Immobilier: le marché des SCPI va-t-il s'effondrer?

La crise de l'immobilier rattrape ce produit d'épargne qui permet d'acheter des parts dans des immeubles mis en location. Dernière alerte en date avec Amundi, l'un des poids lourds du secteur, qui a décidé de baisser nettement les prix de parts de 3 de ses SCPI.

L'euphorie des dernières années sur les SCPI est terminée. Le niveau de la collecte en témoigne. Après avoir atteint l'an dernier un plus haut historique, au-delà des 10 milliards d'euros, elle s'affiche en baisse de 23% sur un an au premier semestre. Une défiance liée, évidemment, à l'actuelle politique de taux qui va faire perdre de la valeur à tout l'immobilier. Le risque, côté SCPI, est que des investisseurs se précipitent pour vendre croyant échapper à la chute du prix de leurs parts, ce qui pourrait engendrer une crise de liquidité.

Dans le détail, la collecte nette des SCPI a représenté 4,1 milliards d'euros sur les six premiers mois de l'année, selon les données de l'Aspim (Association française des sociétés de placement immobilier), soit 23% de baisse par rapport au premier semestre 2022. Et le mouvement a tendance à s'accélérer. Sur le seul deuxième trimestre, la collecte nette atteint 1,7 milliard d'euros, soit un repli de 35% sur un an.

En parallèle, les épargnants sont de plus en plus nombreux à revendre leurs parts. "Avec 1070 millions d'euros de parts échangées, le marché secondaire des parts de SCPI connaît une progression notable au premier semestre 2023 (+ 32% par rapport au second semestre 2022). Ce volume d’échange sur le marché secondaire correspond à un taux de rotation des parts de 1,2 % sur le semestre (contre 0,8 % par semestre en moyenne en 2022)", souligne l'Aspim.

Le marché des SCPI reste toutefois en légère progression, leur capitalisation cumulée totale pesant désormais 93,5 milliards d'euros (+1,8% sur un an).

Après la décision il y a quelques jours d'Amundi de réévaluer à la baisse le prix des parts de trois de ses véhicules d'investissement, d'autres grands gestionnaires devraient à leur tour rogner les tarifs des parts de certaines de leurs SCPI. Et cela va forcément alimenter les craintes du moment. Pour autant, il ne faut pas généraliser. Ces gestionnaires-là sont aussi ceux qui avaient acheté leurs immeubles au prix fort. Trop cher sans doute.

"Une très forte concentration d'acteurs qui ont acheté très cher"

"C'est un placement (...) qui a déjà vécu plusieurs crises. (Il) a vécu une grande crise dans les années 90. Il y a une grande crise de l'immobilier au début des années 90. (Il) en a vécu une deuxième au moment de la crise des subprimes pendant la crise financière de 2008", rappelle ce lundi sur BFM Business Frédéric Puzin, président de Corum.

"Quelque part, avec ce qui est en train de se passer aujourd'hui, les annonces d'Amundi et de BNP, puisque le groupe BNP a fait la même annonce la semaine dernière, on a un petit peu une histoire qui bégaie. C'est-à-dire des SCPI qui sont parmi les plus grosses qui collectent énormément quand le marché est cher, qui achète au plus haut du marché, qui sont très concentrées (avec) beaucoup d'immobilier en immeubles de bureau, plutôt en France, plutôt en région parisienne, quelques unes ont été un peu en Allemagne. Et donc c'est une très forte concentration d'acteurs qui ont acheté très cher au plus haut du marché", juge encore Frédéric Puzin.

Les rendements, eux, ne sont pas menacés. Au contraire. Cette baisse de prix pourrait d'ailleurs finalement devenir une opportunité pour rentrer sur ce marché des SCPI. "En baissant leurs prix de parts pour corriger ces excès de trop d'investissements achetés trop cher, elles vont avoir un effet mécanique ces baisses de prix de parts, c'est qu'elles vont améliorer le rendement de ces SCPI pour les gens qui vont rentrer aujourd'hui avec de l'argent frais", confirme Frédéric Puzin.

Marie Coeurderoy avec Diane Lacaze et Jean-Louis Dell'Oro