Immobilier papier : Faut-il investir dans les SPCI vertes ?

Alors que le secteur du bâtiment est responsable de plus d'un quart des émissions de gaz à effet de serre, les sociétés civiles de placement immobilier investissent le segment de l'investissement socialement responsable (ISR).

Il y a un peu plus d’un an, en 2020, le label ISR (investissement socialement responsable), initialement réservé aux fonds d'investissement financiers, était étendu par un arrêté aux fonds immobiliers comme les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Mais qu'est-ce qu'une SCPI ISR?

On parle en fait ici de la possibilité pour les investisseurs d’investir dans des immeubles plus modernes, plus performants, mais aussi dans des fonds qui investissent dans l’amélioration de la performance ESG (en respectant certains critères environnementaux, sociaux et de gouvernance) des bâtiments qu’ils détiennent en portefeuille.

Le label ISR - qui a vu le jour en 2015 – avait déjà pour but de distinguer les fonds durables et responsables grâce à la prise en compte de trois grands critères ESG. Depuis le 23 octobre 2020, ce label a donc été étendu aux fonds immobiliers et notamment aux SCPI. Une évolution logique dans la mesure où les épargnants français affectionnent particulièrement ce type de fonds. Pour rappel à fin 2020, la capitalisation des SCPI atteignait 71,4 milliards d'euros, selon les données de l'Association française des sociétés de placement immobilier (l'Aspim). Or, en France, le bâtiment représentait près de 28% des émissions de gaz à effet de serre, selon le rapport 2020 de la Stratégie nationale bas-carbone (SNBC) du ministère de la Transition écologique. L'écologie passe donc par une nécessaire mutation du secteur immobilier et par la sélection d'immeubles plus vertueux et aux dernières normes.

A ce jour, il existe une vingtaine de fonds immobiliers labélisés ISR selon le site du label ISR. Comme pour les autres fonds d’investissement, le label ISR immobilier vise à distinguer les fonds immobiliers qui répondent aux critères ESG. Pour obtenir ce label, les fonds ISR immobiliers doivent prendre en compte un certain nombre d’indicateurs et être par exemple capables de mesurer la performance énergétique des bâtiments, leurs émissions de gaz à effet de serre (GES), la mobilité ou la santé et le confort des occupants. Les fonds sont tenus de contrôler et de suivre ces indicateurs. Quant aux résultats, ils doivent être communiqués au moins une fois par an aux investisseurs.

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Un label octroyé pour 3 ans

Ce qu’il faut savoir également, c’est que ce Label ISR immobilier est octroyé pour trois ans renouvelables, tout en sachant que les fonds immobiliers labellisés sont contrôlés chaque année. Ce qui signifie qu’il peut être retiré en cas de manquements persistants.

Toutefois, du côté des investisseurs, cela reste compliqué de réussir à identifier les supports réellement conformes à leurs attentes. Et pour cause, de nombreux produits se proclament "durables", "responsables", ou "à impact" sans pour autant avoir entamé une démarche de labellisation. Alors certes l’AMF a pris des mesures l’an passé en publiant une doctrine pour lutter contre le greenwashing. Le 10 mars dernier, le règlement européen SFDR (Sustainable Finance Disclosure Reporting) sur la publication d’informations entrait en vigueur avec l’ambition, là encore, d’apporter plus de transparence aux investisseurs finaux.

Sauf que cette règlementation européenne a beau s’intéresser de près aux sociétés de gestion, aux banques, bref à l’ensemble des acteurs qui proposent d’investir sur des supports responsables, il n’en demeure pas moins que ce sont les gestionnaires de ces fonds qui sont tenus de déterminer eux-mêmes si leurs fonds prennent bien en compte les critères ESG.

Pour le savoir, ils s’appuient sur une échelle graduelle de trois niveaux:

• Les produits dits "article 6" qui n’affichent aucun objectif de durabilité
• Les produits dits "article 8" qui promeuvent des caractéristiques environnementales et/ou sociales
• Et enfin les produits dits "article 9" qui, eux, se fixent des objectifs précis d’investissement durable.

Ces éléments de transparence doivent apparaître sur le site Internet de la société et dans les prospectus des fonds. Ce qui pose problème en réalité, c’est que le texte ne détaille pas les caractéristiques qui permettent de classer les fonds dans la bonne catégorie. C’est donc aux gérants de réaliser leur propre appréciation. Si bien que la grille d’analyses peut sensiblement varier d’un gestionnaire à l’autre.

Des rendements plus élevés

Du coup, si on ne peut pas s’assurer à 100% du caractère durable des fonds immobiliers et notamment des SCPI, quel est l’intérêt de s’y intéresser? Il y a tout de même ce prisme ESG pour les SCPI labélisées ISR qui est appliqué et qui permet malgré tout a minima de verdir son portefeuille d’investissements immobiliers. Au-delà de cela, comme pour d’autres classes d’actifs, le fait d’intégrer ces critères extra-financiers s'accompagne pour le moment de meilleurs rendements.

Selon le site meilleurescpi.com, les SCPI de rendement à dynamique ISR affichent des rendements annuels moyens à hauteur de 4,64% contre 4% en moyenne pour le marché global l’an passé.

Bien entendu, l'investissement en SCPI ISR ne doit pas faire oublier aux investisseurs de diversifier leur portefeuille. Vous pouvez bien entendu diversifier vos SCPI par zone géographique et tabler sur des SCPI européennes en Allemagne ou en Espagne par exemple, histoire de lisser la fiscalité. Mais rien ne vous empêche d’intégrer aussi un peu de SCPI labélisées ISR en portefeuille et de conserver une partie de vos SCPI classiques. Et puis de toutes façons, compte tenu des normes liées aux bâtiments et de la nécessité de verdire ce secteur, il est fort probable que dans les mois, les années à venir, les investisseurs auront d’autant plus de choix pour sélectionner des SCPI ISR.

Par Julie Cohen-Heurton