Nouveau dispositif Loc’Avantages : un réel coup de pouce pour les investisseurs immobiliers?

[AVIS D'EXPERT] Le dispositif Loc’Avantages permet d'obtenir une réduction d'impôt pour les bailleurs qui proposent des loyers modérés. Décryptage de notre expert Bassel Abedi, fondateur de Horiz.io (ex-Rendementlocatif.com).

Le dispositif "Loc’Avantages" remplace "Louer Abordable" (Loi Cosse) à partir du 1er mars 2022. Celui-ci a pour objectif de louer son logement moins cher à un locataire aux revenus modestes, tout en présentant des avantages fiscaux pouvant aller jusqu’à 65% de réduction d’impôt sur les revenus locatifs. Mais alors, ce nouveau dispositif ne comporte-t-il que des avantages? Est-il un réel coup de pouce pour les investisseurs?

Programmé jusqu’au 31 décembre 2024, "Loc’Avantages" renforce et simplifie le dispositif de réduction d’impôt accordé aux propriétaires qui louent leur logement avec un montant inférieur aux loyers du marché local. Il concerne désormais la France entière, et non plus seulement les zones définies en manque de logements. Six conditions sont à respecter pour en bénéficier:

• Louer un bien non meublé pour une durée minimale de 6 ans ;
• Ne pas dépasser un montant maximum de loyer (avec 3 niveaux possibles : loc1, loc2 ou loc3) ;
• Louer, en tant que résidence principale, à un locataire ayant des revenus inférieurs à des plafonds de ressources fixés par l'État ;
• Passer une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah) ;
• Ne pas louer à un membre de sa famille ;
• Ne pas louer un logement mal isolé, soit tout logement classé en étiquette énergétique F et G.

Il convient de noter trois niveaux de réduction de loyer (par rapport aux prix du marché) prévus : -15% (Loc1), -30% (Loc2) et -45% (Loc3), qui ouvrent des réductions d’impôt sur les revenus locatifs relatives et proportionnelles (de 15 à 65%). Par ailleurs, le crédit d’impôts est calculé en pourcentage du loyer décoté et non du loyer théorique initial.

Si les conditions ci-dessus sont respectées, tous les baux prenant effet à partir du 1er janvier 2022 peuvent être éligibles à Loc’Avantages. Les dossiers peuvent être déposés à partir du 1er avril 2022 : la réduction sera rétroactive, à partir de la date d’effet du bail. La demande de convention devra être déposée sur le site de l’Anah directement en ligne :

• Avant le 1er mai pour les baux signés avant le 1er mars 2022 ;
• Dans un délai de 2 mois pour les baux signés après le 1er mars 2022.

Avec pour but d’étendre le marché locatif, le gouvernement souhaite aussi faire baisser le nombre de logements vacants en France, avec un objectif de 20.000 conventions signées d’ici la fin de l’année 2022.

Il est à noter que le changement de nom veut aussi faire comprendre à tous que le dispositif sera aussi au bénéfice des propriétaires. En effet, si le bailleur accepte une baisse des loyers de 15% par rapport aux prix du marché, il bénéficie d'une baisse de ses impôts fonciers de 15%. S'il baisse ses loyers de 30%, la réduction fiscale passe à 35%. Pour le dernier échelon, si le propriétaire accepte de considérer son logement comme un logement très social et de le faire gérer par un organisme dédié avec une réduction de 45% du loyer, il obtient une baisse d'impôt significative de 65%. À première vue, le propriétaire devrait donc gagner de l’argent en baissant ses loyers.

Aussi, le dispositif se veut plus flexible pour le propriétaire: il peut en sortir à tout moment et remettre son loyer au prix du marché. Or, sur l’ancienne version, cette "sortie" devait se faire progressivement.

Cependant, on peut se demander si ce gain n’est pas limité. En effet, la réduction d’impôt obtenue grâce à Loc’Avantages, qui est celle du montant du revenu brut du logement, est très différente de celle obtenue avec le Pinel ou le Denormandie, qui prend en considération le prix du bien. Par ailleurs, la réduction d’impôt concerne uniquement l'année pour laquelle elle est calculée. En effet, si elle dépasse le montant de l'impôt, le reliquat ne peut pas être récupéré, ce qui constitue une limite importante du dispositif. Alors, il conviendra de regarder le nombre de contribuables séduits et de faire de vraies simulations, pour voir si l’avantage est vraiment élevé.

Effectivement, le choix se résume donc entre percevoir un loyer en cohérence avec les prix du marché, mais sans avantage fiscal, ou réduire ses revenus locatifs en optant pour Loc'Avantages, mais obtenir une réduction d'impôt en compensation de la perte.

Enfin, il conviendrait de se demander si ce dispositif ne serait pas plus adapté aux plus aisés, puisque plus la tranche marginale d’imposition est élevée, plus le gain lié à Loc’Avantages est intéressant. Pour certaines tranches d’imposition, il sera donc avantageux, mais le choix de Loc’Avantages ne pourra se faire que d’après des calculs précis avant de se lancer, afin de mesurer si le jeu en vaut vraiment la chandelle. En effet, s’il n’est pas une réelle volonté ou conviction, le dispositif pourrait être peu intéressant par rapport aux contraintes imposées par le gouvernement.

Par Bassel Abedi, fondateur de Horiz.io