Le Super Pinel permettra-t-il de relancer le logement neuf ?

[AVIS D'EXPERT] Quelles sont les conditions du Super Pinel? Permettra-t-il de relancer le logement neuf et de satisfaire les investisseurs? Décryptage de notre expert Bassel Abedi, fondateur de Horiz.io (ex-Rendementlocatif.com).

Le gouvernement lance le Super Pinel ou Pinel Plus, afin de remplacer le dispositif Pinel en 2024. En effet, celui-ci est créé dans le but d’encourager l’investissement locatif et de relancer la construction de logements collectifs.

Quelles sont les conditions du Super Pinel ?

Tout d’abord, il convient de savoir qu’Emmanuelle Wargon, ministre déléguée chargée du Logement, a confirmé que le Pinel sera maintenu en même temps que le Super Pinel.

La loi de finances pour 2021 prévoit la baisse de l’avantage fiscal Pinel applicable aux logements neufs dont le permis de construire a été déposé après le 1er janvier 2023. Les taux de réduction d’impôt seront réduits à partir de 2023 en métropole:

• de 12% à 10,5 % pour un engagement à louer le logement neuf pendant 6 ans,
• de 18% à 15 % pour un engagement de 9 ans,
• et de 21 % à 17,5 % pour un engagement de 12 ans.

A partir du 1er janvier 2024 (toujours en métropole), ils passeront à:

• 9% pour des locations sur 6 ans
• 12% pour des locations sur 9 ans
• 14% pour des locations sur 12 ans

Bon à savoir : Pour être éligible au dispositif Pinel, le bien immobilier doit être loué dans les 12 mois qui suivent son achèvement ou encore les locataires doivent présenter un plafond de ressources plafonné. De plus, depuis 2021, les maisons individuelles neuves ne sont plus éligibles à ce dispositif.

Des nouvelles conditions environnementales et de qualité d’usage

De l’autre côté, le Super Pinel viendra suppléer le Pinel: il sera basé sur le maintien de l’aide Pinel à taux plein (12%, 18% et 21% sur 6, 9 ou 12 ans en métropole), mais porté sur de nouvelles conditions. En effet, le dispositif Super Pinel devra répondre à des exigences environnementales, comme une évolution des critères de construction selon la nouvelle réglementation 2020 (RE 2020), et le respect de la qualité d’usage d’un bien (une surface minimale du logement, de la luminosité, un bon agencement, un accès systématique à un extérieur, etc.).

En complément, les logements de type T3 et plus devront bénéficier d'une double exposition (soit des appartements dits traversants) et les surfaces minimales devront respecter les conditions suivantes :

• Pour un studio / T1 : 28 m² de surface intérieure et 3 m² de surface extérieure,
• Pour un 2 pièces : 45 m² de surface intérieure et 3 m² de surface extérieure,
• Pour un 3 pièces : 62 m² de surface intérieure et 5 m² de surface extérieure,
• Pour un 4 pièces : 79 m² de surface intérieure et 7 m² de surface extérieure,
• Pour un 5 pièces : 96 m² de surface intérieure et 9 m² de surface extérieure.

Une relance du logement neuf ?

L’aide Pinel à taux plein maintenue

Créé dans le but d’améliorer les conditions de vie et le confort des habitants, le dispositif Pinel Plus répond également à une volonté écologique, un objectif de “mieux vivre” et l’assurance de mettre sur le marché de l’immobilier des biens neufs de bonne qualité et durables. Il comportera ainsi des impératifs en matière de performance énergétique et de matériaux de construction.

Pour les investisseurs, le Super Pinel permettrait de conserver l’avantage fiscal, ici de 21% à taux plein si les biens locatifs respectent ces exigences. Ainsi, la disparition de la loi Pinel permet peu à peu la mise en place de ce nouveau dispositif de défiscalisation, qui s’inscrit dans une volonté de meilleure qualité de vie pour les habitants, ce qui semble une très bonne initiative.

Encore des incertitudes quant à la mise en place du “Pinel+”

Cependant, sa mise en place s’annonce tout de même compliquée. En effet, pour les investisseurs, le Super Pinel présente davantage de contraintes avec des critères d’éligibilité alourdis. Par ailleurs, le timing n’est pas idéal: le lancement au cœur d’une crise sanitaire sans précédent, des élections présidentielles en 2022, un avenir incertain, notamment en matière de taux de crédit, pourraient refroidir les investisseurs. Si l’idée de donner un coup de boost au logement neuf est bien la priorité, le Super Pinel semble plus contraignant sans avantages fiscaux supplémentaires.

En outre, si le nouveau dispositif impose des superficies plus grandes, la rentabilité risque d’en souffrir là où elle est déjà faible, notamment à cause de la hausse des prix du neuf. Ainsi, l’idéal serait d’investir dans les première et deuxième couronnes de grosses métropoles comme Lyon, Bordeaux ou Nantes, avec des cœurs de ville très onéreux voire inaccessibles, ou d’explorer des villes moyennes de la zone B1 (Arles, Angers, Dijon, Nîmes, Reims par exemple) avec des prix qui permettraient des rendements au-delà de 3,5 %.

En date du 6 janvier 2021, le décret fixant les critères du “Pinel+” et attendu pour la fin d’année 2021, n’a toujours pas été publié.

Par Bassel Abedi, fondateur de Horiz.io (ex-Rendementlocatif.com)