifs pour tout une partie des locaux, ce qui a créé de fait un marché locatif là où il n'y en avait pas vraiment. Et des tensions de plus en plus vives.

Tensions dans les très grandes villes

Côté très grandes villes, les tensions demeurent aussi. Les hausses des loyers des studios sont certes moins spectaculaires que sur la côte Atlantique, mais en valeur, le niveau des loyers est tel que l'impact reste énorme sur les locataires. On peut citer Nice avec +7,9%, Marseille avec +5,62%, Lyon avec +5,06% ou encore Paris avec +3,02%.

Comment les loyers peuvent-ils autant augmenter? Sur le papier, la plupart des loyers ne peuvent pas augmenter dans de si grosses proportions car il existe des garde-fous. Tout d'abord, il y a l'encadrement des loyers dans un trentaine de villes de France avec des plafonds à respecter.

Ensuite, il faut citer l'encadrement à la relocation. Il limite la hausse possible du loyer du nouveau locataire par rapport au précédent locataire. Cet encadrement est en vigueur dans les 28 plus grandes agglomérations et couvre en gros la moitié de la population française. De plus, il existe, l'IRL, l'indice de référence des loyers qui plafonne partout la revalorisation annuelle pour les locataires en place. Indice fixé par décret. Il suit normalement l'inflation mais a été limité depuis 1 an et demi à 3,5% pour protéger les locataires. Et enfin, il n'y a aucune hausse possible pour les logements F ou G.

Logiquement donc les hausses spectaculaires dont on vient de parler ne devraient pas exister, alors comment les expliquer? On peut citer des logements vacants remis sur le marché (peu probable), des logements dont les loyers étaient manifestement sous-évalués (peu probable), de gros travaux réalisés justifiant un rattrapage (possible notamment avec les obligations de rénovation des passoires), transformation d'une location vide en meublée (très probable) et enfin non-respect des règles (très probable).

Moins d'offres

De moins en moins d'offres et de plus en plus de demandes. L'offre de logements à louer en France a baissé de près de 57% en 5 ans, selon le site d'annonces Bien'ici. A Paris, l'offre a carrément baissé de 51% en seulement 2 ans. La fiscalité locale (taxe foncière) ou nationale et les obligations réglementaires comme la rénovation des passoires ont tendance à refroidir les propriétaires bailleurs. Ils vendent ou passent au mieux en location meublée classique, au pire en location saisonnière.

La demande, elle, continue d'augmenter. Au 1er trimestre, on est sur une hausse de près de 18% sur un an. Malgré les assouplissements des conditions d'emprunt, beaucoup de locataires ne sont toujours en mesure de devenir propriétaires. Ils restent donc locataires. A eux s'ajoutent les étudiants, qui quittent le cocon familial, et les décohabitations choisies ou subies comme les séparations. Exemple de tension inédite et qui laisse penser que la prochaine rentrée sera de nouveau très difficile: le spécialiste de l'investissement Beanstock constate encore au printemps des ruées dignes d'un mois de septembre. Il y a quelques semaines, il a reçu 1.312 candidatures de locataires pour un studio lillois de 18m² loué 500 euros par mois.

Les propriétaires bailleurs trouvent de plus en plus vite des locataires. Studios et 2 pièces restent en moyenne moins de deux semaines sur les sites d'annonces avant qu'un locataire soit trouvé. On était plutôt sur une vingtaine de jours il y a 5 ans. Et les locataires restent de plus en plus longtemps. La durée des baux reste supérieure à celle d'il y a 5 ans. On reste désormais 2 ans et 4 mois dans un studio contre à peine 2 ans en 2018-2019.

Marie Coeurderoy